[摘要] 2010年8月11日-14日，2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会，共议“新政下的中国房地产”。
钟 伟：其实从现在看，今后五年到十年左右，房地产本身特点不是在建面积、销售面积增加，而是价格增幅会比面积增幅大。
任志强：投资增长还会继续增加，这一部分可能跟土地有直接关系。我们现在投资增长要把10%多的土地增长砍掉，才是你的净增长。如果砍掉的话，净增长就没有那么多了。
我们每年销售10亿平方米左右的房子，还不够多吗？这个量大家还吃不饱啊？算完后，还有一个什么结果呢？如果假定按照现在500万套翻一番，翻到1000万套，按照城市家庭户籍来看，4%到5%，加上二手房10%，美国每百户家庭17个人买房。现在2008年危机之后，平均7-8。而中国到现在为止加上二手房交易5%都不到，所以我们这个交易还会翻番。交易你说提到10%，香港过去这几年基本3万套左右。如果按照这样算，二手房交易有多少？
施永青：二手房有十万套。
任志强：我们现在不到4%，你是超过了。所以到成熟阶段，基本上就要翻，翻的是后面这块，一手房减少了，二手房交易加大了，整个市场达到10%。
钟伟说的两个因素，一个是计划生育因素，如果放开计划生育因素，现在这些变量都不对了。还有一个是我们劳动力60岁退休还是65岁退休，现在发达国家很多已经变成68岁退休了。
按照现在来说，三年后我们老年人多了。如果把老龄化人口时间往后移了，移到65岁、68岁，我们老龄化人口就推后30-50年了，所以这个时间概念是不一样的概念。因此中国未来也可能还有一个很长周期，但是问题是前面这几个因素不发生变化。如果土地因素发生变化，跟现在的时间就完全不一样了。
陈启宗：孟老师、樊老师，你们刚才都提到刚性方面，没有说到投资这部分，一个人可以有两三套房，在海口一套、三亚一套，这方面的发展，你们怎么看？
孟晓苏：下半年的事还没讲明白了，就谈30年，可见开发商的心情都很轻松，资金链没有断，还能坐在这里谈30年。
要说30年，说得太久。但是说起来我倒是一个乐观派，未来老百姓房屋需求还会持续相当长时间。刚才钟伟教授所说的很有价值，任志强说的也很有价值。
我觉得中国老百姓至少五个方面需求会持续拉动产业，，现有城市居民还要继续买房，从量的追求到量质追求，这里面就包括了陈老板所讲的投资性购房，这个一会儿让货币委员会专家说。
第二，农民进城。农民进城大概一年1600万人，两年就和加拿大总人口。
第三，人口出生率，人口出生下降了，现在一年1600万人，但是这也是两年一个加拿大。我们是两年一个加拿大，一年一个保加利亚，人口红利要延续20年后返还作用。
再一个就是旧城改造。我们多少人住的房子还很破。包括我们中房在80年建的房子都该拆了，46平米一套。你看看现在到处都在拆旧城。
我前一段去西安，他们告诉我你不知道为什么把中国叫china，都在拆呢。我们到海南，一看多少人在这里买，一买房就只是住一季。夏天东北老百姓到这里住着长痱子，他只有冬季才过来。
这么多需求都会推动中国老百姓需求增长。而老百姓需求模式，主体模式会不会是香港模式呢？我看不是，应该更像美国模式，因为我们土地辽阔，还有广大农村土地可以使用。一部分人住高楼大厦，另一方面愿意住别墅，因为我们祖祖辈辈都是住别墅，到现在我们53%农民也还在住别墅。
所以未来老百姓肯定是想住上有天、下有地的别墅，谁说中国没有土地盖别墅？把农宅腾出来，一周转，那都是盖别墅的地。
从未来看，我们很乐观。关于房价上涨不上涨的问题，我看主要是货币问题，是票子毛了，票子一毛，什么都涨。这些问题是货币问题，还是请货币委员会前委员来讲。
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