[摘要] 2010年8月11日-14日，2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会，共议“新政下的中国房地产”。
2010年8月11日-14日，2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会，共议“新政下的中国房地产”。
新政下的中国房地产，一场地产英雄间的论剑，地产泰斗们过招的思想擂台，一场可能改变中国地产行业命运的对话。
12日晚间，博鳌房地产论坛的经典环节“博鳌之夜 精英对话”正式上演，本场对话的嘉宾主持为：
恒隆地产有限公司董事长 陈启宗先生
首创置业集团董事长 刘晓光先生
参与对话的嘉宾包括有：
著名经济学家、中国改革基金会国民经济研究所所长 樊 纲先生
华远地产股份有限公司董事长 任志强先生
中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长 孟晓苏先生
中原集团主席 施永青先生
复地集团董事长 范 伟先生
著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任 钟 伟先生
刘晓光：今天在座的都很有份量，题目是博弈中的政策徘徊，咱们把今天的对话做得活一点。首先我想让任志强讲一讲。听说任志强最近改口了，不说涨价了？
任志强：博客上写的很清楚了，房子涨价还得涨价，说降价不是叫市场行为，是政府行为。政府让降价。“两会”的时候都说了“不行也得行”，你干脆让他行了算了。
他强奸你不从，不从他还是强奸你。
刘晓光：据说是因为你改口了，才有央视芮成钢那个对话？
任志强：没有那个事。政府有时候希望做事的时候，你就得配合。我们最担心继续出一堆东西，那一堆东西其中有一些准备使用的核武器，你干嘛非得让他把核武器都用出来？你要从了，他就不把核武器拿出来了。
其二，王石下山（珠穆朗玛峰）的时候，记得是5月份。我跟王石说的，你赶快降价，其实他嘴上不讲价，第二天就偷偷告诉毛大庆要降价了。你看这次万科中报出来了，多好看。
去年我们很清楚一个东西，7月份以后，投资开始上升。特别9月份以后，开工的时候一个月开了6亿多平方米，到今年8、9月份应该是供应量急剧增长。
我们想9月份供应量要增加50%以上，那你还不如降了算了。我们08年国内外形势都不好，你想买买不起，因为国内GDP也开始掉，外国GDP也开始掉，所以那个时候降价也没有人要。
今年不一样了，GDP两个点不要了也没有关系，对宏观经济没有影响。你要是降了，别人买的起，收入在猛涨，所以配合政府是理所当然的。你们干嘛非得跟政府对着干？跟着从了算了吧。
刘晓光：樊纲，你回答他政府还会出一些什么东西？
樊 纲：这个我回答不了，这个得问政府。我们从边上观察，只是建议而已，建议不听，那也没有办法。从现在情况来看，政策刚刚出台没多久，3个月，这个还要看效果。现在再出台应该是不合理，就是你还没有看清整个政策的效果。所以现在让我建议的话，我建议现在不再出新的东西，以观后效。你从了以后，再看看。
刘晓光：按樊纲教授的说法，“以观后效”，建议不再增加新的东西，这是大家的希望。孟总，你能不能说一下整个宏观调控到现在是一个什么效果，有一个什么样的说法？
孟晓苏：我接着樊纲的话说，樊纲教授有一句话讲的很透彻，他说“宏观政策历来是短期政策”。本来政府的调控行为就是一个反周期行为，天太热了帮你脱下衣服，天太凉了，帮你穿上衣服。
我们去年都在讨论政策变还是不变，大家都希望不变，因为去年8月份政策确实好。果然博鳌开完会后，半年就没有变化。但是半年后，没开博鳌会后，政策就变了，可见这个博鳌会只能管半年。
现在调控100天过去了，我认为调控效果已经充分显现。调控是非常英明的、非常及时的，而且调控效果是非常好的、非常到位的。调控目标是很清楚的，是坚决遏制部分城市房价过快上涨，还要求是在一些房价上涨过快的城市可以在一定时期内采取临时性措施，讲的非常清楚，部分城市房价过快上涨，把地域划定，又把目标、方式也都确定了。
这些都实现了，所以调控取得了完全的成功，我们为国务院的成功感到高兴，为它骄傲和欢呼。但是调控还没有完呢，樊纲讲了还要“以观后效”。
国四条你光执行了一条，后面还有三条，要加大供应量、加大保障房建设；国十条你就是坚决遏制了房价过快上涨，后面还有九条，基本上也是要加大供应量。所以宏观政策还要继续，主要就是要执行好“国四条”后面的三条和“国十条”后面的九条，这样才能使房地产健康发展。
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刘晓光：讲的非常好，如果是国务院总理讲这个话，那就更好了。陈总，我把圈问完了，你再问第二圈。
陈启宗：这个题目是博弈中的政策徘徊，博弈就是要两方，到底那两方是谁呢？是政府跟房地产商还是市场跟一切的人，也就是说市场跟政府也在博弈，市场跟房地产商也在博弈，还是怎么回事？
刘晓光：是任志强跟媒体。任总是不是这样的？
任志强：陈总香港待时间长了，不了解中国文化，中国文化就是发出指令的人和接受指令的人博弈。接受指令的人不管什么东西，市场也好、消费者也好、开发商也好，凡是你不是发出指令的人，就是另外一方。
陈启宗：但是不是每一个人名字都是叫任志强。
任志强：不需要叫任志强，叫房子也行，叫地方政府也行，因为地方政府也是接受指令。你香港可能没有这个事，但是内地有这个事。
陈启宗：施永青，你是在中国内地出生，但是在香港长大，你同意任志强说的吗？真的每个人都像任志强那么坏吗？
施永青：他刚才说的是主要矛盾，就是有人要发号施令，发号施令的人想改变市场的趋势，这个就造成博弈。问题是现在发号施令的人觉得他是为了你们好，他就觉得我这样做是对的，我自己看也不能完全说他错了。
现在的房价刚才任志强说，其实市场在升，如果政府不出手的话，现在中国富起来的人这么多，资金这么多，又没有地方储藏，一定有很大一部分流到房地产市场里面。
我相信现在还是有人在等，现在有人想买，知道政府打压，他是观望一下，如果他觉得这个打压已经完成了，他又会流出来。因为我们在中国也有30个城市里面有分行，差不多2万多人在了解这个市场变化。
我们发现5、6月份这个成交量是大幅萎缩的，在大城市，北京、深圳、上海跌了差不多60%，有些70%也有，但是到了7月份情况开始改变。
首先改变的是深圳，深圳因为调整比较快，价格也做了一定调整，10%左右，现在已经反弹了。这个月我发现不但是深圳，其他一些第二线的城市也明显交投量增加。
就是民间已经等不及了，觉得既然这个政策出来好像效果不太大的话，也积累了一定的需求。我自己看如果政府没有新的政策出来了，8、9月份的形势可能会好一点，交投增加，价格也会上来。问题就是政府还会不会出手呢？
孟总说成效很好，但是有些人好像感觉这个成效还不够。他们觉得价钱调整还不够，所以我自己还是有一定的担心，就是政府还会出手，尤其是你价钱又上来了，交投量又上升了，社会上媒体就呼声要政府再出手，所以我担心好两三个月之后，还会再有压力，这是我的担忧。
陈启宗：范伟，我读到一篇文章叫“坏孩子任志强”，你不是坏孩子，刚才任志强说政府有人要发号施令，但是问题是国家土地是在他们手上。土地拥有权、管理权在他手上，他一定要有一些措施出来。从你的角度，政府应该采取什么地位、什么位置，该做什么事？
范 伟：陈总出了一个很高难度的问题，我还先讲讲关于价格的事情。
现在大家都比较关心价格，我也希望通过论坛、通过媒体把一线实际情况告诉民众、政府。我们大家说价格的时候，首先对价格要有一个定义，我的观点就是就成交的那个价格才是真的价格。
如果说从这个角度来讲，我相信大家在座只要是搞房地产的都能够得到一个共识，也就是说在现在所谓的热点城市，上海、北京、杭州、深圳，有成交量的价格比4月份的价格是确确实实下降了，下降幅度在10%到15%。
当然你也可以说不是降价，因为这段时间很多楼盘是新开楼盘，没有可比较性。但是相对所在位置其他楼盘，价格确实是调下来了，这个就是事实。
所以应该很清楚告诉大家，房价已经不是4月份的房价了，已经是7月份的房价了。7月份有成交量的房价比4月份房价低了10%-15%，效果很明显，政策已经起作用了。大家该买的应该可以买了，交易量已经回升一点了，这就是大家希望看到的好结果。
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陈启宗：8、9、10月份情况会怎么样呢？
范 伟：这个我不敢预测，如果能预测就是上帝了。有人开始买了，开发商也出来了，这中间又是一种博弈。如果对某一个看法不是达到完全一致，这才是市场。如果完全达成一致，那就不是市场经济了。
现在是一个很好的局面，大家应该可以放轻松一点，不要再去关心价格到底降了没有，事实已经摆在那里，效果已经有了。
陈启宗：钟伟，你是经济学家，问你一个问题，要知道这几个月房价走势怎么样？首先要问一个问题，政府想他怎么样？刚才樊纲说都是短期措施，到底政府想做什么？
钟 伟：，我只是大学老师，政府想做什么我不知道；第二，在目前情况下，如果没有加任何新东西的话，在第四季度开始，大概国庆后这段时间我想交易价格还是平稳的，但是交易量复苏会比较明显。
我们估计今年全年大概交易量、销售面积比去年下降15%，但是销售金额只下降5%左右。
第三，现在价格体系统计上有一个问题，像范总讲新盘入市，统计上看的并不明显。房价只统计70个大中城市，没有统计300个地级市和2800个县，只统计一线城市的新房。
整个情况我觉得到四季度应该是成交上升、价格平稳。同时我想说的是，房价就像堰塞湖一样，注水注的越大，垮塌的风险越大。与其这样，还不如价格平稳，交易量放大。
刘晓光：钟伟教授，未来15年房地产的发展，任志强肯定非常看好。据说你写了一个文章，讲未来10年不会有以前黄金10年的状态，你是什么意见？
钟 伟：未来10年中国经济应该是过坎的时候，一个是10%增长期已经过去了，GDP增长08年9.1%，09年也是9.1%，今年大概9.4%左右，明年也好不到哪里去。
中国经济已经从08年开始下滑，并且面临很多挑战。中国耗用30%、40%资源，仅仅提供10%增长。这是一个非常低效增长方式，依照这种增长方式再增长10年是不可能的事情。
房地产过去很辉煌，未来十年也不错，但是不是辉煌。投资每年增长30%，销售面积每年增长20%，以销售面积增长20%推算一下，再过两年左右再建面积就50多亿平。
过去十年，我们房地产行业从销售面积来讲正好十倍多一点，未来十年销售面积能增长2倍半就很不错了。所以总体来讲，今后两到三年，看政府换届效应，政策比较平稳，房价也比较平稳，交易量会稍微好一点。今后三年到五年或者更长一点时间，这段时间房地产行业中性偏好一点，到2020年之后房地产好时候就过去了。
陈启宗：农民进城每年1000多万，过了5年、7年他们就买房子了？这些是新购买力。还有一个换房的问题，现在很多人住的太小了，愿意换大的。会不会像任志强那么乐观，前途更美好呢？
钟 伟：不会。人口因素仅仅是其中一个因素，将来中国到什么时候有多少人，现在说不清。有的说2027年人口到顶峰，有的是2030年、2037年。
中国未来20年增加多少人口现在还不知道，要看计划生育政策。农民进城这块也说不清，因为到底有多少农民能进城，这些农民进城形成多大购买力也说不清楚。
第三，98年之前老旧房子拆掉后怎么样，有可能城市老旧社区永远就这么老旧下去了，因为拆迁太贵。所以人口因素仅仅能够支持未来10年房地产行业平稳增长，不能支持房地产行业加速增长。
从00年到09年城市化转移的人口已经在减少。人口因素对房地产未来10年高速增长不够支撑力，对房地产稳定增长有一定支撑力。
范 伟：我刚才听钟教授讲中国20%人口消耗30%、40%资源产出10%产品，这说明我们水平还不算太高，这个其实就是巨大的潜力。
如果我们用20%资源贡献20%产品，这个增速15%都有可能了，这就是巨大潜力了。中国为什么效率这么低呢？大家找找原因，我们每个中国人都那么勤奋、聪明，大家聚在一起为什么效率偏低？这个后面原因大家找一找，不就是我们发展空间、发展潜力吗？
任志强：我比他（钟伟）好，他比我坏。有一年就在这个讲台里，他在上面打着一个表，告诉我们多少年前水果多少钱一斤，然后说今年多少钱一斤，他就是告诉我房地产价格已经很低很低了，所以他比我还坏。
他说的道理也是对的，人口不会持续增长，我们连续10年时间每年增长2100-2400万人口，这是城市化率峰的时期，但是10年后已经下降到1400万，现在大约也就1400万。为什么这个比例颠倒了？因为过去城市人口少，农村人口多，所以需要1%的话，数量巨大才能到1%，现在基本一半一半了，所以每个1%实际上是农村户籍人口和非城市外地户籍人口进城，大概就1200-1400万之间，这个已经连续发生了4年多时间。
往后基本是这样一个规律。但是我不同意钟伟说的增长问题，我觉得这几年增长最主要是土地价格的增长，销售面积没有增长太多，我们销售面积08年是490多万套，09年是550万套，面积差不多，为什么呢？因为户型少了。
如果要达到340平方米左右，我们完成建设部当年提出的城镇人均30平方米目标，大概一年17亿平方米，还比钟伟说的翻两倍。
钟 伟：其实从现在看，今后五年到十年左右，房地产本身特点不是在建面积、销售面积增加，而是价格增幅会比面积增幅大。
任志强：投资增长还会继续增加，这一部分可能跟土地有直接关系。我们现在投资增长要把10%多的土地增长砍掉，才是你的净增长。如果砍掉的话，净增长就没有那么多了。
我们每年销售10亿平方米左右的房子，还不够多吗？这个量大家还吃不饱啊？算完后，还有一个什么结果呢？如果假定按照现在500万套翻一番，翻到1000万套，按照城市家庭户籍来看，4%到5%，加上二手房10%，美国每百户家庭17个人买房。现在2008年危机之后，平均7-8。而中国到现在为止加上二手房交易5%都不到，所以我们这个交易还会翻番。交易你说提到10%，香港过去这几年基本3万套左右。如果按照这样算，二手房交易有多少？
施永青：二手房有十万套。
任志强：我们现在不到4%，你是超过了。所以到成熟阶段，基本上就要翻，翻的是后面这块，一手房减少了，二手房交易加大了，整个市场达到10%。
钟伟说的两个因素，一个是计划生育因素，如果放开计划生育因素，现在这些变量都不对了。还有一个是我们劳动力60岁退休还是65岁退休，现在发达国家很多已经变成68岁退休了。
按照现在来说，三年后我们老年人多了。如果把老龄化人口时间往后移了，移到65岁、68岁，我们老龄化人口就推后30-50年了，所以这个时间概念是不一样的概念。因此中国未来也可能还有一个很长周期，但是问题是前面这几个因素不发生变化。如果土地因素发生变化，跟现在的时间就完全不一样了。
陈启宗：孟老师、樊老师，你们刚才都提到刚性方面，没有说到投资这部分，一个人可以有两三套房，在海口一套、三亚一套，这方面的发展，你们怎么看？
孟晓苏：下半年的事还没讲明白了，就谈30年，可见开发商的心情都很轻松，资金链没有断，还能坐在这里谈30年。
要说30年，说得太久。但是说起来我倒是一个乐观派，未来老百姓房屋需求还会持续相当长时间。刚才钟伟教授所说的很有价值，任志强说的也很有价值。
我觉得中国老百姓至少五个方面需求会持续拉动产业，，现有城市居民还要继续买房，从量的追求到量质追求，这里面就包括了陈老板所讲的投资性购房，这个一会儿让货币委员会专家说。
第二，农民进城。农民进城大概一年1600万人，两年就和加拿大总人口。
第三，人口出生率，人口出生下降了，现在一年1600万人，但是这也是两年一个加拿大。我们是两年一个加拿大，一年一个保加利亚，人口红利要延续20年后返还作用。
再一个就是旧城改造。我们多少人住的房子还很破。包括我们中房在80年建的房子都该拆了，46平米一套。你看看现在到处都在拆旧城。
我前一段去西安，他们告诉我你不知道为什么把中国叫china，都在拆呢。我们到海南，一看多少人在这里买，一买房就只是住一季。夏天东北老百姓到这里住着长痱子，他只有冬季才过来。
这么多需求都会推动中国老百姓需求增长。而老百姓需求模式，主体模式会不会是香港模式呢？我看不是，应该更像美国模式，因为我们土地辽阔，还有广大农村土地可以使用。一部分人住高楼大厦，另一方面愿意住别墅，因为我们祖祖辈辈都是住别墅，到现在我们53%农民也还在住别墅。
所以未来老百姓肯定是想住上有天、下有地的别墅，谁说中国没有土地盖别墅？把农宅腾出来，一周转，那都是盖别墅的地。
从未来看，我们很乐观。关于房价上涨不上涨的问题，我看主要是货币问题，是票子毛了，票子一毛，什么都涨。这些问题是货币问题，还是请货币委员会前委员来讲。
樊 纲：现在时间已经过十点了，我是当教授，不是货币委员，当教授就是挑毛病，看谁有错。
刚才我听下来，大家很多谬误。我要发言要解决你们问题得重头批判起，很得罪人，我说咱们后面是酒会，咱们酒会去，不要在这里批了。
孟晓苏：投资性购房，90年代我给我们提出建议，住房商业，希望像储备粮、储备猪肉那样建立这样一个水库。这个建议最后被采纳了，被谁拿出来钱建水库，就是被千亿老百姓建了水库，每家都买了房储备起来，这种储备是要消费的。
这个就形成了现在的住房商业，如果没有投资性购房，就不会有住房商业，更不会有完善的住房租赁业。现在投资性购房受到过多指责，我看是不应当的。但是过度的投资性购房应该限制。
我当处长的时候，分我一个房子就是在西边门，那个楼就是黑灯楼，现在那个楼灯火辉煌。说明这里有一个成熟过程，而老百姓在这里面有一些投资性购房，他也有利于稳定市场，所有商业行为都要谋取一定的利益，所以老百姓赚点钱也是正当的，如果等成熟后再买房，就要比当年买房价格贵两倍，应当理解老百姓这个行为，更要理解住房商业这样一种住房商业在各国都存在并且非常合理的行为。
樊 纲：我说至少应该区分几种情况。今天我跟海南那位记者说，我不同意你们老拿海南这个说事。昨天记者招待会统计局的也拿海南的说，真正为自己买一个别墅是属于消费行为，到海南买一个，还是消费行为。
什么是投资行为呢？就是我不是自己住，不管我三个月侯鸟型住还是养老型住，不是这种情况，就是真正的投资行为。你说的那个能够租出去他就不属于投资行为，买能租出去的房子，对于他来讲是投资的，但是在市场上还是有人消费。
现在要解决的问题，什么叫过多的投资性购房？我买了后，我也不准备租出去，就搁在那里，这种就等于因为我们制度缺陷、保有成本太低，结果他买了房子又不能租出去，然后留在那里占用过多土地。这种投资行为是要为那些买房是要消费的让路，否则的话，中国没有那么多土地。
所以你说这个调节在哪调节呢，应该增加大家别墅式的消费。然后发展租房市场，但是要抑制过多的、过度的那种投资性的买房。
刘晓光：时间也差不多了，我出一个题目，到现在这个阶段初见成效，很好。现在已经是8月份了，未来还有4个月时间，会不会现在就比较平稳？价格略上有上涨，每个人做一个判断？
任志强：我明天准备讲这个，今天要讲完了，明天就没得讲了。
刘晓光：你得回答我这个命题，或者这个判断是正确还是错误，你怎么看？
任志强：我觉得7月份交易量上来，不表示8月份还会上。但是7月份降价，交易量上来。8月份再降点价，交易量还会上来。
我们可能出现四种结果，一种是价格下来，交易量上去；一种是价格下来了，交易量不上去；还有一种就是价格没有下来，交易量也上去；另外一种是价格没有下来，交易量没有上去。
刘晓光：你就回答是什么样。
任志强：我不知道什么样，我只知道有的是政府愿意看见，有的是政府不愿意看见的，有的是全世界都不愿意看见的。
樊 纲：你刚才说两个都上去，我说NO。
孟晓苏：调控有理性调控，非理性调控，我们要看下半年到底是怎么样，是理性调控还是非理性调控，就看他是不是适时和适度。
施永青：8月份我们看到上半年情况，交易量还在上去，上的速度比7月份还快，在这种情况下，价格跟交易量在未来两个月都是上的，如果政府不出手的话，到年底甚至明年初还是要上的。
范 伟：这个问题真的非常难回答，我讲一个题外话题，世博会的故事。世博会分浦东、浦西，浦东是国家馆，浦西是城市实践区，实践区很少人去参观。参加城市实践区展方商量对策，东西联动。要看浦东，来浦西敲章，敲多少就可以给一个预约券。但是马上碰到新问题，只来敲章，不参观。
又想到一个补救办法，要盖章的人来参观，回答问题，答对了就给积分。马上发现那几个人回答问题每次总是对的，那几个人就是卖预约券的黄牛。
这个事情是一个很小的事情。说明其实人性是很难测的，制度制定是很难的事情。要制定一个合理的游戏规则，确实要大家贡献智慧。现在正在发起一个城市智慧探索之旅，我们希望人民在自己周边，希望让大家独立思考，用制度设计、用游戏规则设计去解决我们生活当中碰到的问题，真正达到城市让生活更美好，回答房价回答不了。
任志强：你的意思就是政府比较笨？
范 伟：说明政府的东西一直在改进之中，但是世界上没有上帝的，没有人可以预先知道某一些东西，这个需要大家互动。抱怨是没有用的，大家都是实事求是来解决问题，这是最终方向。
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