[摘要] 2010年8月11日-14日，2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会，共议“新政下的中国房地产”。
陈启宗：8、9、10月份情况会怎么样呢？
范 伟：这个我不敢预测，如果能预测就是上帝了。有人开始买了，开发商也出来了，这中间又是一种博弈。如果对某一个看法不是达到完全一致，这才是市场。如果完全达成一致，那就不是市场经济了。
现在是一个很好的局面，大家应该可以放轻松一点，不要再去关心价格到底降了没有，事实已经摆在那里，效果已经有了。
陈启宗：钟伟，你是经济学家，问你一个问题，要知道这几个月房价走势怎么样？首先要问一个问题，政府想他怎么样？刚才樊纲说都是短期措施，到底政府想做什么？
钟 伟：，我只是大学老师，政府想做什么我不知道；第二，在目前情况下，如果没有加任何新东西的话，在第四季度开始，大概国庆后这段时间我想交易价格还是平稳的，但是交易量复苏会比较明显。
我们估计今年全年大概交易量、销售面积比去年下降15%，但是销售金额只下降5%左右。
第三，现在价格体系统计上有一个问题，像范总讲新盘入市，统计上看的并不明显。房价只统计70个大中城市，没有统计300个地级市和2800个县，只统计一线城市的新房。
整个情况我觉得到四季度应该是成交上升、价格平稳。同时我想说的是，房价就像堰塞湖一样，注水注的越大，垮塌的风险越大。与其这样，还不如价格平稳，交易量放大。
刘晓光：钟伟教授，未来15年房地产的发展，任志强肯定非常看好。据说你写了一个文章，讲未来10年不会有以前黄金10年的状态，你是什么意见？
钟 伟：未来10年中国经济应该是过坎的时候，一个是10%增长期已经过去了，GDP增长08年9.1%，09年也是9.1%，今年大概9.4%左右，明年也好不到哪里去。
中国经济已经从08年开始下滑，并且面临很多挑战。中国耗用30%、40%资源，仅仅提供10%增长。这是一个非常低效增长方式，依照这种增长方式再增长10年是不可能的事情。
房地产过去很辉煌，未来十年也不错，但是不是辉煌。投资每年增长30%，销售面积每年增长20%，以销售面积增长20%推算一下，再过两年左右再建面积就50多亿平。
过去十年，我们房地产行业从销售面积来讲正好十倍多一点，未来十年销售面积能增长2倍半就很不错了。所以总体来讲，今后两到三年，看政府换届效应，政策比较平稳，房价也比较平稳，交易量会稍微好一点。今后三年到五年或者更长一点时间，这段时间房地产行业中性偏好一点，到2020年之后房地产好时候就过去了。
陈启宗：农民进城每年1000多万，过了5年、7年他们就买房子了？这些是新购买力。还有一个换房的问题，现在很多人住的太小了，愿意换大的。会不会像任志强那么乐观，前途更美好呢？
钟 伟：不会。人口因素仅仅是其中一个因素，将来中国到什么时候有多少人，现在说不清。有的说2027年人口到顶峰，有的是2030年、2037年。
中国未来20年增加多少人口现在还不知道，要看计划生育政策。农民进城这块也说不清，因为到底有多少农民能进城，这些农民进城形成多大购买力也说不清楚。
第三，98年之前老旧房子拆掉后怎么样，有可能城市老旧社区永远就这么老旧下去了，因为拆迁太贵。所以人口因素仅仅能够支持未来10年房地产行业平稳增长，不能支持房地产行业加速增长。
从00年到09年城市化转移的人口已经在减少。人口因素对房地产未来10年高速增长不够支撑力，对房地产稳定增长有一定支撑力。
范 伟：我刚才听钟教授讲中国20%人口消耗30%、40%资源产出10%产品，这说明我们水平还不算太高，这个其实就是巨大的潜力。
如果我们用20%资源贡献20%产品，这个增速15%都有可能了，这就是巨大潜力了。中国为什么效率这么低呢？大家找找原因，我们每个中国人都那么勤奋、聪明，大家聚在一起为什么效率偏低？这个后面原因大家找一找，不就是我们发展空间、发展潜力吗？
任志强：我比他（钟伟）好，他比我坏。有一年就在这个讲台里，他在上面打着一个表，告诉我们多少年前水果多少钱一斤，然后说今年多少钱一斤，他就是告诉我房地产价格已经很低很低了，所以他比我还坏。
他说的道理也是对的，人口不会持续增长，我们连续10年时间每年增长2100-2400万人口，这是城市化率峰的时期，但是10年后已经下降到1400万，现在大约也就1400万。为什么这个比例颠倒了？因为过去城市人口少，农村人口多，所以需要1%的话，数量巨大才能到1%，现在基本一半一半了，所以每个1%实际上是农村户籍人口和非城市外地户籍人口进城，大概就1200-1400万之间，这个已经连续发生了4年多时间。
往后基本是这样一个规律。但是我不同意钟伟说的增长问题，我觉得这几年增长最主要是土地价格的增长，销售面积没有增长太多，我们销售面积08年是490多万套，09年是550万套，面积差不多，为什么呢？因为户型少了。
如果要达到340平方米左右，我们完成建设部当年提出的城镇人均30平方米目标，大概一年17亿平方米，还比钟伟说的翻两倍。
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