[摘要] 本期的话题主要讨论的是无锡市场商业地产的发展，今天分为三个议题，第一是产品内容，第二是运营和管理，第三商业地产是否迎来新的发展周期。
【主持人】我们最后一个话题是关于住宅限购，对商业地产来说是正面的影响吗？
【孙琳】2008地产调控以后，对商业地产也是挫伤了。其实2008年五洲有一个产品是非常的，哥伦布广场2008年销售是最差的，所以房地产调控一定会对商业地产有影响，前两天网上新闻说银监会对商业地产的贷款进行了限制，说明银监会已经感觉到商业地产在二三线城市有点火爆过头。
其实我个人认为商业地产政府喜欢，开发商喜欢，老百姓喜欢，如果老百姓真心喜欢的那一定好销售，不管怎么调控都不存在问题的。问题的根源在于商业地产是不是变相了，比如有些住宅开发商不能做了转投商业地产了。
【主持人】现在限购导致住宅买不了，即使你看到项目未来两三年，或者半年几个月有上升空间，因为你买不了了，那可能还有资金流向商业地产了。
投资商铺以物业为出发点
【孙琳】投资商业地产要考虑投资和率，但更多的是考虑物业的，商铺的交易不像住宅那么容易脱手。
炒铺还有一种方式，你这个铺不是要招商吗，我先租下来，我租五年、十年，然后投资租赁权。我认为他是以物业为主要出发点。我们现在说一铺养三代，如果这个商业好，他也舍不得卖，商业不好他也卖不掉。
【新周刊】对于中小投资者，像分割产权式商铺在后期运营从法律上保证投资人权益我觉得是一个难题。像保利房产在做的事情，像中小投资人利益是没有保障的，像这块作为负责任的开发商，不知道各位有没有考虑到？
【孙琳】中国自从有了商业地产就有这个概念，这个概念谁也不能说就把这个题目就解决了，大家还在探讨，应该怎么操作，有失败的案例，也有成功的案例。有很多以前经营很好的商场，因为租赁协议不能签订后来关闭。那么保利家乐福进去，我了解签了260份协议。因为保利他也卖掉了，他卖掉以后分散给260个投资者。五洲也有部分这样的商铺，刚才我说了五洲有不同的商铺产品，有沿街商铺，有独立产权，也有虚拟产权的商铺。五洲现在有2万多的投资者，刚才我也同时介绍了，五洲十几个项目都是统一招商、统一运营、统一管理。
也就是说，投资五洲商铺的同时，我们就要保证商铺你只买了所有权，你没买使用权和经营权。那么整个商铺的经营权和使用权我们在一定时间段内，我们会统一去管理，统一去招商，我们也有一定的给到投资者。刚才说了2万多投资者，那么投资者对我们的这些做法还是比较认可的。
我们一方面是商业地产的开发商，另一方面是市场管理的运营商，同时也是投资者的资产管理商。打个比方，你去买一个独立的社区底商的话，你不知道租给谁，而且也不知道租金是什么价格。同时还讲到一个问题，投资商业地产一定是资本游戏，那么也就是说你在五洲国际广场也好，哥伦布广场也好，我的所有项目也好，你买了大面积商业以后，你要有一个帮你经营管理的人，帮你金的人。
我们个人房屋出租收水电煤气费也不是一件容易的事情，我们是统一，而且我们金的水平比你个人金的能力要强。我们也是吸取了其他开发商和运营商的经验，我不能说我们现在的做法是中国的，这个问题这么多年来国家还在探讨，确实讲有更好的方式。
2万投资者对我们还是认可的，首先我们在商铺销售的时候，就跟他签订委托管理协议和授权协议。刚才说了这种方式是我们五洲做商业地产探索自己的一个模式，但不一定是的。
【新周刊】刚刚在交流的后半段也提到了一下，在政策调控住宅受限，短期内商业地产相对而言是资金的低风险，如果是的话，当这个周期过去的时候，这些资金出港的时候，商业地产会不会出现尴尬的局面。
【孙琳】如果是短期资金投资商业地产肯定不合适。哥伦布广场培育从2007年打造到现在是4年。商业地产一个新的项目它的培育期会很长，也就是你进去容易，你出去不一定容易，我不能说你三年内可能翻两翻、三翻，但商业地产是比较好的持有品种。
你如果是短期资金，我不建议你做商业地产投资，我相信做商业地产投资的人，我想没有人说我就打一个差价。商业地产刚刚讲了，商业地产不是没有风险的，任何东西都有风险。你对风险是怎么理解的？刚才讲了社区底商率不会太高，但是风险是的。专业市场风险是的，专业市场失败的太多太多了。城市综合体你要去看团队，团队才是一个项目成功的关键。
从大的趋势来讲，说实在点，五洲的项目还可以，那么五洲的客户各种各样都有，专业投资者，民众的消费，专业领域资产投资的都有。现在的问题不是说投资者的资金涌入，现在我认为商业地产资金涌入是社会的资金涌入，是制造业的资金涌入，是以前房地产开发企业的资金涌入，这是两类资金。前者的资金没什么问题的，风险产生的是后面的资金。现在可以说能做商业地产的企业都在做商业地产，这是风险。
我还是回到讲股票吧，虽然我不会炒股票。本来是一个小盘，大家都有把握这个盘子有多大，现在一下子扩容，扩容的很大。刚刚马总说了无锡去年推出的每一块地都带商的，这是市场在扩容，不是投资在扩容。市场在扩容，投资存在风险，如果还是这么大的市场，还是这么大的资金，那是没风险的。
【主持人】我们发现今年冒出了很多商业项目，我们今年看为什么这么多年在做，从上到下有这样一个链条下来的。那开发企业也要看到里面的风险。我觉得商业开发有点像大跃进式的开发，肯定会有风险的。很多想长期投资的投商业项目也要看到其中的风险。我觉得看中这个团队的后期运营是非常非常重要的。之前在无锡很多项目由于运营的不好，虽然你的地段很好，虽然规划很好，但由于后期运营不行，给投资客带来很多的伤害。
【孙琳】五洲的投资策略是以乡镇为主，马总刚才说了高铁商务区，我可以说高铁商务区什么都没有，由于限购以后，你没有商业哪来的消费？有人的地方做综合体，做购物中心都不是问题，如果没有人那都会成为问题的。
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