[摘要] 本期的话题主要讨论的是无锡市场商业地产的发展，今天分为三个议题，第一是产品内容，第二是运营和管理，第三商业地产是否迎来新的发展周期。
【主持人】从事商业项目的商铺价格走的也是非常高，那么为什么商铺的价格会那么高？
统一招商 统一运营 统一管理 投资有保障
【孙琳】我们在梅村的项目是典型意义上的城镇综合体，整个商业是统一招商，统一运营，统一经营管理。，大量的品牌商家的进驻，使得商业形象和商业消费格局发生了变化。第二，投资者是相对有保障的，因为你如果投资社区的底商，买过来会不知道租给谁，经营的好坏你也不知道。我们统一招商和统一管理就不存在这样的问题，这样相对的有投资保障。我相信作为投资者对商业投资都是有考量的。
我可以透露一个数据，梅村之前底商销售价格在2万以上，现在我们梅村项目开出来之后，价格在3万以上。在羊尖去年社区底商应该在5000-6000，今年也就在8000-9000，那五洲羊尖项目开盘均价将在1.2-1.3万，这就是底商跟城镇综合体的区别。
【主持人】商业地产项目要盘活，前期的招商和管理，对投资者的投资回报是非常重要的。那么前期方面五洲肯定会有很好的经验，请您介绍一下，在前期招商和后续运营会从哪些方面着手进入呢？
先招商后设计 二三五原则保障项目运营
【孙琳】五洲从项目启动开始就一直坚持先招商后设计，基本上所有商铺都是会根据商家的需求量身订作的。像超市、影院、餐饮，它对于商铺是有特殊需求的，各个商家需求不一样，里面层高和餐饮的排烟出口都不一样，所以我们在项目招商的时候就开始设计。
首先从集团的董事长到普通员工都记住这样一句话。五洲所有项目都是贯穿二三五原则。项目建设开发只占项目的20%，也就是说，土建完成可以销售了，那只完成了项目的20%，项目的招商完毕开业以后，只完成了30%，这两块加在一起完成整个项目的50%，后面的50%是项目后续的管理。我们在项目建设投入的人力物力精力，可能大家觉得比较多，那么我们在项目运营上投入的人力物力会更大。
现在五洲有两千多名员工，有一半以上的人在从事后期的运营管理。五洲一半以上的宣传是在做后期的运营管理，五洲的招商一半以上是在做后期的二期招商，开业的时候一期招商完毕。哥伦布到现在两年多以来，很多商家都更替过了。尤其是新项目刚刚进去会受到各种各样的条件限制，可能在那里面经营不是太理想，随着项目往前走，必然每年会淘汰很多商家，那我们也必然有新鲜的商家进来，那五洲在经营管理上有一半人在从事后期的二次招商。
【主持人】在招商的时候，不同的项目资源是重复的，还是根据地方的特色会有一些调整呢？
【孙琳】每个项目的情况不一样，五洲做商业地产这么多年有很多战略合作伙伴，相对来说我们项目招商比较容易。可以这样说，在我敲定这个项目的时候，我已经跟大的主力商家沟通过了。那每个项目根据自身的情况，比如地理位置、环境因素、经济结构状况，我们对主力商家也有个选择。比如家乐福不是开到哪里都好，家乐福只能开到市中心。那么乡镇那一块我们跟八佰伴合作的比较多，我们现在三个项目八佰伴都进入了，像新区的哥伦布广场，梅村和羊尖的都有八佰伴，根据项目不同我们各有侧重。
【主持人】有一些商业是租的，有些是售的，还有租售，这可能是避免资金出现一些问题。那么在资金方面，项目是怎么解决的呢？
【孙琳】五洲集团计划在今年年底或明年在香港上市。首先五洲集团大家都知道，我们老板是温州人，温州的民间资本比较雄厚。第二前期运营比较好，跟银行合作基础也比较好，我们有大量的优质资产，这样银行对我们是相对开放的。五洲有信心在这个形势下做这个项目，首先在资金上是很充裕的。
【主持人】先招商后设计的利弊您能给我们总结一下吗？
【孙琳】我觉得先招商后运营，先招商后设计，这是中国商业地产发展这么多年，很多前辈很痛心的经历，付出很大代价的。比如社区底商，现在中国做得的还是餐饮，中国人就是要吃，相信各位的每一个项目都有餐饮。那么社区底商就不适合做餐饮，上面是住户，老百姓现在的维权意识很强，那餐饮哪里去？所以我们国际广场也好，哥伦布广场也好，做得的还是餐饮为主。这些餐饮企业一定会跟着城市综合体走，这是必然的选择。那我们为超市设计也好，为电影院设计也好，为餐饮设计也好，我们之前的项目设计肯定有点经验教训。就像餐饮，餐饮它的物业条件是什么样的？层高要求多少？排风管要求多少，油污分离上下水都是有要求的，超市也是一样，电影院也是一样，首先我们在项目定位的时候，就决定了你用什么样的业态，什么样的业态就决定有什么样的商家。
首先每一个做商业地产的必定会考虑这些问题，你考虑这些问题以后，你才会做好。其实现在国家调控到这一个阶段了，我不能说下半年或者明年商业地产销售一定很乐观，但是既然要做就把项目运营好，经营好，在运营好，经营好同时要把产品设计好。
招商是要有商业资源的，五洲为什么走这一步，因为有很好的商业资源，大的开发商没问题啊，现在很多开发商都往商业地产转，你可以说你没有资源，但你不能说你没有思想，一定要对商业有想法。
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