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“拐点论”盛行,明年楼市全面走暖?

楼市如之2021-12-30 09:01:23

“金九银十”失约之后，近两月行情开始出现翘尾之势，利好频现。

最明显的信号就是高层屡次发声，稳定市场信心。

12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作，针对房地产工作，明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，并首次提出“促进房地产业健康发展和良性循环”。

相比于7月30号的政治局会议，此次强调“支持商品房满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”，态度有明显和缓趋势。

前不久，在中国国际经济交流中心主办的“2021-2022中国经济年会”上，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆指出，要加强居民基本住房保障，“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”，重提房地产地位。

此前此类描述的相关文件和场合（图源易居研究院）

近日，社科院发布《经济蓝皮书：2022年中国经济形势分析与预测》，更直接指出：积极推动房地产业“软着陆”，既要防止土地拍卖频繁流标、热点城市供地不足导致后期房价暴涨，又要防止四、五线城市房价过快下跌引发连带风险。

这也以文件形式，重申了政策层面会保证房地产平稳发展而非“硬着陆”，稳定市场预期的意图十分明显。

与此同时，信贷也有明显放松之势。本月20号，LPR发布，1年期LPR从11月的3.85%，降至3.8%，再加上前不久央行释放的约1.2万亿长期资金，可以看出短时间内信贷将处于和缓状态。

伴随着政策暖风频吹，市场信心回调，地产股也开始了集体上涨。近一段时间，宋都股份、栖霞建设、蓝光发展、中交地产等多只地产股表现优异，其中蓝光发展上涨69.46%，势头猛烈。

股票截图

12月21号，杭州第三次集中出让地块（批）结果出炉，35宗地块全部出让，近7成地块触顶摇号，部分板块土地限价又有上行之势，冲到5.5万/㎡。

新闻截图

作为这两年楼市热度的城市之一，杭州一度被视为一二线城市楼市发展的风向标，此次土拍“火热”收官也被不少人看做是楼市全面转暖的前兆。

一时间，“楼市转暖”之说开始风靡，开年楼市会迎来“小阳春”的说法也不胫而走。

落地到无锡，不少房企都押宝明年三月，认为下一个金三银四到来之时，就是楼市触底反弹之际。

截止目前为止，已有凤屿山河、映山风华等多个纯新盘明确表示将于明年3月首开，更有云锦东方、云上四季、和著、春和景明、桂语云间等项目放风年后开盘。

上周PLUS在踩盘时，某纯新盘营销总就表示，集团对明年行情看法较为乐观，一个预估的转折点会在3月，因此目前项目初步将本应年底提上日程的开盘延至年后。

在这一预期下，不少项目开始发布通知，收回此前动辄数万的购房优惠。

位于惠山区的万科臻境，发布“岁末封账、优惠锐减”的海报，已于本月26号收回此前购房优惠。

滨湖区的银城翡丽和风和金领蠡洲台，也发布通知本月底全面收回折扣，1月份成交纳入明年业绩考核。

锡山区的金辉天奕铭著和彰泰融创春岸雅筑，也于前几日发布消息已完成年度财务指标，将全面收回现阶段销售的所有优惠政策。

位于新吴区的远洋正荣玺樾，发布通知自2022年1月1日起全面回收折扣销售。同位于新吴区的华润置地公元汇，除了收回优惠之余，还放话房价“全线看涨”。

似乎，明年无锡楼市回温的说法已经深入人心。那么，明年行情是否真将触底反弹甚至重回巅峰呢？PLUS恐怕要泼一盆冷水。

要知道，大家看好明年行情大概率是出于两点，其中最显著的原因是政策导向，尤其是信贷放松。

但目前短时间内的信贷放松能延续到什么时候却是个未知数。下半年政策是否会再度收紧？或者说信贷额度是否会提前用完？都是令人焦虑的问题。

毕竟今年尤其是下半年，包括无锡在内的大多数一二线城市的楼市，都走出了一条完整的下坡曲线。

近1年以来无锡新房成交走势

而且，目前政策救市主要的落脚点还是集中在稳定市场和推动地产项目兼并购上，而非房企本身。而明年一季度，对于开发商来说依然会是一个大关，因为届时很多房企的债将到期。

即使信贷放松，但从政策出来，到市场拿到钱，按照房企的等级分下去，普通民企至少还要挺过3-6个月，这个过程大概率还会有一批高负债、高杠杆的房企扛不住进而暴雷。

另外一个让大家看好明年行情的原因，是不少人认为目前的市场太像2008年了。

同样经济大环境都在下滑，同样各行各业都生存维艰，同样都是地产行业生死存亡的危机局，同样在关键时刻迎来政策转向，央行降息、地方政府救市、信贷放松等利好频出。

2008年后的一年，正是房地产绝地逢生，迎来大转机并开启飞速上涨10年的节点，这点给了不少人乐观的心态。

然而，表面的诸多相似背后，却是截然不同的历史背景和行业环境。

首先相比于2008年，此轮国家政策导向顶多算给房地产“松绑”，并不会给10年前一样较大的刺激，这点，从本次降准0.5%便能窥见一二，1.2万亿的放水看起来可观，但放到地产行业实则也是杯水车薪。

其次，就目前房价和地价来看，相比于10年前有了本质区别，大多数一二线城市已经很难再有较大跃升空间。就拿无锡来看，核心板块地价基本达到19500元/㎡，房价无限逼近40000元/㎡，副核心区域地价也基本在15000元/㎡以上，短时间内很难再有突破，就连鸿山、洛社等传统的乡镇板块，地价也已破万。

未来，包括无锡在内的大多数主流城市房价和地价横盘是大概率的事。

与此同时，能够为楼市增长蓄电的城市化进程和人口红利，也都不比当年：我国城市化速度已经全面放缓，人口增长更是大多数主流城市发展的核心问题。楼市已经没有当年逆势增长的动能。

因此2022年，绝不会是2009年的复刻，只会是一个全新的地产时代的开端。

在这个时代，操盘手是实力强劲的少数派，游戏规则是全新的，发展方向也将是未知的，一切都是新鲜却又残酷的。

对于普通人来说，依旧要理性。此轮行情局部回暖更多属于行情超跌后的纠偏，而非环境出现彻底的上行，冷静选房、适合上车永不过时！

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