过去10年，无锡大力推进城市多中心化战略模式，“造城运动”轰轰烈烈，以太湖新城、惠山新城、锡东新城为代表的一批新城应运而生，快速崛起。
曾经的城市一隅都化身新城完成了华丽蝶变，无锡的城市骨架自然也随之拉大。
这期间，建成度较高、再开发成本较大的主城区，发展节奏确实有些放缓。
不过，城市化进程中，城市内部板块轮动发展的奥妙就在于——即使各板块行情启动的时间有先后，但吃红利的机会大家都是有的，轮流、共同推动城市大盘上扬。
（一）
北塘，梁溪主城新的增长极
自从2016年崇安、南长、北塘合并为梁溪区之后，三个板块之间历史／文化／产业／经济就开始了更深度的融合互通，本就繁华的梁溪主城价值开始回归。
从那时起，机遇红利兜兜转转又轮到了无锡主城区。
▲无锡主城梁溪区图源：网络
历经三年酝酿期，2020年堪称是梁溪土地价值补涨爆发的一年，地价格局以迅雷不及掩耳之势更新，配套能级也在不断提升。
其中，处于主城北片区的北塘板块，土地储备量更大、且拆迁修路等基础工作准备充分，一跃成为2020年土拍中的黑马，闪耀无锡楼市。
这是2020年北塘板块土地出让情况，地价节节攀升，话题热度不断：
阳光城印月文澜项目地块楼面价12548元／㎡，溢价率18.31％；
恒大悦珑湾项目地块成交楼面价12609元／㎡，溢价率5.16％；
中梁中奥溪涧堂项目地块楼面价13324元／㎡，溢价率20.87％；
石门路B地块成交楼面价15000元／㎡、北桥中巷惠钱路地块成交楼面价16000元／㎡，这两块地是政府投资平台“梁溪城投”拿的地，未产生溢价，所以后期建成的项目「梁溪观邸」，想象空间也更大；
爱情地产重仓，山河万物项目地块成交楼面价16626元／㎡，溢价率38.78％；山河万象项目地块成交楼面价17426元／㎡，溢价率45.36％。
从去年土拍数据中不难看出北塘价值的迅速回归，成交楼面价已达17426元／㎡、溢价率也有45.36％。
在城市扩容后时代，梁溪区借助北塘这匹“黑马板块”，在楼市里爆发出强大的内生力量，扩大了核心价值的辐射面，让人叹服——
“果然，主城的价值和地位还是难以撼动，而北塘就是梁溪区新的增长极。”
（二）
复兴的北塘，亟需改善居住品质
楼面地价1.7万＋／㎡，直接定下了北塘新房房价直奔3万的基本格局，板块的底气何在？
我想，“十四五规划”以来，要提及的北塘片区“重头戏”就是梁溪科技城，旨在大力发展城北门户地区。
▲梁溪科技城区域图图源：网络
梁溪科技城，北至锡宜高速—沪宁高速，西至锡澄运河—京杭大运河，南至沪宁城际铁路—环城古运河，东至广瑞路—九里河，总面积约40平方公里，横跨梁溪区、惠山区、锡山区三区。
一旦建成，将会是三区很好的沟通枢纽，使得人才、产业资源往来更畅通。
而北塘板块正处于梁溪科技城核心区，将在无锡市产业强市和创新驱动战略背景下，寻找发展新空间，用于承载战略性新兴产业，并以此作为新增长点推动板块升级。
除此之外，山北快速内环、凤翔快速路、盛岸路、蓉湖大桥等关键交通配套，让北塘与龟背城得以深度融合，抵达繁华中心也就是一脚油门的事情。
再看板块内部的资源配套，市政规划动作频频，利好不断：
去年，无锡市康复医院（梁溪区中医医院）、连元街小学惠山分校选址公示，确定落位北塘；
去年已运行的地铁3号线、以及今年将通车的地铁4号线，在北塘交汇；
届时，拥有梯队教育资源加持的北塘，立体交通网（高架＋地铁＋公路）已形成，板块内的房产价值将再次被迅速催化。
以上都说明梁溪向北发展是大势所趋，“振兴城北”是无锡城建的关键一环，借此东风，北塘正实现板块复兴。
然而不可否认的是，目前来看，北塘人居环境还不尽如人意、城市界面依然稍显老旧，板块内可选择的低密品质楼盘更是少之又少。
这里的人们积攒已久的改善需求迟迟得不到释放，这里的购房者在等，等待一个高品质的低密度的改善社区！
（三）
低密洋房社区「梁溪观邸」，来得正当时
好在去年10月28日土拍，北塘核心终于等来了梁溪城投。
当天，无锡城南置业（梁溪城投）分别以1.5万／㎡和1.6万／㎡楼面地价，竞得石门路B、C两幅优质地块。
同年12月宝龙地产加入，强强联合，联袂打造主城全新改善品质住宅项目——「梁溪观邸」，项目位于梁溪区石门路与惠钱路交叉口北侧，紧邻地铁3号线石门路站，临惠山森林公园而立。
▲梁溪观邸效果图
梁溪观邸项目与相邻新盘相比，地块外部素质差不多，但其地价却相对便宜一些，这使梁溪观邸项目的操盘空间更大，被打造成一个低密度／高品质项目的客观条件更成熟。这也可以说是该项目非常明显的一大优势。
果不其然，梁溪观邸作为宝龙入锡后的第五子，将被打造成约12万方的城市洋房住区，谱写山与城的美好。
从规划图中可以看出，梁溪观邸拟建产品均为低密度产品，B地块（北地块）主要为9F、11F的小高层；C地块（南地块）主要为6F的洋房产品。
▲梁溪观邸鸟瞰图低密住区
两个地块共包含23栋低密住宅，且各自设置了两个小区出入口，包含地库出入口，C地块还设置了部分底商和沿街商铺。
在繁华触手可达的梁溪主城，项目拥有如此重大的体量，打造的还是当下比较稀缺的低密多层住宅，是北塘购房者期盼多年的改善品质住区，这点已经很难得了。
更令人惊喜的是，梁溪观邸居于惠山脚下，与惠山国家森林公园一路之隔，有主城里珍贵的生态资源加持，人居价值更高。
▲惠山国家森林公园航拍图图源：网路
想象一下，作为项目业主早晨或傍晚漫步其中，满眼好风光，身心放松，深吸一口气都是满满的负氧离子，享受着天然森林氧吧，这是多么畅快淋漓的美好体验。
最后告诉大家一个好消息，梁溪观邸首开户型图已公开，88㎡／108㎡山水景观三房惊艳亮相，三房两厅两卫，让业内人士都直呼这是＂教科书级别”的户型布局！
要知道，如今的户型做到一梯两户、南北通透、客餐厨一线、瞰景阳台＋大飘窗等，都还算比较容易做到；
但是客观讲，88㎡紧凑小三房户型还能做到“两卫”，套房式主卧配有独立私密卫浴，充分挖掘小户型的使用效率，让四口之家住在这小户型里也依然能享受生活的惬意，这真是令人眼前一亮。
据了解，梁溪观邸项目售楼处即将公开，届时更多信息将释放，敬请期待！
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楼市如之2021-04-20 05:38:07
