随着12月17日3宗定销房地块的落锤定音，2020年无锡土地市场至此收官。
无锡在坚持“房住不炒”大方针下，持续调控市场，房价、地价均趋稳定。金融去杠杆，限价之下，房企决断如何，市场走向如何，在今年的土拍市场上或许可以窥得一二。
PART1
2020年，无锡土地市场全年共挂牌经营性地块66宗，其中5宗地块因故取消挂牌，共计成交61宗（含3宗定销地块），总面积约368.8万方，揽金超750亿元。
成交的61宗地块中涉宅地块共计49宗（含3总定销地块），总面积约328.67万方，同比涨38.9％；总成交金额约733.71亿元，同比涨59.93％。涉宅地块总计容建筑面积640.27万方，楼面均价为11459.37元／㎡。
备注：此处楼面价计算方式为：1-12月成交土地总金额／成交土地计容总建筑面积
从分区来看，梁溪区、锡山区、新吴区、惠山区均成功出让了10宗涉宅地块，其中新吴区的总成交面积及总成交金额两项成绩非常“能打”，分别为87.57万方、194.83亿元，均为各区之首。
备注：此处楼面价计算方式为：1-12月成交土地总金额／成交土地计容总建筑面积
梁溪区虽然也成交了10宗宅地，但受限于单宗地块面积较小，因此成交总面积和成交总金额在各区均垫底，但值得注意的是，除了12月17日出让的2宗定销地块外，梁溪区其余8宗地块楼面价均破万。
而作为锡城楼面价“先锋区”的经开，今年成交的3宗宅地楼面价均超过了1.4万元／㎡，整体楼面均价达16186.11元／㎡。
PART2
楼面价的变化在一定程度上是区域价值的折射，根据统计，无锡今年通过招挂拍形式共诞生了30宗楼面价破万的地块，其中，3宗宅地楼面价达1.8万元／㎡的地块，均位于滨湖区。
这3宗地块中，楼面价的是三盛督府天承，该地块成交楼面价达到了19542元／㎡。
值得一提是的，经过今年的土拍后，无锡各区域价值趋平均化，尤其是一些曾经的“后进生”板块，板块发展发力，区域价值正在重塑，加速跟上“优等生”步伐。
如今年异军突起的梁溪北塘盛岸板块，楼面价“3连跳”，从3月底，阳光城太湖淀粉厂地块成交楼面价12548元／㎡到7月29日成交的黄巷热电厂地块楼面价破1.7万／平米，仅用时4个月。同板块后期出让的石门路B、C地块虽为底价成交，楼面价也分别达到了1.5万／㎡、1.6万／㎡。
还有曾经的乡镇板块梅村，在今年楼面价首次破万后，目前楼面价纪录也达到了12095元／㎡。洋溪板块今年表现也是可圈可点，10月28日，招商局地产楼面价9471.96元／㎡拿下洋溪8号地块。
此外，惠山新城、天一新城、锡东新城、河埒口等热门板块楼面价纪录均被刷新，目前锡山区楼面价天花板16507元／㎡，惠山区和新吴区楼面价天花板逼近1.5万元／㎡。土地价值的溢出一定程度上体现了区域房地产开发的价值空间。
PART3
随着无锡经济实力、民生教育、基础建设等多方面发展进入快速通道，无锡的土地市场正吸引着越来越多的实力房企的关注。在今年的土地市场中，除万科、旭辉、协信、雅居乐等等深耕锡城的房企外，正荣、德商、禹洲、金辉、彰泰首入锡，在锡城土地市场有所斩获。
当然，今年土地市场的热况同样也催生了更为严苛的土拍规则。
此前无锡土拍史上已经出现了竞公建配套、现房销售、摇号等多种竞拍规则。在今年8月5日下半年首次挂地，无锡重启限价机制，将所有地块的楼面价限制在18000元／㎡，此外，竞拍规则也进一步“升级”，首提“触顶转竞人才房“机制。这也是无锡继触顶摇号、竞自持后，首次出现竞争报建人才房建筑面积。
根据规定，人才房起报建筑面积为50㎡，增报建筑面积幅度为50平方米的整数倍，竞争报建人才房建筑面积者为竞得人；人才房建设成本不计入可销售商品房核算成本；进入该阶段的每个竞买人都必须有一次有效报价，否则视为违约。
在9月4日的土拍中，位于河埒口板块的北桥中巷地块成为了该新规的实践地块。
该地块在经16轮报价后，触顶18000元／㎡限价，进入竞人才房阶段。最终经过13轮竞人才房报价，由景瑞以总价76308万元，楼面价18000.1元／㎡强势摘得，溢价率18.8％，这也是无锡配建人才房项目，配建面积700㎡。
而在12月17日土拍中出让的3幅地块则按照“限房价、竞地价”方式挂牌出让，并要求“触顶”限价后竞“人才房”。所谓“限房价、竞地价”是指地块公告时已限定了房屋销售价格，竞买者在土地出让起始价基础上进行竞价，价高者得。
业内人士指出，各地根据城市发展需要，不断探索和完善土地出让方式。各类土拍新规调整在一定程度上可以减少地价的盲目追高，这将有助于引导开发商谨慎出价，短期内缓解地市高热现象。但长期来看，要维持地价的平稳，关键还是要适度加大土地供应，使得土地市场供求关系处于平衡区间，才能真正实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。
土拍是楼市的试金石，也是楼市购房的一个指向标。锡城土地市场即将开启2021新篇章，相信无锡的土地市场将持续扩容，还将会有更多的品牌房企落子无锡，未来无锡的楼市也将更加平稳、健康的发展。
楼市如之2020-12-25 18:41:23
