01
海外地产投资的概念
国际资产配置是一个比较大的概念，在资产没有到达一定量的时候或者不具备风险意识的人没有办法去实现这种配置。
而海外地产投资是一个国际资产配置的入门级任务。简单的来说他是一个跳板，通过这个跳板了解海外的知识，积累海外生活的阅历，从而一步一步的规划自己资产配置和未来生活的重心。
其实有时候我特么很佩服国外开发商的机智，国外的开发商知道中国人喜欢投资房产，于是通过高收买国内代理公司，国内代理公司知道中国人爱图小便宜，于是通过各种低价、、优惠等形式引导客户购买。中国人不清楚怎么回事，买了一个又一个在本地卖不出去的盘。
坑是源于不了解。现在的投资客户大部分全是小白，高净值的客户已经完成了自己的国际资本配置，现在小白还停留在买房投资的概念里。
国外的房子是用来住的不是用来投资的。
支撑投资的不是便宜不是也不是品质，
而是这个房子换手的时候有多少老外选择自住。
请记住，国外你的接盘侠是本地人。所以投资的时候务必选择适合本地人的楼盘。千万别按照国内的那一套标准来。比如说户型南北通透啊，国外的户型是没有朝向的，窗外的景观哪好就买哪儿。最重要的是不要拿自己自住习惯选择户型，买老外喜欢的户型即可。
02
海外地产投资的三个阶段
海外地产投资需要经历三个阶段，
个阶段是消费者买房子，
第二阶段是运营管理，
第三阶段是变现换手。
个阶段的坑，来自于项目的选择。
海外地产投资是理性的，首先确保的是投资安全，不要让自己购买的产品成为高风险资产，每一个项目都有每一个项目的优势，需要结合自己需求选择合适的产品。
海外的房地产市场发展速度不是很快，如果你选择做投资，最关键的是买的房子要在核心城市例如：拥有北上广深这种经济发达、人口众多、资源集中的城市因素。
国外的地产是刚需地产，不要图便宜购买价格低、配套不完善的区域，换手的时候有刚需接手的盘才是好盘。一个城市如果经济跟不上，金融资金跟不上，仅仅是靠短期内进入的投机资金进行疯狂炒作，最终还是支撑不了高房价。
这和国内投资要买二手房，二手房市场活跃的区域为投资标的是一样的。投资要先考虑有没有接盘侠的问题，其次再考虑你的问题。
第二阶段确定。
通过调研周边的租金情况，确定你的资产是否有价值。在国外有很多专业的酒店托管团队，可以把项目交给他们打理还是很可观的。如果租房亲历亲为肯定赚的更多，但是要有专人打理。要考虑到时间成本和来往成本，另外，如果能在Airbnb挂租也是不错的选择。
第三阶段的换手变现。
只要不是刚需地产，只要你买的位置不佳、价格相对便宜、配套不完善、投资盘比例大在变现的时候都是赔钱的。
2015年8月一个客户在美国某旅游城市购买了一套300平米大别墅，区域是新区，配套不算成熟，她买的时候算下来一共花了32万美金，今年3月她来找我帮她卖房，说这两年不是遇到租客没钱交租金就是租金越来越低，现在她的这个房子如果对外出售价格在29-30万美金，扣除过户费用还有给经纪人的她大概要赔5万美金。
切记刚需是生产力。
03
泰国地产投资需要注意什么
泰国的房产投资黑幕主要出现在产权形式、房产类型、开工许可证、回购等问题上。
在泰国土地是产权的，还有一些土地是皇室封地，泰国政府明文规定外国人只能购买Condo（公寓），不能买土地和别墅。（只能以成立公司的形式购买土地和别墅）
Condo如果是建在皇室用地或军队用地上这些Condo都不是产权，土地是开发商租来的，外国人或当地人不能直接购买，只能租不能拿房产证的。
除了上面特殊的土地性质，其他的Condo都是产权的，投资泰国房产个坑就在这里，泰国的Condo外国人能买的份额占整个Condo49%产权，51%产权必须由泰国人持有。（比如一栋Condo有100套房子，外国人只能买49套，剩下51套只能由泰国人购买）
回购的坑一般源于两个部分，部分是一定是小开发商，开发期间资金压力大快速回笼资金；第二部分是5年或10年回购期到后，开发商会根据当时情况执行回购或解约。
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外国商品搬运2018-11-03 10:33:45
