老树新芽，房地产的风口还有吗？

自去年“930新政”以来，房地产经历了调控的一年，力度空前，受此影响，的楼市都在潜移默化的发生着变化。

房地产依旧热闹，激进的死多和谨慎的稳定派共存，各执一词，可以看见的是，传统房地产需求难以增长，房地产日子没有之前好过了，短平快的开发方式早已被改变，房地产的市场蛋糕在快速被抢食，新的市场需求等待着被发掘，中小企业要活下来，大型企业更加恐惧衰落。

房地产最终会走向哪？

十九大报告中提出，“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。这说明，美好生活已成为现时状态的结果，在“住有所居”、“安居乐业”的要求下，居住生态与居住方式的“进化”成为当前房地产人面临的新命题。

“房住不炒”的基调屹立不倒，同时，中国也需要回到经济高速发展期，房地产的走向至关重要。对于开发商而言，“美好生活”是什么？或包括但并不限于综合体、体验式服务、文旅小镇、长租公寓、养老服务、数据驱动、互联网思维……而这些产业，像极了充满机遇、需要开垦的处女地。老树出新芽，房地产这个老掉牙的支柱行业，是否还有风口？这些新业务线的发展又将走向哪里？

这背后，暗藏了一个趋势：开发商越来越注重金融属性，未来研究机构或也会跟着建立。经济学家任泽平加盟恒大也符合此趋势。至于开发商要在资本市场能够影响什么，这取决于其他因素。

关于这些，我们将在12月11日的和讯网第十五届财经风云榜第八届地产金融创新峰会作出讨论。

大型企业强者恒强

行业调控的加码以及市场环境的变化都加速了行业的分化，大型房企的的优势愈加明显，在房地产企业的三季报公布的今年三季度报告中，整体来看，大型房企的销售额很是乐观，大多呈上扬状态，去年的前三甲碧桂园、万科、恒大均达到了4000亿规模。

与此同时，大型房企的成交量也在稳步增加，拿地节奏不断加快，土地储备充足，这为未来一至两年的业绩提供了保障。

数据显示，截至2017年前10月，3房企市场份额占比达到12.8%，而2016年底则是8.9%。10房企市场份额占比达到24.7%，30占比达到38.2%，50占比达到45%。而未来，一个令人诧异的预测是，大型企业市场份额将达到70%。

但是，市场形势不能被改变。下半年以来，商品住房销售进一步放缓。国家统计局数据显示，第三季度商品住宅销售面积同比下降1.7%，为2015年第二季度以来首次同比下跌，商品住宅销售金额同比仅增长1.3%。

与此同时，部分省市继续加大调控力度，推出包括限售在内的各项政策以稳定市场，热点城市的新房供应与成交面积持续回落。

新业务不断，寻求利益增长点

调控力度不断加码，市场需求有限。中小企业被挤出局的风险加大，只能在大型企业的夹缝中求生存，大型企业也有恐惧，急于融资和扩张，稳定老业务，开发新业务，关键在于，新业务需要砸钱去养，更可怕的是，开发商自己也看不清远方，但是要向观众讲述一个充满希望的故事。

但不管你是谁，要想活下来，开发商必须找到可以持续发展的利益增长点。

于是，长租公寓、养老地产、文旅地产、产业地产等新兴领域轮番上台，你方唱罢我登场，但是，发展模式、盈利模式模糊为业内诟病。新业务的销售额成了横亘在开发商面前亟待解决的问题。

伟大的梦想总是在最初饱受质疑的，业内很高兴看大型开发商带头去尝试、去摸索。万科、朗诗、碧桂园、旭辉、世茂、龙湖、越秀等在内的房企在长租公寓领域均有布局。

远洋、万科、保利、绿地、新城控股等早已将触角延伸到养老业务中，其中，万科、远洋等企业已明确表示将深耕养老产业，养老项目亦在加速布局中。

可以看到，开发商在对新业务的运营、盈利模式努力做出探索。

并购成趋势

房地产是否进入下行周期，地价始终是开发商不可忽略的最重要成本，而“面粉贵于面包”的风险便是悬于开发商头顶的达摩克利斯之剑，让其恐慌和不自在。聪明的开发商开始降低成本。

据相关机构发布的权益销售榜单，恒大以4472.9亿元继续稳列榜首，碧桂园3851.3亿元，万科3373.6亿元居第三，融创以2089.0亿元，同时，碧桂园、中国恒大、万科、融创的流量金额分别为5347.7亿元，4703.4亿元，4685.6亿元，2973.1亿元。

并购已经成为部分房企行之有效的扩张利器，业内也有共识：并不是所有企业都可以像恒大、融创实力雄厚，议价能力足够高。但并购太具有吸引力，低成本，快速布局，资金回笼较快，于是，非前十名的房企但具有一定能力的房企蠢蠢欲动，试图通过此途径实现质的飞跃。

三盛、阳光城便是此类企业的典型代表。三盛开辟了一条“并购为主、竞投为辅”的蹊径，三盛超过八成的项目都是并购为主，这也让三盛某种程度上赢在起跑线。三盛制定了“一老一少一健康”的战略，股权并购投资频繁，参股多家行业领先的养老、健康、大数据企业。包括泰福盛世、安心护理、华诚助老、山东青鸟、宝岛童医汇，数联铭品 BBD。

阳光城的购地策略改变，并购、招拍挂和招投标并举实现全方式拿地，城市布局也从张海民时代的只看一、二线，转为加强进入三、四线城市，加大短平快项目布局。

房地产大潮以无人能敌的凶猛之势，轰然而至。从粗放到精细，从各自开发各自富裕到弱肉强食，房地产行业已经在发生改变，其边界开始模糊，单一业态已经难以满足这个行业的发展，不论这位经济老大哥愿不愿意，房地产需要摆出开放的姿态，拥抱大数据，拥抱新事物，创造新的利益增长点。