[摘要] 9月23日，花旗银行发布了一篇让全球投资者忐忑不安的报告。该报告不仅指出主宰市场的“央行效应”已经破灭，甚至全球信用也在过去的10-15年出现急剧透支，虽然信用扩张一直在推高资产价格，房价在这15年内也已经上升到了一个顶峰，然而房价就涨到这里了，再无空间可涨。
9月23日，花旗银行发布了一篇让全球投资者忐忑不安的报告。该报告不仅指出主宰市场的“央行效应”已经破灭，甚至全球信用也在过去的10-15年出现急剧透支，虽然信用扩张一直在推高资产价格，房价在这15年内也已经上升到了一个顶峰，然而房价就涨到这里了，再无空间可涨。
无独有偶，近日，潘石屹太太张鑫宣布SOHO中国将会在全球范围内停止购买土地，相信也是受了这类研判的影响。
花旗的这篇报告从各种角度论证了过去10-15年各国央行信用扩张的严重程度，而这种信用扩张目前已经到了一个弹性边缘，也就是说，各国的信用已经完全透支，增无可增。
一位看过该报告的分析师表示，信贷透支伴随而来的大影响，将会是各国房地产价格相继见顶，15年的房地产价格牛市彻底终结。虽然好的地段还存在攀升的可能，但是房地产在全球范围作为一个资产类别，在未来的10年已经不再具有良好的投资吸引力。
更值得关注的就是在中国房企纷纷转向海外圈地之时，地产大亨张欣却在本周表示，不会在海外投资地产，因为全球多轮的量化宽松政策已经令海外资产的价格变得十分昂贵。
重要的是，信用的扩张给市场注入了大量的流动性，尤其是新兴市场国家，比如中国，而这些信用终进入楼市，这也导致了的商品过剩，在这样的情况下，自然会导致中国出现越来越多的“空城”和“鬼城”。
比如，在近贵阳召开的中国城市规划学会年会上，中国工程院院士、深圳市规划和国土资源委员会巡视员郭仁忠透露，新城区规划人口高达34亿。
而这34亿人口城市规划也意味着发展了十几年的中国住房市场进入一个难以想象的大跃进年代。终，整个“空城”、“鬼城”的风险则完全砸在购买住房者及银行手上。
现在的房产投资者已经发现购买住房并没有多少投资价值，因为不少城市的住房已经严重过剩了，尤其是国内二线以下的城市。
纵然，这一年来政府相继推出了一系列的房地产救市政策(可以说无所不用其极)，许多城市的房价仍在下降。
即使一线城市房价仍在小幅上涨，未来房地产 一定会回归平常，充其量只是抵御了通胀而已.
花旗观点：
后金融危机时代，信贷的大繁荣不足以刺激经济的增长。
货币乘数也称货币扩张系数，即货币供给扩张的倍数。
可见在经历了金融危机摧残之后，发达国家央行并不是信用的创造者，他们只是试图抵消私营部门去杠杆和违约的影响罢了。所有的信贷增长均来自新兴市场国家，他们已经积累了大量的美元储备和负债，尤其是中国。
根据上图发现，在过去15年来，不断扩张的信用终进入了房地产产业，从而推动该资产价格的增高。
但上面的分析显示，当前各国信用扩张已经到了一个弹性边缘，难以继续增加，房地产价格目前可能已经进入一个顶峰，这也意味着房地产牛市可能面临彻底终结。
重要的是，信用的扩张给市场注入了大量的流动性，尤其是新兴市场国家，比如中国，而这些信用终进入楼市，这也导致了的商品过剩，在这样的情况下，自然会导致中国出现越来越多的“空城”和“鬼城”。
随着不良贷款指数的不断增长，终会导致世界上危险的信贷泡沫。
那接下来会发生什么？
随着石油价格的下跌，突然之间，石油美元的流动开始干涸，新兴市场国家开始大量抛售美债(例如沙特)，终演变成整个新兴市场的资本出逃。
报告中指出，新兴市场外汇储备的缩水也意味着货币正在遭受“摧毁”，而这些钱曾是缓慢而真实地横扫发达国家与新兴市场的巨大(资产)通胀的源泉。
这说明，自2009年以来，各个央行就开始发现自己已经不能掌控局面了，因为它们注入的资金无法抵消新兴市场流出的资金。结果是，我们进入到了新常态，“央行效应”正在失控。
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