央行失效 全球房价见顶“鬼城”正在我们脚下蔓延

房天下房天下  2015-10-10 00:30

[摘要] 9月23日，花旗银行发布了一篇让全球投资者忐忑不安的报告。该报告不仅指出主宰市场的“央行效应”已经破灭，甚至全球信用也在过去的10-15年出现急剧透支，虽然信用扩张一直在推高资产价格，房价在这15年内也已经上升到了一个顶峰，然而房价就涨到这里了，再无空间可涨。

9月23日，花旗银行发布了一篇让全球投资者忐忑不安的报告。该报告不仅指出主宰市场的“央行效应”已经破灭，甚至全球信用也在过去的10-15年出现急剧透支，虽然信用扩张一直在推高资产价格，房价在这15年内也已经上升到了一个顶峰，然而房价就涨到这里了，再无空间可涨。

无独有偶，近日，潘石屹太太张鑫宣布SOHO中国将会在全球范围内停止购买土地，相信也是受了这类研判的影响。

花旗的这篇报告从各种角度论证了过去10-15年各国央行信用扩张的严重程度，而这种信用扩张目前已经到了一个弹性边缘，也就是说，各国的信用已经完全透支，增无可增。

一位看过该报告的分析师表示，信贷透支伴随而来的大影响，将会是各国房地产价格相继见顶，15年的房地产价格牛市彻底终结。虽然好的地段还存在攀升的可能，但是房地产在全球范围作为一个资产类别，在未来的10年已经不再具有良好的投资吸引力。

更值得关注的就是在中国房企纷纷转向海外圈地之时，地产大亨张欣却在本周表示，不会在海外投资地产，因为全球多轮的量化宽松政策已经令海外资产的价格变得十分昂贵。

重要的是，信用的扩张给市场注入了大量的流动性，尤其是新兴市场国家，比如中国，而这些信用终进入楼市，这也导致了的商品过剩，在这样的情况下，自然会导致中国出现越来越多的“空城”和“鬼城”。

比如，在近贵阳召开的中国城市规划学会年会上，中国工程院院士、深圳市规划和国土资源委员会巡视员郭仁忠透露，新城区规划人口高达34亿。

而这34亿人口城市规划也意味着发展了十几年的中国住房市场进入一个难以想象的大跃进年代。终，整个“空城”、“鬼城”的风险则完全砸在购买住房者及银行手上。

现在的房产投资者已经发现购买住房并没有多少投资价值，因为不少城市的住房已经严重过剩了，尤其是国内二线以下的城市。

纵然，这一年来政府相继推出了一系列的房地产救市政策(可以说无所不用其极)，许多城市的房价仍在下降。

即使一线城市房价仍在小幅上涨，未来房地产 一定会回归平常，充其量只是抵御了通胀而已.

花旗观点：

后金融危机时代，信贷的大繁荣不足以刺激经济的增长。

货币乘数也称货币扩张系数，即货币供给扩张的倍数。

可见在经历了金融危机摧残之后，发达国家央行并不是信用的创造者，他们只是试图抵消私营部门去杠杆和违约的影响罢了。所有的信贷增长均来自新兴市场国家，他们已经积累了大量的美元储备和负债，尤其是中国。

根据上图发现，在过去15年来，不断扩张的信用终进入了房地产产业，从而推动该资产价格的增高。

但上面的分析显示，当前各国信用扩张已经到了一个弹性边缘，难以继续增加，房地产价格目前可能已经进入一个顶峰，这也意味着房地产牛市可能面临彻底终结。

重要的是，信用的扩张给市场注入了大量的流动性，尤其是新兴市场国家，比如中国，而这些信用终进入楼市，这也导致了的商品过剩，在这样的情况下，自然会导致中国出现越来越多的“空城”和“鬼城”。

随着不良贷款指数的不断增长，终会导致世界上危险的信贷泡沫。

那接下来会发生什么？

随着石油价格的下跌，突然之间，石油美元的流动开始干涸，新兴市场国家开始大量抛售美债(例如沙特)，终演变成整个新兴市场的资本出逃。

报告中指出，新兴市场外汇储备的缩水也意味着货币正在遭受“摧毁”，而这些钱曾是缓慢而真实地横扫发达国家与新兴市场的巨大(资产)通胀的源泉。

这说明，自2009年以来，各个央行就开始发现自己已经不能掌控局面了，因为它们注入的资金无法抵消新兴市场流出的资金。结果是，我们进入到了新常态，“央行效应”正在失控。

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万业·观山泓郡

价格：均价5800元/平

在售户型：G3#95平约33套；G1#G2#84、95、103（户型同105平）、105平；G13#140平

优惠：高层交1万抵5万，享98折

万业·观山泓郡2015年9月25日已推高层G3#95平，约33套，在售高层G1#G2#84、95、103（户型同105平）、105平，高层G13#140平，高层均价5800元/平，交1万抵5万，享98折，高层预计2016年6月交房。项目另主力在售现房洋房1#2#（54、55、76单元）5#7#（东单元）9#12#107、121、133、230、251平，新加推的现房洋房141、151单元只余一楼二楼254平（带地下室）以及3楼122平，洋房总价为95-175万/套，洋房交2万抵10万，享99折。

项目配套

天一实验学校、协和双语学校、宜家、麦德龙、润发购物中心、安镇人民医院，无锡安镇实验小学，安镇镇中心小学，安镇中学，中行安镇支行，农行安镇支行，建行安镇支行,社区底商、会所、室内泳池

交通状况

公交：722、713、715路大库头站下；地铁：2号线无锡东站、迎宾广场站出口。

实地·玫瑰庄园

价格：均价5000元/平

在售户型：1#、2#、3#、5#86-141平

优惠：交1万抵3万，全款82折

实地·玫瑰庄园预计2015年10月中旬加推7#107、109平房源，在售9#110、130平房源，均价5000元/平；在售1#、2#、3#、5#86-141平高层房源，均价4600元/平，所有房源预计2016年上半年交付。现交1万抵3万，全款82折优惠。

项目配套

中小学：无锡省锡中实验学校（待建）

幼稚园：南外附属（惠山）幼儿园

综合商场：奥凯国际广场

交通状况

公交：606、612、615、619、623、627、628路到城铁惠山站；地铁：3号线（规划中，2018年通车）

亿丰·锦瑟

价格：均价5100元/平

在售户型：高层5#、6#，面积80-126平，110平以下均价5100元/平，110平以上均价5300元/平。

优惠：团购享1万抵3万，5万抵10万，首付1成即可签约，全款99折。

亿丰·锦瑟预计2015年10月加推高层、小高层4#、7#，面积80-126平，4#预计均价5100元/平，7#预计均价5400-5500元/平，预计2017年6月30日交付。项目在售高层5#、6#，面积80-126平，110平以下均价5100元/平，110平以上均价5300元/平。团购优惠享1万抵3万，5万抵10万，首付1成即可签约，全款99折。预计2017年6月30日交付。注：上述面积均为建筑面积。

项目配套

学校：张镇幼儿园、洛社中心幼儿园、新开河实验小学、洛社中心小学、洛社初级中学、洛社高级中学

其他：张镇桥社区医院、洛城惠山区人民医院

张镇菜市场、如海超市、20万方的商业街区

交通状况

公交：605、609、626、625、631、615、628、627等八条路线；地铁：3号线洛竹路站（规划中）。

购物班车：配套精品购物中心引进卜蜂莲花大型超市会根据需要增设免费购物班车；

南光·洛龙湾壹号

价格：均价4700-5000元/平

在售户型：11#高层，面积104-220平，折后均价约4700-5000元/平；在售12#高层，面积104-220平，折后均价约4800-5000元/平。

优惠：高层交1万享92折优惠；购洋房交1.5万享95折优惠；购别墅交3万享92折优惠

南光·洛龙湾壹号在售11#高层，面积为104-220平，折后均价约4700-5000元/平；在售12#高层，面积为104-220平，折后均价约4800-5000元/平；1-10#洋房，面积为117-280平，折后均价约6500元/平；在售全部的别墅房源，面积为300-450平，均价9000元/平。现购高层交1万享92折优惠；购洋房交1.5万享95折优惠；购别墅交3万享92折优惠。所有在售房源预计2015年年底交付。

项目配套

项目自身规划了6万方大型商业配套、洛城锡西中心广场、麦当劳、麦德龙、哥伦布六龙城、亿丰时代国际广场等；湿地公园；无锡外国语学校新开河分校、洛城中心幼儿园、洛城雅西小学、洛社小学、洛社高级中学、雅西幼儿园；惠山人民医院、洛社中医院、洛社镇新开河社区卫生站；金融邮政等完善的便民生活配套。

交通状况

公交：605路至洛城站下；102路、85路、70路至大运酒店站下；15路至盛岸公交停车场下；地铁：规划中的地铁三号线站藕塘站、溪南站。

苹果园·幸福城

均价：均价4000元/平

在售户型：二期多层顶层房源，面积约200平，均价4000元/平；三期21-27幢小高层现房，面积91-131平，均价5400元/平

优惠：二期交2万抵15万，三期交1万抵4万；老带新优惠，老业主可减免两年基础物业费；老带新特殊房源除外，新业主可减免两年基础物业费；

苹果园·幸福城在售三期21-27幢小高层现房房源，建筑面积为91-131平，均价5400元/平，现认购交1万抵4万；另在售二期多层顶层房源，建筑面积约200平，均价4000元/平，现认购交2万抵15万。且，推出老带新优惠，老业主可减免两年基础物业费；老带新特殊房源除外，新业主可减免两年基础物业费；另在售二期沿街现铺，建筑面积为80-200平，均价9000-11000元/平；在售三期上下两层沿街现铺，建筑面积为120-180平，均价12000元/平。

项目配套

中小学：藕塘小学、藕塘中学、藕塘职教园

幼儿园：藕塘镇中心幼儿园

交通状况

公交：公交39路、608路、611路至藕塘站下；603路至藕塘大道（政新路）站下；地铁：未来地铁3号线（洛社——无锡机场）在藕塘设有站点。

堰湾OK城

均价：均价5000元/平

在售户型：在售一期高层5#、6#，面积79平、89平、92平、110平，5#均价5000元/平，6#均价5300元/平

优惠：认购5#、6#高层房源交6000抵10000

堰湾OK城预计2015年11月1日推出6#剩余部分房源，参考均价5200元/平，除6000抵10000优惠，另享当天开盘优惠；在售一期5#、6#高层房源，建筑面积为79平、89平、92平、110平，5#均价5000元/平，6#均价5300元/平，现认购5#、6#高层房源交6000抵10000。另，在售房源预计于2017年7月31日交付。

项目配套

商超：无锡惠山万达广场、乐购

文化：惠山区图书馆

其它：惠山人民政府等

交通状况

公交：25路607路607路支线610路622路上行622路下行界泾新塘里专线至堰新路站下

领秀琥珀澜湾

价格：均价5500-5600元/平

在售房源：5#87、97平折后均价5500-5600元/平；9#22套房源，面积129平，折后均价6200元/平。

优惠：交1万抵3万

领秀琥珀澜湾预计2015年10月加推6#或7#，建筑面积为87、112平，具体信息待定；目前在售5#，建筑面积为87、97平房源，交1万抵3万，折后均价5500-5600元/平，预计2016年11月交付；另在售9#22套房源，建筑面积为129平，认购交1万抵3万，折后均价6200元/平，预计2016年11月交付。

项目配套

金融街、大剧院、会展中心、湖湾湿地公园、科技交流中心、雅高铂尔曼五星级酒店、体育公园、32洞高尔夫球场、游艇俱乐部
       学校：伊顿国际学校、梅村中学、大桥中学
       医院：无锡人民医院、新区凤凰医院

交通状况

公交:755路、756路、760路至净慧西道下；156路至秀景路（净慧西道）站；规划中的4号线华庄站约2公里左右距离无锡机场约10公里，距离沪宁高速“无锡机场出口”12公里，距离城铁无锡新区站约5公里）。

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