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房地产信托避险图谱初现

房天下综合整理  2012-03-01 10:20

[摘要] 根据用益信托最新发布的数据,从2012年一季度开始,房地产信托各季度兑付的规模呈逐渐增长的趋势,其中分别将在2012年第三季度、2013年第二季度达到峰值。随着房地产信托兑付的小高峰逼近,信托公司未雨绸缪已是迫不得已。

 

从类型上看,这是一款信托基金化产品。该产品后端存在一个庞大的地产私募股权基金。国开金融出资8000万元,中海信托和昆仑信托各出资1000万元,发起成立开元(北京)城市发展基金管理有限公司作为“国开城市发展基金”的GP(普通合伙人)。

用益信托资深分析师徐颖风对记者表示:“这款产品类似于房地产基金,是基金化产品,所以是浮动性的,与之前的固定产品有很大的区别。”他进一步解释道,传统的固定信托产品是约定到期偿还的利率,到期就能实现,相当于一个贷款的利率。而基金化的产品是预估整个项目、整个基金可能取得什么,但不能保证这个预期。

一位中海信托的营销经理对记者表示:“我们经过测算,在比较乐观的情况下能达到37%的率。”他表示这款信托产品由于规模较大,故今年整年在售。

但昆仑信托的一位工作人员表示这款产品已停止销售。

进行土地一级开发

“国开城市发展基金”的主要盈利点是分享土地增值,进行土地一级开发。根据《背景材料》,该基金“通过土地整理拍卖、出让取得的收入扣除相关税费后,全部或部分返还给项目公司,实现盈利,以此分享城市发展领域中分量最重的土地增值”。

上述中海信托的营销经理介绍说:“基金会与地方政府共同出资成立一个公司,该公司会投资某个城市新区的地块,对该地块进行整理后退出,卖出金额中超出投资额的部分资金会返还给项目公司,以实现土地增值。”

徐颖风认为,传统的开发商从地方政府处把土地拍下来,只能做二级市场,而该基金从土地一级市场就入手了,不论是土地的拍卖、商业地产开发或基础设施开发都能参与,能同时从土地的一级和二级市场分享,因此利润会更加丰满。他告诉记者:“如果房地产市场能平稳发展,不出现大跌,预期率是有可能实现的。”

土地一级开发虽然高,但目前商品房市场交易量萎缩,开发商拿地积极性不如以往,如何能确保在未来的8年保持一定的增长率?上述中海信托人士表示:“退出的价格如果不够高,就达不到预期的率了。但土地是比较稀缺的资源,而且这个项目时间较长,这两年政策比较紧,过几年或许会有好转。”

值得注意的是,国开金融49.5亿元LP资金劣后退出,信托端资金优先退出本金。另外,为保证流动性,北京金融资产交易所将在“国开城市发展基金集合资金信托计划”存续期间为投资人提供权流动性解决方案并促进交易达成,可实现权转让。

 

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