[摘要] 根据用益信托最新发布的数据，从2012年一季度开始，房地产信托各季度兑付的规模呈逐渐增长的趋势，其中分别将在2012年第三季度、2013年第二季度达到峰值。随着房地产信托兑付的小高峰逼近，信托公司未雨绸缪已是迫不得已。
（来源：每日经济新闻）近几年因高而凶猛的房地产信托当下却是心有两难:一方面银行信贷未放松，意味着更多掘金机会而意欲大步向前;另一方面汹涌而至的房地产信托到期兑付潮，和房地产企业资金链绷紧随时断裂导致的信托风险，却令其裹足不前。
有人漏夜赶考场，有人星夜辞官归故里，面临风险和不同信托公司选择不同的路，哪些信托公司会激流勇进？如何应付兑付潮？在银信合作收紧下房地产信托又将怎么卖，卖给谁？
“国开城市发展基金”由国开金融、中海[简介动态]信托、昆仑信托联合发起，其中国开金融出资49.95亿元劣后退出
（也即国开金融会保证信托端募集来的资金先退出，有隐含担保义务）。中海信托和昆仑信托以集合资金信托方式募集资金，美国思科再出资1亿元。其中，信托端投资人平均年化率约为20%~37%，上不封顶。这一产品甫一问世，就被冠以“史上最牛地产信托”的称号。
不过，不同于传统的固定信托产品，该信托计划为基金化产品，是浮动的，因此所谓的37%率只是预估。该产品的主要盈利点是分享土地增值，进行土地一级开发。有分析师认为，假如地价房价增长平稳，可期；假如地价走低，退出价格不高，就达不到预期的率。
基金化产品不保本
“国开城市发展基金集合资金信托计划”的受托人为昆仑信托和中海信托，其信托总规模不超过52亿，中海信托和昆仑信托各募集26亿。期限为8年，其中6年为投资期，2年为回收期。
受托人将募集到的资金用于与国开金融、中海信托以LP（有限合伙形式）共同投资设立的“国开城市发展基金”，进行受托人、中海股份、以及国开金融三方认可的城市开发项目的投资。该基金由国开金融、昆仑信托和中海信托三家金融机构联合发起，总规模为500亿，一期资金为101亿，其中国开金融出资49.95亿元，昆仑信托和中海信托各募集24.975亿资金，作为LP（有限合伙人）以信托资金加入“国开城市发展基金”，美国思科再出资1亿元。
根据《昆仑信托——开元城市发展基金背景材料》（以下简称《背景材料》），该信托产品预期八年加权平均年化率为20%~37%，上不封顶，“随着中国城市化进程加速和项目区域周边配套设施进一步完善，将更为可观”。不过，该信托产品为纯粹浮动，为非保本产品。
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