[摘要] 在今年年初，人们考虑的是，买入房产能否增值，并跑赢CPI；时至岁尾，人们却应该自问：今天的投资房产，是否已经成为了一项负债？
投资房产误区一
跑赢通胀
买房抗通胀——这是目前最为流行的投资理由。
今年年初，本报《财道》就分析，基于投资预期买房预防通胀，实质上却往往跑不赢CPI
今天投资买房为什么跑不赢通胀？
投资人杨先生举例说，一般情况下，房产最直接的回报是租金。而租售比就是房产的。据统计，北京目前的年平均租售比为1比43左右，相当于2.3%的。如果算上中介费、物业费、装修费用等，北京房地产的平均实际净在2%左右。通俗地说，一套市值100万元的房产每年净回报约为2万左右。
这是房产的回报，而房产的投入又是什么呢？杨先生说，投入包括两个部分：按揭贷款和买房者自身的资金。
按揭贷款成本：即目前按揭贷款利率，约为5.94%左右。
买房者的资金成本：因人而异。但按最保守的估计，如果买长期国债，可以获得无风险。目前2007国债13的率约为4.52%左右。也就是说买房者的资金成本在4.52%以上。
杨先生分析说，总体上看，房地产的总投入是按揭贷款和买房者资金成本的加权平均。按照20%首付，80%贷款计算，一个房产的总资金成本为：5.94%×80% + 4.52%×20%=5.656%。也就是100万的房子，每年投入约为5.656万。
“把房产的平均投入与平均回报相比，就会发现投入高于回报3.656%左右。”杨先生说。
2009年，中国的CPI为-0.7%，但随着通货膨胀的来临，按揭贷款成本和买房者的资金成本未来都会随通胀上涨。在这种情况下，房产投资完全要靠房地产的大幅来弥补投资损失——未来房产价格必须每年在通胀的基础上再平均3.656%以上。
几天前，国家统计局公布的数据显示：11月CPI同比上升5.1%。
如假设未来数年通胀为5%，那么，房价必须在未来几十年平均每年上涨8.656%以上才能保本。否则，房价越贵亏损得越多，通胀越高亏损越多。
杨先生说，在房价经过了十来年的飞速增长之后，豪赌未来数年北京房价继续一路狂奔，完全就是一种“不看底牌的下注”
投资房产误区二
长期上涨
长期来看，房产一定会涨——这是当前流行的第二个理由。
《非理性繁荣》的作者、耶鲁大学经济系著名教授罗伯特·希勒却指出：住房价格长期无法超越通货膨胀。因为除了在土地严格受限制的地方，住房价格最终趋于建筑成本再加房屋的经济（如租金等）。
本报专栏作者、财经人士Barrons分析罗伯特·希勒的数据说，在过去120年，虽然美国的人口增加了两倍，但是住房价格平均每年只上涨3.11%，同期CPI上涨为平均每年2.85%，住房价格只比CPI高0.26个百分点。换句话说，住房价格每年真实的上涨只有0.26%左右。但即使这0.26个百分点还主要是建筑成本上升带来的。过去120年，美国的建筑成本平均每年上涨3.27%，高于CPI的平均涨幅。
12月5日本报《财道》封面文章《400银元变身2800万》中，提到这样一个实例：在民国十六年，有个老中医在上海买的一套占地半亩的“独栋别墅”房子，市值两万五千块银元。
文中测算，按老中医的2.5万银元来说，当时的购买力相当于今天的250万元人民币。从1927年买入至今共83年。占地半亩，相当于333平方米，按今天的价格计算，如果是每平方米5万，总价格在1666万；如果是一平方米10万，总价格在3330万元。
250万元增至1666万，83年增长6.67倍，年复合增长率仅为2.3%。如果是3330万，83年增长13.32倍，年复合增长率仅为3.17%。无论2.3%还是3.17%，都无法跑赢今天5.1%的CPI。
显然，如果买入价格过高，即使是跨越大半个世纪的历史长河，投资房产长期而言也是上涨的，但房产只能勉强达到定期存款的水平，根本抵不过纸币贬值的速度。
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