[摘要] 近期陆续出炉的房地产上市企业中报显示，调控并未令房地产行业整体一蹶不振，但每一轮调控确实是房地产业的一次重新洗牌。一些房企把握住了机会，一些房企则就此沉沦。近日，中指研究院发布专题行业对调控后未来五年房地产住宅市场趋势，作出预判。
行业洗牌趋势渐明朗
中指院报告认为，今年以来，在“稳增长、调结构”的基调下，房地产市场逐步由高速增长向常态发展回归，同时行业分化逐渐加剧。根据6月初由国家发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院联合组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”在北京发布的《2012中国房地产上市公司10研究报告》显示，以高周转见长的“万恒中保”已经取代传统的“招保万金”成为中国楼市新“四大天王”。而前两年紧追万科的绿城，几乎已经正式告别阵营。
长期调控积累下，刚需自5月起逐步释放，紧抓刚需成为“万恒中保”的制胜法宝。恒大集团董事局主席许家印表示，恒大中端至中低端产品占70%。佳兆业集团总裁金志刚表示，今年推出300万平米的规划可售面积中有90%是普通住宅。
住建部政策研究中心主任秦虹认为，从目前市场调研的情况看，大户型住宅是受目前调控政策影响的产品形态，明显滞销。
如受调控影响，价格下跌达40%的温州市场。越是高端住宅，价格下跌越明显，而中低价位，中小户型住宅，成交回暖明显。绿城的举步维艰，一个重要原因也在于，产品结构过于集中于中高端住宅开发。
预计，以万恒中保为首，主要以开发中低端住宅为主的房企，将在此轮调控后，进一步扩大市场占有率。
二线房企蓄势待发
调控令一些一线房企的发展受到明显影响，但也有一些二三线房企，因其模式更契合市场方向，而可能脱颖而出，这种情况，与2009年，龙湖、恒大引领的一批二线房企的崛起相似。可以说，每一轮调控，也都会为一些房企提供绝佳的发展机遇。
近期，较为引起媒体关注的旭辉地产，便是其中一例。不久前，有香港媒体曝出，旭辉地产今年有赴港上市计划。尽管这一消息并未得到旭辉地产的证实。但一直以刚性需求作为主要市场的旭辉地产受到资本市场的关注，并非没有理由。
公开市场数据显示，旭辉地产是今年上半年，最得益于市场刚需性回暖的开发企业之一，其销售额跻身上海前三，对于一家排名在30位左右的中型房企而言，增长可谓相当迅速。
旭辉集团董事长林中表示，“旭辉的产品结构目前在中低价位产品的量占60%。企业一直在灵活应变，我们每月都在做产品结构分析。旭辉早在2010年就意识到行业的变化，及时调整了产品战略。目前，旭辉超过140平米以上的产品比例大概只占了20%。在调整完后，产品定位主要是宜居住宅、大众精品，以满足中产阶级刚需、自住的首置、首改产品为主，”他表示，“从2011年来看，销售的就是我们现在做的大部分主流产品中低价位、中小套型，满足首次置业、刚需改善。我们去年这类产品只占了45%，今年占了60%。我们估计，刚需产品在住宅产品类明年目标应该会占到80%。”
与万科、恒大等房企巨无霸相比，旭辉的刚需模式，有独特性。其开发楼盘主要集中在以上海为中心的“长三角区域”、以北京为核心的“环渤海湾区域”以及中西部区域，市场较为聚焦。
华高莱斯董事长李忠认为，中国一线城市化持续性更强，城市人口聚集效应会越来越明显，北京、上海等城市圈的发展，是支撑旭辉模式的主要动力。
旭辉对中低价位有明晰定义，即与这一城市平均房价水平相仿或低于市场平均价格。
2009年，在市场谷底，龙湖、恒大等企业成功上市，并借助资本市场，快速扩张，令一线房企的格局发生了改变，而此轮调控后，又有一批房企正准备通过资本市场的洗礼完成一场蜕变。据记者了解，卓越、协信等房企都有冲击资本市场的打算。
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