[摘要] 近期陆续出炉的房地产上市企业中报显示，调控并未令房地产行业整体一蹶不振，但每一轮调控确实是房地产业的一次重新洗牌。一些房企把握住了机会，一些房企则就此沉沦。近日，中指研究院发布专题行业对调控后未来五年房地产住宅市场趋势，作出预判。
东方网8月13日消息：近期陆续出炉的房地产上市企业中报显示，调控并未令房地产行业整体一蹶不振，但每一轮调控确实是房地产业的一次重新洗牌。一些房企把握住了机会，一些房企则就此沉沦。
近日，中指研究院发布专题行业对调控后未来五年房地产住宅市场趋势，作出预判。报告预示，在调控政策的导引下，首次置业需求和首次改善需求，将是未来五年，支撑中国住宅市场快速发展的主要动力。而随着调控对“游戏规则”的影响，更重视资金周转速度，产品结构更偏向于刚需型的房企，将随城市化进程，获得更快发展。
针对这一趋势，著名经济学家赵晓表示，此次调控是一次影响游戏规则的调控，过去房地产市场，政府靠卖地就能赚钱，开发商靠囤地就能赚钱，炒房者靠买房就能赚钱的暴利时代一去不返，行业将迎来重新洗牌。
而此轮，房地产行业将迎来第三次洗牌，这次洗牌与前两次相比，将更为猛烈。房企的发展模式是否与国家调控方向一致，以及现金流的稳健性，抵抗周期性市场调整的能力，成为至关重要的因素。
住宅去投资化刚需主导市场
中指研究院报告认为，未来五年，重点城市住宅成交量持续上升，增速在2013年后逐步趋缓，复合增速为6.5%，2016年成交面积可达2.6亿平方米；供应量增速在2013年达到17.4%的高点后逐步放缓，预计2016年新批上市面积达2.4亿平方米，复合增长率为11.5%。未来五年，重点城市的刚需成交总量、首次置业和首次改善需求都将稳步上升，但增速逐渐放缓，年均复合增长率分别达到6.3%、5.8%和6.8%；刚需市场供应总量、首次置业和首次改善供应量都将一直维持上升趋势，年均复合增速分别达到11.8%、11.3%和12.3%，2016年分别达到1020万平方米、516万平方米和504万平方米。
刚性需求即首次置业和首次改善型需求，将成为支撑住宅市场发展的主要动力，而一线城市以及一些快速发展的二线城市，将比其他地区具有更持续的增长潜力。
对此，住宅和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，人流和钱流决定了城市房地产发展的潜力。如北京过去十年，平均每年递增60万人口，直接推动了住宅市场的需求。
但另一方面，在国家调控政策的打压下，住宅投资投机型需求将受到抑制，即便限购取消，只要信贷政策仍旧维持对多套置业的高杠杆，那么投资住宅的便不会太高。以投资为重要基础的中高端住宅市场的需求，将受到明显抑制。
实际上，进入今年五月，国家政策鼓励首次置业需求，而不断强调抑制投资投机需求的方向，已非常明确。从市场表现看，刚性需求成为成交量回暖的主要推动力。房地产上半年业绩报告则显示，刚需模式成为左右大型房企业绩的主要因素。
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