[摘要] 各位网友，大家好，非常高新大家走进无锡新传媒的高栏目，今天我们要和大家讨论的是房价和地价的问题。现在大家都说如今无锡的土地也是寸土寸金啊！我们也注意到这样一个问题，近一段时间以来，有关房价与地价、房价与土地供应的争论也是非常激烈。为此，我们今天特意邀请到了无锡市国土资源局局长吴伟坤。
主持人：我基本上有一点理解了。
许丽丹：吴处长，有网友说他家的承包地要被征收了，他想请您介绍一下无锡土地补偿的相关政策。
吴勇：承包地是一个概念，我们国家实行的是社会主义土地公有制包括公有土地和农村集体所有的土地，他的承包地实际上就是农民集体的土地承包给他以后，他取得了承包经营权，这个承包经营权物权法规定他也是物权，但是承包经营权跟土地所有权是两回事情。他承包的那块地被征收了，实际上就是说这个土地的所有权要被国家征收了，国家对农民的土地实施征收的过程当中，一方面要按照法定程序向省级以上人民政府报批。第二个方面要对原来的组织进行补偿。个要给农民土地补偿费，还要给他们补偿劳动力安置补助费，还有就是承包经营者上面种的苗木等等青苗补偿费，这三笔费用到位以后政府才能真正的去用这块土地。同时因为他是承包户，他可能是以农业为生的，那无锡对失地农民都有一个保障制度，他们土地被征用以后，可以进入社保，享受一系列的优惠待遇。
许丽丹：还有一个网友叫“路边社”问，国有土地的拆迁和集体土地的拆迁补偿有什么不同呢？
吴勇：拆迁补偿的时候是城市房屋有拆迁补偿，我们的时候江苏有一个城市房屋拆迁补偿条例，是针对国有土地来说的，集体土地的拆迁实际上是按照土地管理法，上面刚才我说的对地上建筑物、构筑物进行拆迁的补偿问题，所以使用的法律法规实际上是不一样的。国有土地上的房屋拆迁使用的是城市房屋拆迁条例，集体土地拆迁使用的是土地管理法。为了对城郊被拆迁的农民拆迁房屋有一个规定，现在我们依据的法律法规只有土地管理法里面一条很笼统的就是地上建筑物给出适当的补偿。所以我们无锡市人民政府在2002年的时候就出台了363号文件，就是集体土地征收房屋拆迁安置补偿条例。所以我们现在无锡市的集体土地上房屋拆迁都是按照这个规定在做的。在补偿上面，一般国有土地上面拆迁安置补偿，他是安置到经济适用房里面去的。在价格和得到的实惠上，国有土地和集体土地基本上都是相同的。不存在集体土地吃亏，国有土地占便宜的问题。
主持人：我们这边看到有一位网友，他是惠山区的，已经入住了房子，但是没有拿到土地使用证。
陈艳：我们还要看很多的问题，要看他办了手续以后有没有来国土局补交相应的地价和出让金，主要是进行这样一个复核验收。这位网友所说的一个地产项目，我想可能现在我们有关的部门办理复核验收，你可以向你的购房的开发商咨询一下，是不是在进行这样一个程序，我想如果说他通过了国土局组织的复核验收以后，按照程序，通过复核验收的可以进行土地的分割转让，那么你就可以拿着你自己的购房合同，带上相应的身份证明到国土局惠山分局土地登记窗口办理你的土地登记手续。
主持人：这里还有一位网友，五部委发了加强土地出让金的规定，无锡有什么做法没有呢？
吴伟坤：我认为这个是对土地市场调控的一个具体政策，在这个通知里面，涉及到国土资源管理方面的，主要有这几个方面，一个是规范了出让金的交付。原来国家对出让金分期支付没有一个具体的明确的规定。这一次有了一个明确的规定，要求开发商在通过土地市场竞得土地后，首期付款不得低于总地价的50%，原则上要求一年内全部付清土地出让金，这是一个很重要的规定。这个规定对房地产市场产生了一个很大的调控作用和影响。第二个关于土地方面的就是对于分期付款的土地出让金的土地，不得按分期交付土地出让金的价款分割发放土地证。这也是对我们土地资源管理方面的规范，这个规范过去就有，现在又做了进一步的重申。第三个，要求土地出让金要纳入到地方的国库，这个规定对出让金的规范使用和管理，对出让金使用和管理的监督也会产生一定的意义。第四个，它对我们土地方面也做了一些具体化的规定，比如说单幅土地出让的总面积要有适度的规模，这个规模在其他的文件里面已经有了规定。这个五部委的规定只是做了一个总的要求，就是说出让土地要有一个适度的规模，地块的规模不能太大。现在按照国土资源部最近制定的相关文件规定，我们无锡这样的城市原则上单幅出让土地只能是20万平方米。
在五部委文件出台之后，我们作为无锡国土资源部门来说，毫无疑问要贯彻落实好五部委的文件规定。文件规定里面涉及到的一些相关内容，我们会按照文件规定来严格执行。
许丽丹：有个网友是开发商，他想请教吴处两个问题，房地产开发企业取得土地使用权后，应在多长时间内办理完项目公司的注册及名称变更手续？还有，请问房地产开发企业竞得土地使用权后，如果要提高容积率的，或者改变土地用途应办理什么手。
吴勇：这个容积率方面是一个非常重要的问题。为了规范提高容积率的管理，市政府在2008年的时候已经下了一个文，就是2008年118号文关于市区经营性用地管理的规定。根据这个文本规定，如果开发企业拿到土地以后要提高容积率的话，他是有一系列的条件的，原则上是不允许提高容积率，如果因为一系列其他的原因，比如市政设施建设，或者其他地块调整了，或者其他控制性和强制性规划对他有要求了，才允许他提高容积率，不是说他自己提高容积率就可以提高的。因为我们在拍卖的时候已经把容积率做到符合国家规定了，所以他要提高肯定有一系列的原因的。首先如果要提高容积率的话，要经过规划认证，技术上能不能通过，通过以后无锡市政府召集相关部门成立了一个土地收购储备委员会办公室，有一个办公室主任会议，在这个主任会议上对该事项进行讨论，同意不同意提高容积率，讨论通过以后，我们国土局再委托有资质的土地评估机构对这块地提高容积率后应该补交的出让金进行评估。评估后报市政府批准以后就实施征收土地出让金，签订补充合同。
你刚才说的改变用途也是一个同样的问题，改变用途的话，要看它用途调整的幅度大不大，如果说是局部调整的话，我们可以通过储备委员会进行讨论，决定这个事项然后报市政府批准以后是可以的，如果调整幅度过大的话，要重新到市场上去招拍挂，比如说我给他的地是科研用地，他现在想造住宅用地了，那这个改变就太大了，我们在合同上有一个选择条款的。像这种情况必须政府收回土地使用权，对原来的土地使用者给予补偿以后，拿到土地市场上去重新招拍挂，确定另外一个流程。
主持人：这边还有一个网友，也是要问吴处长的。网友说，2010年要酝酿土地增值税。那农地的方面会有效果吗？
吴勇：土地转让增值税目前国家关于这方面的税收政策是放在转让环节征收的。就是说如果你有不动产物业，虽然价格涨了但是我们不征收土地增值税，只有当你进行转让的时候，我们才会征收土地转让增值税，现在是1.5%。今后我们仍然会严格的执行下去。这个1.5%是预征。我想请这个网友去看看这个文件，里面的规定是很细致的。如果征的幅度大了，就要按照超额累计的规定重新补交土地转让增值税。
还有一个问题是农地入市的问题，他实际上是一个承包经营权的流转问题，我们国家实行的是用途管制政策，一个是农用地管理的范畴，房地产开发是属于建设用地的范畴，这是两码事情。如果说农地入市，他是指承包经营权可以流转，有的人全家都进城务工了，他在农村的地也没有精力去种了，他会把这个地给其他的人种，这样有利于农地向规模集中。他这个农地流转不会冲击房地产市场，不会变成房地产开发用地。
主持人：这里网友“板寸”说，想结婚了，商品房买不起，又不想做房奴，他问产权不完整的拆迁安置房能不能买？
吴伟坤：这是不能买卖的，我建议网友不要去买这种房子，我觉得会有两个方面的风险。一个方面的风险就是政策的风险，还有一个方面就是经济方面的风险。其实政策的风险跟经济也有关系。我所说的政策的风险，就是我们现在知道拆迁安置房是不能上市交易的。各地也在酝酿拆迁安置房的交易政策，今后也会出台拆迁安置房的交易的规定，现在我们还不知道拆迁安置房交易到底是一个怎么样的政策，也就是说他上市，应该办理什么样的手续，要交哪些费用。这些我们还没有明确的政策规定。今后政策到底如何规定，我们现在还不得知，所以现在如果我们私下去买这种房子的话，会产生这样一个风险，也就是说如果我们今后制定的政策需要补交一笔相当可观的出让金的话，会影响到交易双方今后的关系，因为现在我们去买农民拆迁安置房的时候很可能没有考虑到这个因素，今后政策制定过程当中，考虑到它要上市，要不要交土地出让金这个是很难说的，从我们现在来看是要交的。他是按照上市的时候周边地区的商品房价格和这个经济适用房当时买的价格之前的差价的50%作为土地，在经济适用房交易过程当中由交易者，由原来的房屋所有人交给政府的。由房屋所有人交，但是房屋所有人当时卖给你的时候，他可能没有考虑这一块因素，现在要叫他交，他肯定不会交，还要专家到买的人身上，所以这个是政策的风险。还有一个风险就是经济的风险，或者说也是一个法律的风险。怎么说呢？拆迁安置房买了之后，买的时候是按照拆迁安置房当时的市场价买的，拆迁安置房有一个私下交易的市场价格，当若干年之后，假设可以办证了，或者说若干年之后他涨价了，假设来的房主他不愿意卖了，按照法律的解释，拆迁安置房是不具备买卖条件的，他们的买卖合同是无效的，作为原来的房主他有权解除合同，当然这个他要赔偿买的人，这个里面就有一些法律的问题了。我建议拆迁安置房上市的政策还没有出台之前，网友们不要去买这种拆迁安置房。
主持人：有一定的风险。
许丽丹：陈主任，有一个网友，听说经济房满5年转完全产权时，需要一定的土地出让金，按多少的比例？ 为什么要交？
陈艳：刚才实际上吴局在回答网友的问题的时候已经把这个问题回答了一部分。现在他说为什么要交，具体要交多少。刚才吴局长说了，主要是根据满五年以后，根据经济适用房周边的房地产的价格，和当时他买这个经济适用房的价格的差价，这个差价部分的50%要上交。现在我们房管和建设部门在每一批经济适用房上市的时候，都委托专门的评估机构，对周边的经济适用房周边的商品房的价格进行评估。而且据说这个评估报告也要经过论证的，应该是比较公正的，这个价格出来以后，他们也都是通过公开的渠道对全社会进行公开的，应该说现在有一些经济适用房上市一直走的是这个流程。为什么要补交这个差价呢？是这样的，我们的商品房的整个的售价里面，包含了我们土地的价格，还包含了上面的建筑物的价格，经济适用房当然在供地的时候是划拨的，土地出让这一块是让利于民的，是政府的保障性住房一样的，所以没有收土地出让金，现在你上市交易，和一般的商品房都一样了，那这一块土地的价格政府仍然要收的，但是政府在掌控这一块也是考虑到历史上的一些原因，所以对这一块的价格并没有全额的收取，还是让利的，只收了50%。
许丽丹：谢谢陈主任。还有一位网友他说国土部门正在制定相关的规定，要求各地规范土地出让合同，同时将土地成交和出让金的缴纳情况还有一些开竣工的时间这些信息向社会公开，他想问一下无锡在信息公开化程度上面做的怎么样。
吴伟坤：信息公开也是我们行政部门的一项重要职责。也是对社会的一种责任，我们在信息公开方面，还是按照信息公开的有关规范要求来实施的。在关于这个网友提到的房地产开发用地的信息公开上，我们在以前也有这方面的信息公开，包括房地产土地拍卖的地块，成交的价格，这些我们都有公开。对于网友刚才提到的房地产用地、开发、竣工之后的一些信息，我们有这样的一个跟踪管理过程，但是信息公开这一步我们还没有涉及到，今后我想应社会各界的要求，也可以做一些这方面的工作探索，更多的增加信息公开。让网友和广大的市民也更多的知晓房地产市场、土地市场的建设和管理过程当中的一些信息和情况。
主持人：这边还有一个网友网友“qweqwerrrr”说，他们家是集体土地，他与父亲各有一张房产证，但是只有一张土地证，写的是父亲的名字，现在要拆迁。他想问，如果拆迁，是看房产证还是土地证？是不是要同时征询他和他父亲两个人的意见？
吴勇：一张是父亲的房产证一张是儿子的房产证，他对今后的补偿是没有什么影响的。我们宅基地实行的是一户一宅制度的，如果说他的父亲和儿子在一个户口上的，只能取得一户宅基地，但是如果已经析产了，那可以分开，但是我们在2003年已经停止了宅基地的审批。像他这种情况我建议他还是由一个人出面跟拆迁单位进行谈判，补偿的时候原则上是拆一还一的形式，还给他的房子，只要他的房子在250平方米之内，他是拆一还一的。
主持人：好的，这里还有网友是夹城里的，请看一下他的问题。他说，夹城里改造改了很久了，现在究竟拆到什么程度了？另外，中桥那里的小区也够老了，啥时候拆？阿有规划啦？
陈艳：夹城里这个地区的房子非常的零乱和破旧了，大多数是上个世纪50到60年代建造的，这个地方的人口也是非常的复杂。这个地方的房子是年代比较久远，另外一个后来乱搭乱建也是比较严重，应该说大多数的房屋比较破旧，早就形成危房了。另外这个地方的基础设施比较差，现在夹城里地区最直接的是污水直接排放到我们的古运河里面去的，整个影响城市的品质和老百姓的生活质量，而且他是太湖一个重要的污染源，因此夹城里改造也是我们市民急切盼望的一件事情，也是市政府2009年下决心要做的一件重大的民生工作。因为这个地区的改造涉及到的居民比较多，工作量也很大，现在据统计夹城里地区大约有3700多户的居民，本地的人口达到9000多人。再加上2000多外地人，因此拆迁的成本是非常大的，市政府拆这个地区，一个是要有决心，另外也要有一定的财力，所以夹城里地区的改造酝酿了多年，去年市政府委托我们储备中心来做这样一件事情，我们做了很多的准备工作，首先这个地区我刚才说了，要拆迁改造的话，不光是拆迁，他今后的路网，环境、管线，整个这个地区都要建设，需要的资金是非常庞大的，我们去年一年主要是做了几个方面的工作。
个是抓住国家适度宽松的货币政策的机遇，积极的向各大银行申请贷款，然后对夹城里改造准备了庞大的资金。第二个是我们和当地的属地政府和南长区反复的洽商夹城里改造和建设的方案，委托南长区开展居民的拆迁工作，然后对夹城里下一步建设的规划，我们和规划局也进行了深入的探讨，因此各项准备工作进展的都比较顺利，目前我们已和南长区签订了初步的夹城里改造项目的拆迁协议，对于夹城里地区所有的居住的老百姓，还有现有的房屋，还有一些厂房其他的像菜场这些设施都进行了一个全面的初步的调查，据我们了解这个地方有3700多户居民，还有60多个企业，还有一些学校，这些基础设施都比较多，我们进行了一个初步的测算，目前的搬迁工作正在有序的进行，我们计划是三年把这个夹城里地区的改造任务能够完成。目前是一期工作，有几百户的老百姓已经完成了签约。另外我们去年启动了三个比较大的危旧房改造项目，我们国土局储备中心承担的是夹城里的改造任务，这个从体量上和面积上来说我们这边也是最困难和的。房管局对这项工作也是非常的关心，我们经常在一起探讨夹城里改造老百姓需要搬迁、拆迁安置房的房源调度问题。目前的进展是一期的工作。
刚才网友反映的还有一个问题，明年的土地的收储和土地的开发工作正在和各个区对接。目前我们计划首先是征得各个区政府的意见，各个区正在做一个整体的规划。等各个区的材料报上来以后，我们和规划局一起主要是按照城市规划逐年推进的步骤研究，哪些地块，这个总是有一些顺序，像夹城里的改造也是酝酿了多年，所以中桥地区的改造也是迟早的事。
主持人：我们的访谈也已经是接近尾声了，我们感谢三位嘉宾今天光临我们的新传媒直播室，也感谢网友的参与，今天的访谈就到这里结束了，谢谢。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
