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地产财富会
杭州土拍逆势独领风骚,
本土房企攻势猛烈,
溢价率直线抬升,
“杭州一哥”成最大赢家。
2024-2-28
龙年土拍的焦点,大家把目光投向了“卖地第一城”。
本周,杭州土拍可谓是热得发烫。
7宗地块揽金111.6亿,6宗地块溢价率超过“限地价”上限,整体溢价率大幅飙升至19.1%,十多家房企四十多轮鏖战围猎同一热门地块……
这一次,杭州又赢麻了。
杭州是最懂卖地,也是卖地卖得最好的城市。
尽管最近几年各城市土拍市场一片惨淡,充斥各种流拍和底价成交,但杭州却独领风骚——
近年来的土地出让金,就没有从全国TOP2上下来过。
如今的杭州已然成为房企土拍的“围猎场”。
众多本土民营房企和实力不俗的国央企同台竞争,相互绞杀,每一块地都是从刺刀里拼出来的。
本土房企包揽全部地块
展现猛烈攻势
此次土拍,杭州保持了2023年的供地策略,继续以优质地块刺激房企,提高拿地积极性。
具体来看:
本次出让城东新城、三里亭、东新地块位置都属于老城较核心位置,各种配套齐全,未来土地供应稀缺。
宁围、西站地块则是重点发展片区,发展潜力较好,宁围地块周边无项目在售,去化压力小,西站地块旁边绿城云诵桂月项目,去年8月拿地12月即清盘。
众多高品质地块的上线,吸引了包括绿城、滨江、坤和、大家、兴耀、建发、建杭、伟星、招商、保利、中海等在内的众多房企参拍。
最终,整体溢价率被推至19.1%,分别高出2022年和2023年的平均溢价率13个百分点和10个百分点,可见竞争之激烈。
最值得关注的一点是——
本土房企依托主场优势,在此次参拍中展现了非常强势的一面。
七宗地块全都被本土房企单独或者联合拿下,且每宗地块的溢价率都飚到了10%以上。
本土房企进攻更加猛烈,这也成为当下土拍市场的一个普遍现象。
其中的根本原因在于——
随着房地产市场的调整,一些传统老牌房企和小而美的本土房企凭借长期深耕、聚焦发展,以及对本地市场更了解等优势,获得了一个比较好的“属地拓展期”。
比如杭州土拍中的滨江、绿城,是在本地起家的老牌规模房企,西湖房地产、兴耀房地产、海威置业则是长期深耕杭州“小而美”房企的典型,他们在这次拿地中均展现了十足的气势。
之前在土地市场相对不活跃的海威,则是继去年12月28日以目前为止单宗地块最高溢价36.3%拿下湘北地块后,时隔两个月再度出手,以20.03%的此次第二高溢价率斩获利群河东单元地块。
包括此次拿地两宗的“黑马”房企西湖房地产也适时出击,地产财富会关注到,西房上一次拿地,还是在2022年6月30日。
今年房地产市场整体压力依旧较大,土地市场局面没有根本扭转,但这些本土房企凭借其对本地市场更深刻的了解、更高的供应商配合度、更好的成本可控性,拿地信心倍增。
同时,这种聚焦单一式的发展,让这类房企规避了很多规模化扩张房企身上的风险,受房地产的周期性波动也更小。
加上企业现金流相对宽裕,在这个窗口期拿一些不错的优质地块还是有一定利润空间保障的。
最高溢价夺得最热地块
滨江成最大赢家
杭州土拍中,还有一个现象值得关注——
一些房企“深耕大本营”的意愿越来越强烈了。
比如“杭州一哥”滨江。
作为此轮土拍中最大的赢家,滨江此次成功摘得两幅核心地块。
第一块地便是此次杭州土拍最热门地块——上城区城东新城地块。
这幅地块可用“四最”概括:
即起拍价最高、溢价率最高、位置最核心、竞买轮次最多。
作为起始价最高的地块,起始价高达19.642亿元。经过44轮激烈竞价,最终被滨江集团24.44亿拿下,成交楼面价为36240元/平方米,溢价率达24.44%。
上城区城东新城地块其实从挂牌开始就有着超高热度。
毕竟杭州市绝对的中心位置,平均楼板价36240元/平方米,但地块的销售限价(含装修)被死死按在46500元/平方米,毛坯销售限价仅42000元/平方米。
整体的利润空间并不大,但在利润空间有一定保障的前提下,房企更多是拼的是流速。
所以,上城区城东新城地块这类流速确定的地块依旧保持了点状高热态势。
对于以成本管控著称的滨江而言,项目后期销售去化显然是毫无压力。
多选择容易去化的中心地块,加上在杭州口碑较好,滨江在类似的地块上都可以走薄利多销的路子。
第二幅地是滨江、华润置地和西站枢纽联合体,以16.19亿元夺得的余杭区西站新城地块,溢价率16.56%。
该地块同样是“中心感”相当强的优质地块。
位置就在云城刚清盘不久的红盘——绿城·云诵桂月的东面,龙湖天街、地铁站都只有一步之遥,边上还有一圈滨江自己开发的楼盘。
今年以来滨江在拿地上表现相当抢眼。
2024开年头两个月,滨江集团已获取土地5宗,且全部位于杭州。
去年业绩会上,滨江董事长戚金兴在总结拿地策略时说了四句话:
城市中心有得拿,就不到外围拿;
杭州有的,尽量少到浙江拿;
浙江有的,尽量少到长三角;
长三角有的,就尽量不到全国拿。
可以看到,滨江此次的拿地动作与戚金兴此前反复提及的“避免舍近求远”的思路是一致的。
这一点在滨江的土储上也得到了充分体现:
截至2023年6月末,滨江集团土地储备1448.5万平方米,其中杭州占60%,浙江省内非杭州的城市占比22%,浙江省外占比18%。
聚焦拿地,能够让滨江的半径和优势得到充分体现。
对于今年,滨江表示——
今年要少说多做,继续“深耕大本营”。
随着在杭州等浙江省内城市持续摘地,滨江“深耕大本营”将有更多的筹码。
此次土拍中,绿城在大本营杭州也成功冲出重围。
值得关注的是此板块已断供5年,而且楼面价34826元/㎡,新房限价47400元/㎡,留足了一定的利润空间。
“绿城既要低头拉车,更要抬头看路。”
2023年中期业绩会上绿城中国董事会主席张亚东的一席话,隐约透露出了绿城对未来市场的预判。
面对房地产的深度调整期,绿城没有盲目投资,而是眼观六路,深度聚焦。
仅在杭州,绿城23年拿地总额就高达346亿,独占鳌头。绿城全年近40宗拿地中,省内地块更是超半数。
事实上,在行业收缩的背景下,房企通过深耕聚焦大本营,发挥所长,降低风险正成为一贯做法。
这也意味着,未来企图进一步深耕或重返大本营的房企,也会面临更多竞争,而在这个关口的前夕,将优质地块收入囊中,就意味着未来的更多确定性。
如今,杭州土拍暂告一段落,但今年核心城市的土拍大戏将会持续上演。
尤其是年初关头的供地将直接关系到上半年乃至全年市场的热度,因此往往会出现众多优质地块扎堆,房企集中补仓的情况。
这种背景下,预计今年马甲拿地情况也可能越来越多。
地产财富会打听到——
在北京多年只拿一块地的万科,目前也在积极测地。
该来的都会来,尤其北京、上海等核心城市看点频频,依旧会成为房企夺地的主战场,地产财富会也将持续关注。
附北京、上海第一批供地清单
·北京
·上海
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