[摘要] 昨从市住建局获悉,在《江苏省物业管理条例》的基础上,一部更契合无锡地方特色、更具操作性的《无锡市物业管理条例》(已下简称《条例》)即将自9月1日起实施。
明确分期建设的项目可先期成立业委会
在无锡,一个大型社区分好多期开发,10多年间无法成立业委会的情况并不少见。根据此前相关规定,在同一个区域,只能成立一个业委会,使得先期交付使用的部门区域的业主利益得不到有效保障。
《条例》 对分期建设成立业主委员会作出了重要调整:划分为一个物业管理区分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。
首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。如小区分四期开发,一期已经完成,如符合条件则可以成立业主委员会。但此时的业主大会、业主委员会只能代表一期,因此是有限权的业主大会、业主委员会。对于具体权限及其运行等操作细则,将在即将推出的《无锡市业主委员会指导规则》中明确。
明确小区公共部位经营所得应建帐管理
电梯广告收入、墙体外立面户外广告收入以及小区内划线停车位的收入,这些每天由物业公司运作的项目,在大部分业主眼中都是一笔糊涂账。
《条例》第25条规定:物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定,利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备产生的收入,去除成本后,归全体业主所有。经营性可以根据业主大会决定,直接用于共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修金,以及弥补物业服务费不足等其他需求。物业服务企业代管的应单独列帐,业主委员会自行管理的,应接受社居委的监督。
将物业服务企业建立诚信档案写进条例
业主依据物业服务合同约定交纳物业费的同时,物业服务企业也要履行相当的职责。首先《条例》31条规定:物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示包括收费项目、收费方式、收费标准、服务标准、电梯运行维护费、公共能耗费等在内的信息,让业主明明白白消费。
其次,针对当前1000多个小区中,物业公司项目经理随意调整所引发的小区不稳定现状,《条例》 规范了物业服务企业诚信服务经营,明确规定了失信行为及处罚措施,促进物业服务企业规范服务,也弥补了我市去年以来实行物业管理诚信体系的法律依据。
今后,物业服务企业的诚信档案将作为企业管理的重要手段。
提出小区停车位
应合理租售
一面是小区地下车库停放的车辆寥寥可数,一面是小区道路上、绿化带上车辆乱停,停车难一直是物业管理的一大难题。《条例》明确了,“建设单位应当向全体业主公布车位、车库的情况;未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本物业管理区域内的业主;业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租,期满后可以优先续租”,并进一步强调,“车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。”
《条例》 还明确,“划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,建设单位应当结合当期业主停车需求,按照比例划出可供租售的车位、车库,并在物业管理区域内显著位置公示。小区整体交付前,只能向每户业主出售一个车位、车库。”也就是说,即便拥有两辆车以上的家庭,理论上只能买到一个停车位。小区整体交付之后,在确保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下,剩余车位、车库可按照规定出售。目前,无锡也在起草有关小区停车位的规范性文件,进一步细化操作程序。
将墙面渗水
纳入应急维修项目中
房屋专项维修资金是房屋的养老钱,用这笔钱,必须符合两个“三分之二”条件,即建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过,程序繁琐。这在一些空置率比较高的小区,根本不现实。
省条例中提到的6种应急维修项目是:屋面防水损坏造成渗漏的;电梯故障危及人身安全的;公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的; 楼体单侧外立面有脱落危险的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;危及房屋安全的其他情形。《条例》在省条例基础上,增加了墙面渗水或其他危及安全的事项。
为了解决维修资金利息使用,避免每次使用时需要召开业主大会表决,从而影响维修资金利息使用效率,《条例》明确规定了可以一次授权多次使用的约定,即通过业主大会对维修资金利息使用授权,在日常使用中不必再召开业主大会,简化了程序,方便了维修资金利息的使用。
明确规定旧住宅小区
与拆迁安置房的管理
《条例》 明确了经整治改造的旧住宅小区有条件的应实行物业管理,业主应当承担相应的物业管理费。
面对我市大量的拆迁安置房小区,《条例》 也规定了应当参照商品房小区物业管理,对小区的管理主体、前期服务合同、服务收费制度、专项维修资金交存作出了规定,从而为今后我市拆迁安置房逐步向市场化物业管理过渡打下基础。(晚报记者 练维维)
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