[摘要] 商业库存积压，商业用地接连出让，消费力不足，三座大山在一定程度上已经“压断”无锡商业地产。商业难做，商业盘死，一切关于商业地产前途渺茫的词语充斥着这个市场。
编者按：当华人首富李嘉诚接连抛售内地商业物业，当潘石屹接棒抛售上海3个商业物业时，地产圈对于商业发展的担忧已经显露无遗。只是，在平庸的无锡，整个市场平淡无趣的情况下，商业的“羸弱”已经成为共识。高库存、低成交、积压的商业用地……三座大山，让无锡商业市场前途黯淡。
2013年，无锡商业地产迎来诸如恒隆、苏宁、惠山万达等标志性综合体，风光再大，始终掩盖不了背后非主流商业地产的落寞。业内房产评估师告诉笔者，大型商业综合体的风险太大，一死都得死。如此直中要害，无疑是旁观者对让锡城商业地产最冷静的思考。
商业去化大难题 产业结构、人口数量成主因
据房天下数据监控中心显示，2013年1月至11月（截止至11月15日），无锡商品房商业成交11878套，成交面积84.28万平，仅占2013全年锡城商品房成交16%，商业去化之低已在数据显露。从截至目前的商业单月成交情况看，除了1月、6月、9月单月突破10万平，其余各月均在个位数徘徊。为何无锡商业就那么难卖呢？产业结构、人口流动或是主因。
从产业结构来说，无锡虽然近年来大力发展物联网、文化等产业，但传统制造业依然占据国民生产总值的大部分。不锈钢交易、新区电子工厂、乡镇机械厂、纺织厂……相对密集型的产业链让无锡对于商业部分中写字楼、公寓等诉求较低，因而在一线城市大受欢迎的SOHO、酒店式公寓在锡城境遇不佳。
从人口流动以及总量来看，无锡作为长三角区位和经济腹地，人口总量相对偏低。2013年10月12日，无锡市人口和计划生育委员会发布《2012年无锡市人口发展报告》，报告指出，无锡常住人口为646.55万，流动人口占38.39%。与兄弟城市苏州相比，其早在2011年人口总数已 过1000万，现已超过1300万人口。人口数量差距，不仅导致整个城市住宅需求量的减少，更让一个城市对商业的诉求变得不那么激烈。人口增速缓慢，城市扩张放缓，每个区域在建造一个商业综合体的时候，并没有考虑当地需求量，进而就变得举步维艰。
据房天下数据监控中心统计显示，2013年1月-10月，无锡全市商业预开105盘次，实际开盘仅有27盘次，实开率仅为1/4。雷声大雨点小的商业项目，在一次次的缺失开盘后开始变得沉默。不过，位于太湖新城金融街区的嘉业国际城似乎成为锡城商业销售的“奇葩”。单日创造销售3万平的佳绩，6月、9月登顶当月成交排行榜，一个广告不多、名不见经传的商业项目究竟有多大本事？房天下在一次采访中从项目负责人口中得知，成交好的主要原因来源于外地金融公司的大面积购买，与政府规划契合、性价比较高、加上明年地铁开通，项目才得以收获不错的销售量。
直接的客户毕竟是少数，主动去化同样对于嘉业来说并非易事。不过，既然有好的资源，如何利用才是上策。在商业一片“悲剧”的情况下，性价比、定位以及依照政府规划前景做项目，或许能多少扳回一成。来自金科地产华东区商业地产负责人在接受采访时表示，“有特色的商业是能够存活的。”而金科地产在深耕无锡7年后，带来其全新综合体金科中心，其多样化的物业类型，在某种程度上说和万达类似，但金科中心强调的互动体验式生活能不能给投资者真正带来“特色”？还需要时间的检验。
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