[摘要] 近年来，为了引导住房消费，抑制投机性购房，国家出台了一系列房地产调控政策，尤其是对个人转让住房交易环节优惠政策几经调整。许多个人在办理住房权属转移过程中，常常不清楚应缴纳哪些税，哪些情况享受税收优惠。
来源：南京日报
近年来，为了引导住房消费，抑制投机性购房，国家出台了一系列房地产调控政策，尤其是对个人转让住房交易环节优惠政策几经调整。许多个人在办理住房权属转移过程中，常常不清楚应缴纳哪些税，哪些情况享受税收优惠。为了解决大家在政策执行过程中遇到的问题，本期《南京税务》就个人住房转让过程中所涉及的税收政策详细解读。
买卖双方税费有不同
近日，市民李先生想购一套市区二手住房，因不了解交易过程中涉及的税收，因此来到税务机关进行咨询。税务人员告知，对李先生此交易行为来说，买方需要缴纳契税，卖方则需要缴纳营业税及附加、个人所得税，而买卖双方应纳的印花税和卖房应纳土地增值税则目前暂免。
对买方来说，需要交纳契税。根据江苏省的相关规定，对2010年10月1日以后个人购买90及以下，且属于家庭普通住宅的，减按1%税率征收契税。对个人购买90—144（含144），且属于家庭普通住宅的，减按1.5%税率征收契税。
对卖方来说，需要缴纳的税收主要有：营业税及附加、个人所得税。
其中：营业税自2011年1月28日起，个人转让住房分为三种情况：
对外销售个人购买不足5年的普通住房和非普通住房的，按计税价格全额的5%征收营业税；
对外销售个人购买超过5年(含5年)的非普通住房的，按计税价格减去购房价款后差额的5%征收营业税；
对外销售个人购买超过5年(含5年)的普通住房的，免征营业税。
缴纳营业税的同时，还需以营业税税额为计税依据缴纳城建税、教育费附加和地方教育附加。城建税税率应当按房屋所在地进行确定，房屋所在地在市区，税率为7%；房屋所在地在县城、镇，税率为5%；房屋所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。教育费附加征收率为3%，地方教育附加征收率为2%。
而个人所得税，按两种方式缴纳，对于能够提供完整、准确的房屋原值凭证，能正确计算应纳个人所得税额的，转让方需按：（计税价格-房屋原值-买房时缴纳的契税-相关税费-合理费用）×20%（税率），缴纳个人所得税；如转让时未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额，则按计税价格的1%缴纳个人所得税。而对于转让个人自用5年以上，且是家庭生活用房的免征个人所得税。
购房时间看“孰先”
家住六合区的张某最近遇到了一个比较头疼的问题，张某在2006年买了一套90平方米的房子，当年8月缴纳了契税，但由于当时的疏忽一直忘记办理房产证，直到去年才办理。今年初，由于工作调动，张某想将该套住房转让，听说个人住房满5年可享受营业税和个人所得税的减免，不知道自己房子的购房时间该如何计算，是否满足5年的期限？
税务人员指出，根据规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间，即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。张先生现在转让的这套房产，虽然没有及时办理房产证，但在2006年8月已缴纳了契税，按照“孰先”的原则，满足购房时间超过5年，可享受相关的税收优惠。
权属转移要区分
近日，一位张老太太很着急地打电话到契税所服务热线，咨询现在到底有没有“遗产税”。她说几年前她的老伴离世时留了一套房子给她和儿子，现在听人说必须在离世前把房子转给儿子，否则在百年之后，她的儿子就要为这套房子支付“遗产税”。
税务人员解释说，目前中国并没有开征遗产税， “遗产税”只是谬传。该案例涉及的仍是房产赠与和房产继承问题。由于张老太太仅有儿子一个直系亲属，再没有其他亲人，因此，老太太百年之后，其儿子为其房屋产权的法定继承人，该继承房产行为属于免征契税范畴。而如果老太太现在把自己的房产转到儿子名下的话，因为此时继承还没有开始，属于张老太太的生前赠与行为，根据税法规定，其儿子应缴纳3%的契税。
房产继承行为、遗赠行为和赠与行为在法律上是有一定区别的，对应的税收规定也是有差异的，如何纳税主要按三种情形来对应：一是产权人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人继承房子的，原产权人营业税、个人所得税免（不）征，承受人免交契税和个人所得税；二是直系亲属赠与的，原产权人所涉营业税、个人所得税暂免（不）征，受赠方个人所得税不征但要按计税依据的3%全额缴纳契税。三是不属于以上的赠与转移房屋产权的，如非亲属之间的赠与，原产权人应按规定缴纳营业税，而受赠人应按计税依据缴纳“其他所得”（20%税率）缴纳个人所得税和3%的契税
阮春芳 颜国彬 张萍 王志勇 李明明
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