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牛晓娟:从“瓦片经济”到“服务经济”——物业重塑房地产价值新坐标

中指研究院2024-07-05 11:07:16来自北京市

2024年7月4日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2024房地产市场趋势报告会”在北京召开。

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开发企业已经告别高负债、高杠杆、高周转的发展模式，聚焦于“防风险+保民生+促消费”关键目标，开启了发展新模式。此背景下，房地产从传统的“瓦片经济”——侧重于物理空间的建设和销售，转向更加注重持续性收益与社区服务优化的“服务经济”。物业管理主导房地产“后服务市场”，随着房地产价值重心加速向产业链后端移动，物业管理将在地产新模式下彰显更大价值。

虽然房地产产业链庞杂，从拿地、规划、设计、工程建设到销售、交付、运营等，但最后落位都是物业企业对空间、设备和人的服务。物业服务贯穿于整个房地产后服务市场，具备“刚需+长周期”消费特征，将是服务经济下的“主角”：房地产开发是增量市场逻辑，物业服务是“增量+存量”市场逻辑，即使在房地产开发增速放缓情况下，预计2025年全国物业管理规模仍将达到315亿㎡；作为专业不动产运营机构，物企在科技和资本加持下，实现业务边界拓展，涵盖房产经纪、美居、教育、养老等，并追求从城市到乡村的全域覆盖服务。

地产开发与物业管理构成了一个完整的居住生态系统，开发商建设好房子，物业企业提供好服务，两者缺一不可。地产与物业的深度协同在现代房地产行业中扮演着重要角色，它不仅关乎企业市场竞争力的塑造，更是响应消费者对高品质居住环境与个性化服务需求的必然选择。

最新调查数据显示，2024年物业服务满意度相比上年有了小幅提升，达到73.1分。这一成绩的取得，离不开物业企业持续努力和创新，他们通过提供优质服务、加强与居民的沟通互动等方式，赢得了居民的广泛信任和认可。物业服务满意度调研10个细项指标中，客户服务满意度得分位居首位，高达78.6分，其次是物业服务人员，满意度得分达到78.4分，显示出物业企业在人员培训和管理方面取得的积极成效。装修管理、公共设施维护以及车辆管理指标在整体排名中仍处于较低位置。其中，车辆管理评价得分最低，显示出物业企业在这些方面仍需加强改进。

2024年6月，二十城物业服务价格综合指数为1075.77，同比上涨0.03%，涨幅与去年同期持平；环比上涨0.01%，涨幅较上期收窄0.01个百分点。二十城物业服务均价为2.64元/平方米/月。一线城市物业服务价格水平居前列，其中深圳均价最高。从不同星级物业服务收费来看，二十城三星级、五星级物业服务收费同比均上涨，四星级同比下跌。二十城整体三星级物业服务收费为2.03元/平方米/月，同比上涨0.02%，其中深圳收费最高，为3.44元/平方米/月；四星级物业服务收费为2.83元/平方米/月，同比下跌0.04%，其中深圳、北京、杭州、上海、青岛、宁波收费相对较高，均在3.0元/平方米/月以上；五星级物业服务收费为3.98元/平方米/月，同比上涨0.05%，其中深圳和上海收费较高，均超5.0元/平方米/月。

整体来看，二十城物业服务水平以四星为主，占比47.56%，四星级和五星级项目占比分别为47.56%、11.19%，五星级项目占比稳中有升。

物业企业加快构建分级服务体系，对于提升服务品质和效率、优化资源配置和成本结构、增强市场竞争力和品牌影响力具有重要意义，企业可以从以下三步落实：首先，详细梳理企业服务项目和内容，发掘其在各细分业态及领域的服务亮点和特色，这是有效构建分级服务体系的基础。其次，物业企业还应通过市场调研关注并学习标杆企业的优秀经验，并深入了解行业最新发展趋势、客户需求变化以及新兴服务模式等。最后，基于内部服务梳理和外部经验学习，物业企业可针对各细分领域分别提炼服务标准，并将服务标准进行产品化建设。

2024上半年，物业费相关政策成为行业关注热点，我们认为，非市场化的定价可能有碍行业高质量发展，因为，企业服务质量与价格匹配，是市场成熟与行业进步的标志，营造质价相符的市场环境是行业良性发展的关键。质价相符原则能够驱动公平竞争，激发技术创新，增强客户信赖，推动标准化进程，优化资源配置，培养专业人才，最终有助于实现行业专业化、智能化、规范化升级，满足市场需求，提升社会价值，保障实现可持续发展。

物业企业要基于“社区服务”核心逻辑，择优开展适配的增值服务。增值服务已经成为物业企业构筑“第二增长曲线”的重要抓手，但是目前仍未走出探索期，标杆企业的创新实践给行业带来宝贵经验：第一，多元业务不能只停留在“多”字层面，要聚焦自身“能力圈”，避免“多而不精”以及“虚胖”。第二，要注重专业人才培养和组织革新。

聚焦非住宅业态优势赛道，多元服务潜力尚待挖掘。2024百强企业服务项目中，非住宅业态面积占比约34.16%，仍较低，在以医院、学校、交通等为代表的特色赛道中，物业企业的多元服务能力尚未充分释放，未来仍有较大拓展空间。

IFM新赛道前景广阔，物企可聚焦三大类优势服务。物业企业在布局IFM领域的实践过程中，基本形成了自上而下的战略导向和自下而上的需求导向两种布局模式。企业聚焦三大类服务内容：团餐、综合服务和设施管理。例如金科服务、新城悦服务布局团餐业务；招商积余、特发服务主攻设施管理领域；万物云聚焦以互联网总部办公为主的综合服务。

城市服务政策保障良好，物业企业可参与的市场空间广阔，但是，目前城市服务存在服务内容有限、低毛利、回款难等问题。城市选择是关键，需综合考量内外部因素。

资本市场表现方面，截至2024年7月1日，行业共有67家上市公司，其中香港主板61家，A股6家，板块总市值约为2210.85亿元，PE均值为12.44倍（剔除负值），行业需要新的业绩亮点支撑价值回归。物业企业要扎实做好服务，遵循质价相符市场原则，打造服务标杆，引领行业取得新突破。

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