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中报前线5|新城控股&中南建设:“地产二代”的接班大考

地产财富会 2021-09-10 01:06:49
 
 

地产财富会

当新的潮水袭来

利润滑坡、增长见顶、“奔绿”压力等问题
接踵而至
眼前的“三座大山”
让他们都快忘了自己曾是一匹“黑马”
 

2021-9-8

        

 
 
2021,这个特殊的中报季刚刚过去。
 
但对于34岁的新城控股董事长王晓松和36岁的中南建设总经理陈昱含这两位“地产二代掌门”来说,仍然面临着人生、公司乃至整个行业的“中年考验”
 
 

记住从现在起

你就不再是一匹黑马了

 
纵观新城控股和中南建设的发展历程,可以发现,两家企业在相同的时间节点上保持着近乎一致的增长步伐。
 
过去的5年间,两家房企将“黑马”式的野蛮增长演绎得淋漓尽致。
 
中南置地2015年销售额为225亿,到2020年这一数据来到了2238亿,5年翻了近10倍。
 
新城控股2015年销售额为319亿,2020年则达2510亿,5年翻了近8倍
 
作为闪耀在无数聚光灯下的两家黑马企业,新城控股和中南建设的“地产二代”接班备受关注,但二者的接班故事却截然不同。
 
2019年,王晓松在父亲的丑闻中临危受命,戏剧性地走上台前。接替王振华担任董事长后,王晓松做的件事就是与父亲迅速切割,由内而外地剥离王振华事件所带来的多重影响,同时采取“卖卖卖”等手段,帮助企业渡过危机。
 
新城控股董事长王晓松
 
相比公子哥王晓松的惊险上任,“地产二代”千金陈昱含的接班则要平淡得多。
 
2020年2月28日,中南建设董秘在深交所互动易平台对投资者表示,公司房地产业务平台(指“中南置地”)原董事长陈凯离职后,公司董事、副总经理、房地产业务平台总裁陈昱含履行有关职责。而陈昱含为中南集团实际控制人陈锦石的女儿,这次履职则意味着接班的开始。
 

中南建设总经理陈昱含
 
往事清零,终化作一缕云烟。
 
如今,当新的潮水涌来,行业剧情也来到新的拐点,故事的主人公被赋予了新的角色。
 

记住,从现在起你就不再是一匹黑马了。

 
对于新城控股和中南建设、对于王晓松陈昱含而言,考验的时刻到了。
 
 

同一个世界

同一个考题

 
一个特殊的中报季,打开了房企新世界的大门。
 
“稳健”二字开始成为行业的主旋律,大家都意识到,潮水的方向变了。
 
这个新世界看上去并不那么友好,好好地、听话地活下去比什么都重要。

 

王晓松陈昱含对此感同身受。
 
接班之后,他们面对身后的同一个新世界,却也要面对眼前的同一个考题。
 
同样的增长见顶、同样的利润滑坡、同样的“奔绿”压力,成为横在他们眼前的“三座大山”
 
 

1

增长见顶

黑马变普通马的艰难守业

 
从近日发布的中报数据来看,新城控股和中南建设交出的成绩单整体上还不错。
 
 
 

新城控股方面,2021年上半年,销售额达1176.6亿元,同比增长20.6%,销售面积达1087.0万平方米,同比增长23.9%。


中南建设方面,上半年房地产业务实现合同销售金额1089.8亿元,同比增长33.9%,销售面积790.1万平方米,同比增长29.7%。

 
 
 
新城控股和中南建设2021年上半年销售数据对比
制图:地产财富会

 

各项增速大都不及以前,有些遗憾,但在新的行业形势下,这样的成绩倒也能够接受。
 
事实上,黑马之后,面对增长的见顶,艰难守业的王晓松陈昱含一边接受平庸,一边心有不甘。
 
“或早或晚中南建设会达到5000亿的规模,未来的复合增速是10%左右。”
 
2020年业绩发布会上,陈昱含规模野心尚在,但很快就从小说里回到了现实。
 
8月27日的中期业绩会上,陈昱含话锋一转——
 
 
 
 
 

“现在整个金融环境也好,整个宏观环境也好,高增长的存在逻辑确实是不存在了,包括整个国家也是鼓励稳健而非狼性。”

 
 
会上陈昱含反复强调,当下审慎经营是位的。她开始意识到行业的竞争已经从百米冲刺赛跑变成一场马拉松,这个时候更讲究配速,更讲究自我节奏。
 
“从来没有一个饿死的,只有撑死的,对我们来说,审慎经营会放在位。”
 
陈昱含的话语意味着,过去中南建设黑马式高速的增长逻辑开始推倒,并转向稳健。
 

很多时候,黑马跑着跑着就变成普通马了。

 
新城控股亦是如此,行业排名曾一度来到前十的新城控股,也逐渐褪去了黑马本色。
 
9月1日,新城控股在互联网上召开了2021年半年度业绩文字发布会。
 
这是一场“此时无声胜有声”的发布会,面对提问,王晓松表示有信心完成全年销售目标。
 
年初,新城控股定下了2600亿元销售目标,从上半年销售数据来看,完成率约45%。但在充满不确定的下半年,要完成更大的销售任务,如果不采取一些特别手段,压力可想而知。
 
根据2020年克而瑞房企销售排行榜,新城控股排名第17位。而上半年新城合同销售额排名与去年差不多,重回前10希望渺茫。
 
或许是过去激进的扩张透支了两匹黑马的前进动力,新的行业环境下,两家房企纷纷选择保守稳健的发展战略。
 
这一点从双方拿地动作可见一斑。
 
 
 

中指研究院房企拿地统计数据显示,中南1-8月拿地面积266.0万平米,当月排第29名,同比减少68.1%。新城控股1-8月拿地面积952.0万平米,当月排第4名,同比减少38.0%。

 
 
 
谨慎的土地策略成为双方共识,在拿地“管住手”的同时,他们还利用多渠道拿地策略来降低风险。
 
中南明显加大了多元化拿地的比例,上半年通过股权收购项目增加到11个,而去年同期为4个。
 
陈昱含还表示中南会合理下沉,规避热点的方式更多投资在非两集中城市,给公司带来更多腾挪空间。
 
新城则加强了拿地方面的合作力度。上半年新城新增土地储备61幅,总建筑面积达1831.61万平方米,其中,权益面积占总建筑面积比重约73.1%,合作力度有所加强。
 
对于集中土地的看法以及下半年拿地策略,王晓松说:“公司将及时跟踪、研判政策,理性拓储、保持投资纪律。近期对于净利率低于10%的项目保持谨慎。”
 
因此,有投资者认为,新城销售受土储影响,可能会从此失去成长性。
 
 

2

利润滑坡

代价背后的窘境

 
站在行业新旧规则交替的临界点上,过去野蛮增长的代价正在显现。
 
从目前发布的2021年中期业绩来看,利润率滑坡已成行业必然趋势,“增收不增利”成为许多房企面临的难题,中南建设和新城控股也不例外。
 
 
 
 

中报数据显示,上半年中南建设房地产业务营业收入384.8亿元,同比增长29.6%。但也迎来了各项利润的滑坡。

 

截至2021年6月30日,毛利约62.76亿元;毛利率16.31%,同比下降0.97个百分点;净利润20.28亿元,同比下降14.4%;净利率5.27%,同比下降2.71个百分点。

 
 
 
中南建设2021年上半年营业收入情况
来源:中南建设2021半年度报告
 
 
 
 

新城控股利润表现也好不到哪去。

 

上半年新城实现营业收入791.05亿元,同比增长109.63%,但在利润方面,毛利率只有17.11%,比去年下滑了6个点多;净利率6.1%,同比下降4.1个百分点。

 
 
 
新城控股2021年上半年营业收入情况
来源:新城控股2021半年度报告
 
值得注意的是,对比行业20%出头的平均毛利率,两家房企的这些年的利润率确实有些难看。
 
对于利润率下降原因,中南建设管理层表示,受建筑行业原材料价格上升、非并表项目结算减少、费用提升等多因素的影响。
 

“大家关心结算项目规模,实际上是全年90亿元利润目标是否能实现问题,在公司结算资源不多情况下确实难以实现。”

 
陈昱含此番话语的背后,写满了无奈。
 
事实上,盈利一直是中南建设的弱项,早在陈昱含接班前,这个问题一直存在。
 
数据显示,2016年-2020年中南建设地产业务毛利率分别为18.08%、15.57%、20.23%、17.93%、19.14%,毛利率普遍低于其他上市房地产公司。
 
陈昱含倒也直面问题,在一次电话会议上她坦言,中南置地存在盈利能力和产品能力两大短板。盈利能力方面,因历史负担侵蚀、地价和成本偏高、产品做错或溢价能力不足导致了毛利显著低,同时规模优势不足导致了费用显著高。
 
其中,历史负担侵蚀、地价和成本偏高,在这两年房企身上非常普遍。
 
因为2017年至2018年房企拿地价格普遍较高,这批项目入市又被限价政策套牢,所以近两年项目结转,拉低行业毛利率。
 
正是因为这个原因,王晓松对新城的利润颇为乐观。
 
“我们认为2020-2021年由于低毛利项目的持续消化,这两年为公司结算利润率的底部。”
 
他认为,随着去年以来销售利润率的改善,近两年拿地过程中对投资纪律的坚守,以及结算结构中商管收入所占比重的持续增长,未来公司结算利润率有望提升。
 
但对于新城控股的利润下滑,业内人士认为,并非全是项目结转的原因。
 
 
 
 
 

“原来的新城是净利润增速快,因为有商业估值的加码,尤其是公允价值变动平滑了新城的利润。如今公允价值变动回调,利润继续下滑也在意料之中。”

 
 
公告显示,新城控股的公允价值变动都是来自公司商业地产板块中吾悦广场的,而商业地产的公允价值计价原则遵循和股票估值类似的方法,也就是折现。根据未来能够获得的现金,按一定的折现率,每年分别折现求和算出现值。
 
可以看到,在公允价值变动方面,16年至2020年新城控股公允价值变动累计金额占累计净利润的18.40%,其中18年的占比是22.81%,19年占比19.86%,2020年是15.33%。
 
显然,这对公司利润成色影响较大。
 
因此,新城要真正在未来提升利润率,首先就要弱化公允价值变动对利润成色的影响,才能打破外界质疑。
 

3

奔绿压力

“黄转绿”的持久战

 
同样面临着奔绿压力,脚踩也是同样一条红线,新城控股和中南建设仿佛有着天然的默契。
 
 
 

三道红线方面,中南剔除预收账款后资产负债率为77.42%,比上年末下降1.27%;净负债率95.27%,比上年末下降2个百分点;非受限现金余额269.7亿元,现金短债比1.03。


新城控股剔除预收账款后的资产负债率为75.45%,净负债率为60.48%;在手现金余额为551.54亿元,短期债务为270亿元,对应的现金短债比为1.44倍。

 
 
 
新城控股和中南建设三道红线数据对比
制图:地产财富会
 
根据三道红线标准,剔除预收账款后资产负债率仍未达标。尽管今年两家房企都在尽力奔绿,但想要跳出“黄档”,也绝非易事。
 
陈昱含看来,现在房企所谓的经营风险,本质上是一场“防三高”的持久战。其中,“高血压”说的是流动性问题,“高血脂”说的是利润问题,而“高血糖”则是杠杆和规模,“三道红线”就是房企的血糖仪,不能达标就会影响发展能力,所以中南要加速转为绿档房企。
 

“三道红线”是硬性指标,也是政治任务。

 
陈昱含想得很明白,坚决表态说——
 
有信心最晚明年底实现“三条红线”达标。
 
公子哥王晓松自然也是个明白人,业绩会面对线上提问时指出——
 
公司将结合自身实际情况和央行要求,在2023年6月末之前实现三道红线指标全面降至绿档。
 
其实,对于新城来说,多卖几个项目也许就能转绿了。王晓松踩着最后的期限达标,很有可能是缓兵之计,想把有限的现金流花在刀刃上。
 
根据新城原来2021的吾悦投拓计划是,2021年完成30座重资产和15座轻资产吾悦广场。但目前新城方面的口径变成了:公司2021年计划新开业及拓展吾悦广场均为30座左右(含轻资产)。
 
很明显,现有的资金吃紧,造成了新城计划中的30个重资产无法兑现了,这将使得新城原有的商业模式迎来考验。
 
 
“京口瓜洲一水间,钟山只隔数重山”。
 

或许,不论是对于新城还是中南,不论是陈昱含还是王晓松“地产二代”,他们眼前的考验何止数重山?

 
未来越过“三道红线”、利润滑坡、增长见顶的三座大山之后,他们或许还会迎来另一座山丘。
 
但又有何妨?
 
对于陈昱含王晓松而言在调控最吃紧的这几年,在行业下行的压力下叔叔辈伯伯辈经验降维打击的夹缝之中,他们接过大旗,走出了“枪林弹雨”,并坐稳、走稳、活下来,这已经是超乎寻常的艰难了。
 
所以,换过来想想,其实房地产的未来是属于陈昱含王晓松这些年轻人的。
 
在不远的将来,他们终将褪去带有一丝成见的“地产二代”标签,成为行业里真正的中流砥柱。

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