悬崖上的千亿房企①|蓝光“褪色”

（强如令狐冲，也有思过时）

2021年中报季房企焦虑已经无法掩盖，增长不再是核心话题，活下去才是。

在此为基调，头部房企或结合企业发展大谈“长期主义”、“企业价值”，或根据政策跟进“住有所居”，鲜少直接谈及业绩目标、利润，或直言要“保交楼”；中间房企相对更为实际，更乐于向外界展示企业践行三道红线监管的实效，稳健高质发展的形象，同样避谈业绩、利润。

不过，并不是所有的房企都能“粉饰”自身，哪怕仅仅展示表面稳健都很难，毕竟九个盖子十个锅久了，日子就会变得艰难。

尤其是千亿房企，堪称站在悬崖上。

前两年眼看冲千亿们的他们起高楼，如今却有人在行业震荡裂缝中刹不住车，跌出千亿。

刚过去的2020年，曾经连续三年“霸榜”10的华夏幸福，也跌出了千亿阵营——当规模不再是护城河，它也有可能成为定时炸弹——冲千亿那些年一时冲动买错的地、做不对的预测，总有一天会需要“还债”。

2021年，当禹洲、金辉、卓越等企业在行业严压中冲向千亿或冲过千亿后，千亿俱乐部却又有一家房企将大概率跌下千亿了：

蓝光中报中，与销售额同时下跌的，还有一系列核心数据：

（数据来源：蓝光发展2021半年报）

多米诺骨牌一旦倒下，坏消息往往接踵而至。

收入利润下滑，债务增长同时，蓝光发展成本却在增长。期内蓝光发展营业成本约为125亿元，上升9.24%；销售费用约为7.3亿元，上升15.81；管理费用约为9.3亿元，上升39.73%%。

最为可怖的是财务费用，约为10.8亿元，上升226.87%，约占营收的10%。报告特地对此作出解释：系报告期内流动性紧张部分新增借款未直接用于项目建设，借款费用中费用化金额较去年同期增加所致。换句话说，就是填坑还利息去了。

但“坑”显然未填满。

诉求均合情合理，地产财富会却也略感几分墙倒众人推之悲。

蓝光发展也曾有过高光时刻，也曾是房地产行业奇迹创造者。

作为在成都起家的公司，蓝光发展在2012年销售额“破百亿”时便立下千亿目标。2015年借壳上市后，蓝光发展迈入“超车道”，仅用三年时间就跻身千亿阵营，销售额从2015年184亿涨到2018年1041亿元，翻了4.66倍。

克而瑞数据显示，2018年蓝光发展位列行业27位，成为名副其实的黑马。

彼时蓝光发展一切向好发展。首先是有钱。

2018年，蓝光发展共持有货币资金251.9亿元，较上年增长97%。现金短债为1.7，自从2016年超过1倍以来维持稳步上升态势。2019年，蓝光发展在健康财务方面达到峰值，持有货币资金259.53亿元，同比上涨3.04%；扣除预收账款后的资产负债率为67.94%，同比下降2.04个百分点；净负债率为79.20%，同比下降23.5个百分点。

在“找钱”方面，2018年蓝光发展融资多元化，累计新增贷款84.6亿元及2.5亿美元，还获得了25亿公司债、14亿中票及50亿短期融资券的批文，期末融资总额上升到570亿元。

2019年，蓝光发展与16家大型银行建立总行级战略合作，多元化、全方位拓展境内外市场融资渠道，授信总额超2200亿元。

有钱则意味着能盘活一切，所以，蓝光发展持续拿地扩张。

2017—2019年，蓝光发展大手笔拿地，三年拿地金额分别为202亿元、288亿元、654亿元。

扩张战略层面，蓝光发展在守住成都大本营的基础上，进行化重点布局，其中2018年，蓝光发展华东、华中区域分别贡献118.94亿元、114.66亿元，同比增长47.88%、255.87%。

2019年，蓝光发展总部迁址上海，正式形成“上海+成都”双总部战略合力和发展格局，而随着规模的扩张，蓝光发展也摆脱了成都本地房企的标签，布局遍布六大区域。

蓝光发展的故事如果在2019年停住就好了，可惜没有如果。

这个世界很奇妙，当初值得称道是哪些点，最后被抨击的还是那些点。

隐患在2019年已经开始显现，蓝光发展开始降速，当年，尽管蓝光发展的销售均价下滑了13%，但依然没能完成1100亿元的销售目标。2020年，蓝光发展虽然依旧保持了千亿销售，但距离上年销售目标仍有差距。

克而瑞数据显示，2019年至2020年，蓝光发展分别位列行业33、38位。

2021年4月，蓝光发展召开2020年线上业绩发布会，提出年度销售目标为1150亿，同比增长10%。目标不高，但在财务持续恶化的情况下，仍旧很难实现。数据显示，上半年，蓝光发展实现全口径销售业绩476.5亿元，位列行业48位，业绩目标完成率为41.4%。

不过更关键的问题是蓝光发展没钱了。

情况从2020年急剧恶化。这一年是三道红线监管元年，蓝光发展手持现金297亿元，现金短债比为1.06，剔除预收款后的资产负债率高于70%，踩中一条红线。

与此同时，蓝光发展经营活动产生的现金流净额为-61.27亿元，自2017年以来首次出现负值。同期，该公司筹资活动的现金流净额为155.3亿元，同比大增123%，由此可见，蓝光发展2020年现金流增长主要依赖“筹资”。

此外，蓝光发展欠的钱却不断增加，赚的钱在不断减少。

2018-2020年，蓝光发展三年有息债务总额分别为537.27亿元、609.04亿元、722.4亿元，逐年攀升。2020年，蓝光发展实现净利36.76亿元，同比下滑11.6%，毛利率为22.58%，同比减少了5.75个百分点，为20年以来的值。

没有钱，自然就借不到钱，特别是在房地产金融监管趋严的背景下。毕竟这世上总是愿意锦上添花的多，而雪中送炭的少。

报告显示，2019年，蓝光发展债券融资5笔，2020年尚有2笔，2021年上半年则无债券融资。而7笔债券中，尚有6笔未按期偿还。

非金融企业债务融资工具中，2019年，蓝光发展发行中期票据1次，2020年为4次，2021年上半年则又回到1次。所有中期票据均未按期偿还。

对此，蓝光发展的解释是因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，自 2020年度末至今，公司公开市场再融资受阻，经营性现金流回速放缓，公司流动性出现阶段性紧张，加之部分金融机构提前宣布到期。

简而言之就是借的旧钱被宣布提前到期，新钱借不到。

这一切都是为什么？步子迈的太大了。

蓝光发展董事长杨铿曾对外公开表示，“企业既要降负债，也要迅速做大规模的”。在房地产行业，这一说法几乎违背常识。

为了做大规模，加速布局，一方面，蓝光发展大手笔拿地。

公开信息报道，蓝光发展一度是地王“杀手”，2018年、2019年和去年上半年，蓝光发展在长三角二三线城市拿了很多“地王”项目，但是难以消化，为了冲规模过多地使用了财务杠杆，是蓝光发展出现财务困难的根本原因。

另一方面，蓝光发展在构筑双总部布局，努力摆脱成都本地房企标签同时，大本营失守。

2018年，蓝光成都区域的销售额占其总销售额的三分之一，是六大区域中的大哥，2019年下滑至不到20%，2020年则较上年同比下降18.67%。

要知道，蓝光发展2018-2020年三年销售规模基本一致。而成都区域目前是行业热点区域，地产巨头纷纷抢滩，刚站上千亿门槛的蓝光发展，战略转换应该是为了继续做大规模，而不是牺牲规模。

从融资渠道多元化到新钱借不到，从拿地为了扩张规模到拿地太贵导致财务困难，从化布局到大本营失守。

蓝光发展以往的闪光点，如今一一成为暴雷点。

发现问题，自然要解决问题。

事实上，蓝光发展在2020年就已经着手解决资金问题。既然借不到钱，那就卖资产。

2020年7月，蓝光发展以9亿元的价格将迪康药业卖出。2021年2月，将下属全资子公司蓝光和骏持有的蓝光嘉宝服务64.6203%的股份出售给碧桂园物业服务，对应交易总代价暂估值人民币48.47亿元，溢价率仅为30%。

5月，蓝光发展转让了无锡和骏房地产有限公司53.17%的股权给万科，双方完成了股权变更。

这是即艰难又无奈的决定。

2017年，蓝光发展表示已构建“人居蓝光+生命蓝光”战略架构，其中，生命蓝光以“3D生物打印+生物医药”为创新支柱产业，如今迪康药业卖了。

当物业服务“逆袭”成各大房企新增长板块，蓝光嘉宝物业是蓝光发展的优质资产，上市两年，收入分别为21、27.34亿元，如今也卖了。

双总部格局，华东区域是重要支撑，2020年新增房地产项目60个，华东区域占比四成，在华东区域的销售额，达到298.43亿元，同比增长14.36%。如今旗下项目卖一些。

壮士断腕。

但蓝光发展意识到光靠卖卖卖不行，所以在中报中表示：目前债务风险化解整体方案正在加紧制定。同时也在全力协调各方积极筹措资金，努力恢复公司的正常经营，多措并举开展自救。其核心自救措施包括四个方面：

蓝光发展还表示将切实履行社会主体责任，积极解决当前债务问题，努力恢复正常运营，实现“短期脱困、中期恢复流动性、长期良性发展”。

蓝光发展的自救组合拳，就是降本增收，保市场信心。因为购房者和投资者对蓝光发展失去信心，那才是真正的深渊。

一家千亿房企崛起需要长时间的积累，需要千千万万人的共同努力，实属不易。而当前，调控仍在持续，住有所居是新的主题，房地产市场仍有机会，但愿所有身处逆境的房企重振旗鼓，勇敢的走下去。

“蜀中”子弟多才俊，卷土重来未可知。

  

中报前线3｜行业剧变中，孙宏斌给融创定下了新的战略目标

中报前线 2|农民万科的“天气播报”：现场 QA 与 PPT 全文都在这里了！

中报前线 1|碧桂园的“尾部调整”与“头部机会”

突发！武汉暂停新房线下销售，考验房企线上营销的时候又到了？

连续7个月上涨，创2年新高！

在上海租房有多难？

地产股被“打趴”

房企刚刚的这波回购潮能奏效吗？

您“在看”我吗？