![]()
2021上半年，
在更高频、更精准、更全面、更高压的调控下，
房地产在回归本质中实现蜕变升级。
这一次，房企的发展和问题，
都不再只与“钱和地”有关。
如何更安全、更从容、更长期、更有价值？
老孙有话说。
![]()
2021年中报的最后一周，比想象中精彩太多了。
昨天，万科祝九胜带着所有人深刻反思——“过去我们太乐观了，新赛道转型有很多值得检讨的地方”。直播连线之后，不知道有多少大中小公司和投资人，比祝九胜更加扼腕叹息。
谁能想得到，持续调控了那么多年，我们难道不是早就“横盘”稳在行业调控的底部了吗？怎么2021年前八个月竟然还能有接近400条各种调控整治政策。从房价、银根、到土地……更高频、更精准、更全面、更高压；行业因此出现了信用环境更弱、销售压力更强、发展成本更高、转型判断更难的种种变化……今天，面对政策的“四个更”、行业环境变化的“四个更”，融创在上午的业绩会中，带着大家找到了一一解题的“四个更”。行业调控真的给所有人都带来了特别难的高压吗？其实也并没有。很多难题还是来自于过往的错误。孙宏斌这个“老实人”，又开始在业绩会上大吐大实话了——“目前很多企业压力很大，更多是因为过去买地一时买错了、或者有产品的问题，才造成的，并不是政策直接造成的。”当行业从电梯模式变成攀岩模式，不能怪电梯不动了——从电梯中走下来并不会让人摔倒，但是在攀岩过程中，过去累计的肌肉力量不够、关节灵活性问题，才是让你摔下去的真正原因。
老孙（孙宏斌）在这个关口说的这句大实话还是很有意义的。他保持了他一贯对调控政策的认同：
——“调控对行业是非常必要的，目前的调控也是非常合理的。”
——“‘三条红线’实际上是一个比较合理、务实的指标，还有三年的宽限期可以让企业逐步达到。”
——“行业的风险降低、系统性的金融风险降低，对企业的长远发展是非常好的。”
融创的战略方向很明确，就是在持续的安全发展、价值发展中持续锻炼自身的“肌肉力量”、“关节灵活度”、“筋膜韧性”——去实现“更安全、更从容、更长期、更有价值”的发展目标。安全、从容、长期、价值——这四个词，其实表示都是做一家企业的基础价值。这似乎对应了那句话——“最难的事情，是把最基础的事情做到更好”。市场虽然多变，但是如果一家公司战略没错、地没拿错、城市布局合理、产品有竞争力，基本面上的每个点都做好了，就怎么都不会出问题。——“现在回过头来看，融创一直都有正确的判断和坚定的执行。我们的战略没有错、我们的产品在市场上也很有竞争力、城市布局合理、我们卖房子也卖得不错。只要我们一直保持基本优势，在什么样的市场里都可以没有问题。”从这个角度看，老孙的“四个更”，实际上是个基础。在市场剧变和健康长效机制建立的过程中，这个行业正在回购本质。其中，最重要的本质就是产品竞争力。行业回归“竞品质”已经成为共识，但产品品质对于融创而言，却一直是不敢放松的最重要的基本竞争力，所以老孙才一再强调，“不管市场怎么变 我们坚持做产品，把客户放在位置，这种优势，我们也会一直保持。”另一个有意思的观察角度是，老孙没有直接提“安全、从容、长期、价值”这四个关键词，而是用了“四个更”的说法。这可能意味着，他认为融创当下的整体“攀岩条件”本来就不错，已经满足了“安全、从容、长期、价值”，接下来，就是面对更难的攀岩路径、更不可预测的天气时，用“四个更”来保障稳定发展。确实，在今年中报，一票2017-2018高价地影响出现在各大企业的报表中时，对比来看，融创中国的这份中报的整体数据相对更，从地产到“地产+”各方面的综合“肌肉含量”都比较高。要和融创“抄作业”学习，先要做到以下四个基础，才能做到“四个更”：
安全基本面：
净负债率持续下降至86.6%、“三道红线”指标稳步改善
五大国有银行授信与合作显著增加、国际信用评级全面提升
资本结构稳步改善，一年内到期的有息负债较去年年末下降0.7%；信托借款规模连续两年大幅下降；整体融资成本下降
从容增长：
上半年销售额大涨64.3%至3207.6亿元
上半年营业收入上涨23.9%至 958.2亿元
每股盈利上涨8.7%
毛利同比增长12.5%至199.8亿元
归母净利润上涨9.4%至119.9亿元
![]()
长期主义：
——拆分上市后的融创服务这次业绩报表现也不错，上半年营收同比增长85%至33.2亿元；归母净利润同比增长154%至6.1亿元，净利率为较去年同期上升5个百分点至19%；
——融创文旅上半年营收同比增长166%至26.1亿，经营利润大幅提升至4.4亿元，客流量7201万人次，同比上升103%，文旅旗下冰雪业务，上半年收入大幅增长同时，形成了覆盖7省份、35座城市的战略布局，建立了业务的高护城河。
多维价值：
今天的业绩会上，老孙谈的四个更，也得到了来自投资者的认可。这种认可，基于大家对当下市场的共同认知：短期很不乐观，所以老孙给融创明确下达了要求——面对下半年的市场，要留给自己一个更安全的边界。这次的业绩报中，包括资本结构优化、信托减少、负债降低等指标、都显示了这个更安全边界的建成。同时眼光放长——“行业的风险降低、系统性的金融风险降低，对企业的长远发展是非常好的。”更安全的企业，能够更平稳度过短期的不乐观。为此，老孙表示，“企业需要往更安全、更从容、更长期、更有价值的方向发展。这也是我们现在到未来发展战略中非常明确的四点。”以更安全、更从容、更长期、更有价值为目标，孙宏斌为融创定下了公司的战略目标。拆解目标，融创对“更安全”有着三个维度的要求:
一是要符合政策、国家导向 ；
二是要达到各种外界标准——达到"三条红线"要求、评级提升、降低融资成本；
三是融创会做到公司确实是真正是安全的，任何环境下都是安全的、从容的。为此融创将要追求更长期的发展、成为更有价值的公司。
在这个目标之下，老孙要求融创在三年内要做到以下两点——降融资成本、升信用评级“要持续做到‘更安全、更从容、更长期、更有价值’，我们个要求就是把融资成本降下来，第二就是要把我们的信用评级做到投资级。为此我们不仅将降低负债率，还将降低负债规模，因为在这种情况下才能降低融资成本、并且升信用评级。”这个敢说大实话，又能干实事的男人，一般不做虚言。
无论房地产这个行业有没有来到底部， 不论环境，都要做更好的自己：
现在到未来，“四更”准则都将成为融创团队基本做事原则。以利润为核心，以客户满意度为核心，以安全稳健为核心，提升综合竞争力，持续为员工、客户、股东及社会创造价值。
当行业进入长效发展机制，判断一家企业发展方向正确与否的周期，至少是三年。
那么，就让我们等待三年后，融创的融资成本、信用评级和“四个更”结果。期待未来。
中报前线 2|农民万科的“天气播报”：现场 QA 与 PPT 全文都在这里了！
![]()
突发！武汉暂停新房线下销售，考验房企线上营销的时候又到了？
地产财富会2021-09-01 01:04:17
