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中报前线2|农民万科的“天气播报”:现场QA与PPT全文都在这里了!

地产财富会2021-08-31 03:15:08

地产财富会

如何用两个0起步了解地产行业？

如何在上半年400条调控中抓住主线？

如何在变化多端的地产“气象”中，

更准确选择带伞还是穿短袖？

万科今年利润和未来战略发生了什么变化？

万科与恒大、华夏、蓝光都有什么关系？

看完这一篇

你就都明白了

2021-8-30

8月30日早上9:45，很可能所有关心房地产“天气”的投资者和记者，都聚集在万科的2021中报业绩会直播线上，地产财富会等了近1，才连上线。

等待接入的过程中，地产财富会想起了十多年前，刚入行时，编辑交给我的个任务就是——把万科最近两年的财报看一遍。很神奇，即使是个大四的非金融/地产实习生，看完万科业绩报告，也明白房地产是怎么一会儿事情了——无非就是“钱、地、政策”，而万科的报告，是的观察对象。

如今，十多年后，房地产变得更复杂了。不变的是，你万科依旧是你万科——尽管万科总裁祝九胜说了很多遍，万科当农民，不做天气预测。

但实际上，看天收成这件事他们最熟了——无论是提“城乡建设与生活服务”、还是大喊“活下去”、又或是提出“管理红利”，万科在这十多年来，基本上都踩对了行业的气候变化需求。

例如，今天，国务院新闻办公室称将于2021年8月31日（星期二）下午3时举行新闻发布会，请住房和城乡建设部部长王蒙徽、副部长倪虹围绕努力实现全体人民住有所居介绍有关情况；

万科正好就本次业绩会中重点谈了如何以长租解决安居民生问题，更在其PPT的每一章节背景图都放了“泊寓”的项目——虽然只是巧合，却也说明万科关心的正是趋势所在。

为了让大家更好地了解行业变化和万科的变化，地产财富会今天不仅扒到了获得许可放出的万科业绩报PPT全文，并放出业绩会上11个最重要的QA“气象播报”，以飨读者。

了解地产，你不能错过的11个QA

Q1：2021年半年度利润下滑的阶段性因素是什么？

祝九胜：

现在感觉，很像是期中考试考完了，成绩不够好面对老师问题很忐忑，但是我们一直没忘记自己励志成为一个好学生的理想。

确实，我们利润和去年同期相比，有接近11.7%的下降，主要有三个原因：

1、我们的开发发业务销售规模增长有限，增速只有11.9%，上半年结算收入只增长了11.9%，和同行相比算比较低的水平。

2、开发业务的毛利率在下降。大家都知道，现在地价在不断增高中。

3、转型业务带来的影响——目前转型的效果还没有在这期报表中显示出来，还需要时间。

今日我们复盘，新赛道确实有很多值得检讨的地方：一方面是我们曾经太乐观了——对完成这个（转型）过程需要的时间，碰到的难度，所需建立的能力，都严重低估了。另一方面，经营服务类业务——表面上国外有人做了一百年了，但时代不一样了，底层逻辑都需要重新构建，这实际上就是新业务。

挑战和风险是一枚货币的正反面，我们相信，我们会找到解题方法——这些业务中长期看会很有价值，体现的是中长期的企业价值和估值。

Q2：从展望角度看，万科未来增长的关键指引是什么？

祝九胜：

行业的长周期增长逻辑还是存在的。

目前，行业游戏规则在发生变化，发展思维相应的发生调整。万科在独立思考的同时，也一直在学习和借鉴同行——风险和权衡，稳字当头是就是当前应对的策略。

万科从2018年就提出“活下去”。“活下去”比什么都重要。无论何时，我们都必须确保经营安全，对各利益方负责任。我们从来没有把规模和速度当成重要指标看来，而是在规模与能力平衡中，始终强调“先能力、后规模”。

目前，我们对不同业务不同赛道都有下半年和未来中期的考量和安排。关于未来的业绩增长，还是得看我们的长期行动、长期努力，未来会给出答案。

Q3：从三道红线到今年房地产各种政策，近期各种调控限制非常多，万科如何看待当下的发展现状？

祝九胜：

从2017年以来，无论什么政策表述，关键的就是“房住不炒，租售并举”八个字。当前的调控政策也都是围绕这个主基调。

我们作为行业内企业，我们认为，政策是供我们遵守的。当下政策基调特色越明显越一致，企业就越好安排经营。目前，对于企业而言，保证绿档、稳健经营是肯定的。

我们一直主张我们是农民，不去预测天气，老老实实种地。当日，很多时候可能避免不了看天收的问题，只能尽可能让自己收成在同样条件下更好，让各方更满意。

Q4：万科和恒大收并购洽谈的传闻是否属实？目前泰禾的收购进展如何？万科未来的收购策略是怎样的？

祝九胜：

关于恒大，确实过往我们就有项目层面的合作，最近几个月有接触、也有过一些探讨，但目前没有实质性的合作。

泰禾，我们一直有专门小组在密切联系中，也在和他们沟通一些专业问题，给他们一些建议；泰禾方面符合条件的，我们会履约。

在收并购合作上，我们和很多同行都有不同程度的合作。目前万科旗下，按金额计算有接近8成的合作，按项目算大约7成合作项目。我们需要的合作伙伴来一起来为终端客户打造好产品，好服务。但合作的效果是要靠客户、靠股东来检验的。

目前，我们除了关注双集中的22个城市之外，还有很多别的方式获取土地。并购的方式更多是在项目层面，还有通过三旧改造的方式，旧城旧村旧厂房，还要城市微改造微更新，还有一种是直接介入不良资产包，不断提高解包接包的能力。

Q5：房地产作为目前民生问题三座大山之一，其挑战和机会所在？

祝九胜：

住房、教育、医疗这“三座大山”，教育我们涉及了一点点，医疗只有一点保健医疗，不是真正的从业者；但住房我们是从业者。从二十多年前开始，万科就提出了我们有使命让进入城市的年轻人找到尊严感。现在来看，我们的贡献不是很足，有点惭愧。

但同时，我们也在积极探索长租公寓。目前，万科在提供14.8万个房间，提供高性价比的有尊严感的出租公寓。其中有6.5万间是万村业务相关，二房东模式出租，6万间在深圳，加上管理费的价格均价是1263，在深圳性价比是不错的。城市泊寓每个房间均价1991。

这个方面我们还觉得比较安慰，但股东不一定满意，因为现在还不赚钱，客观上也对开发业务销售增长有一定影响，但响应了租售并举，是一个有价值的业务。其实我们在做各种经营业务时，越来越感受到民生属性非常强、非常重要，哪怕没赚到钱，但这是解决了社会需求、社会痛点的事情，我们也是觉得有价值的事情。

Q6：万科目前18%的毛利率是否已经很接近底部？何时会到底部？整个行业的利润下滑状态和事见底？

祝九胜：

我们说“不预测天气”，有人认为是推辞，但实际上——长期预测还能做，越短期的越难预测准。

现在可以推断的是，未来谁的产品服务做得好，更能获得客户青睐，回报水平就会高。

我们对自己的战略选择是认可的。万科希望把目前我们进入的城市、选定业务和赛道都坚定不移通过努力做好。当然，作为农民，肯定是仍然摆脱不了“看天收”的问题。但是，好一点的农民能保持各方好的沟通。如果哪一方面有不合适或者存疑的地方，也欢迎各位日常随时反馈。

Q7：万科怎么看2021年下半年融资环境，以及行业和公司的融资成本趋势？

祝九胜：

三道红线融资管理下，去杠杆是大的趋势，今年融资也是持续收紧的状态。整体债券融资在规模增速上也是下降的，金融机构对所有房企的融资上也都更加谨慎。

万科一直坚守财务纪律，上半年基本是借新还旧，下降了32个百分点，现在的融资成本是4.27%，下半年我们会在持续保持绿档和领先评级的情况下进行安排。总体上，我们会保持对于融资总量的克制。

Q8：听说万科从蓝光发展和华夏幸福手中收购了很多项目，是否已经操盘，未来考虑进一步股权收购？

祝九胜：

蓝光相关的收购是有的，目前处于正常开发节奏当中。

华夏幸福，我们连项目层面的接触都没有。

Q9：万科的组织架构调整，对当前业务发展有哪些效果？

祝九胜：我们认为，该变的得变，该坚守的也要坚守。

我们内部说五位一体，组织到提效的过程不是那么直接和短期。但我们永远相信，今天做的每一步调试，终将让自己、股东、以及各个利益方获得相关回报。我们自己也都是股东。

大部分认知的不同，不是来自于简单善与恶，更多是来自于短期和长期。需要很好地平衡，长期要靠韧性，坚定不移做下去。

我们团队还是有韧性的，愿意死磕到底，和城市和客户共同发展，解决问题和痛点。组织架构调整次数可能大家看来多了点，但底层逻辑和未来目标是不怎么变的。

Q10：在手现金接近2000亿，怎么更好地发挥效益？

祝九胜：万科“稳字当头”，长期账面现金都会比较多，说大白话是“胆子小”，文绉绉的话是“稳健”。

三道红线中的净负债率——我们20年来一直都是很低的，都在40%以下，很多时候在20%以下，这是万科一贯的风格——在追求ROE之前，能够长期活下去履行安全的责任，比短期的利润更重要。

当然，万科应该争取的利益，每分钱都会挣，未来会更好地权衡回报风险。

Q11：在住宅投资上，部分城市从七八月份开始流标频出，供应端未来会呈现收紧状态吗？

祝九胜：现在整个土地供应端，呈现多元化特征：双集中是一种新方式，项目并购也依旧是值得关注的渠道——万科过去三年里，项目收并购就占到了开发投资额的近40%。

现在土地供给侧变化挺大的，我们也在详细判断新的发展路径——比如城市更新改造。因为城市发展方向，就是最终驱动供给侧变化的原因。比如北京有很多集体土地，这也是一种新供应。

未来各种多元模式，一方面会反映城市发展方向，也会反映万科的判断和战略。对我们来说，还是要把能力锻炼好——前瞻性地配置好能力，才能抓好变化中的机会。

万科2021中报业绩会PPT全图集

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