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今天,无锡拍出22块地

方泽楼市2021-08-02 21:32:54

就在今天，无锡“两集中”之后的第二场土拍正式开幕，集中出让23幅地块，其中梁溪区4宗，滨湖区3宗、锡山区4宗、经开区1宗、新吴区4宗、惠山区7宗，总出让面积约123.24万㎡，起拍楼面价18268元/㎡，限价19500元/㎡。

就本次土拍现场氛围而言，相对较为平稳理性。没有激烈的厮杀，没有长久的拉锯战，自上午9.30开始算起，中午13.10左右就正式结束，持续时间满打满算三个多。

最终，6幅地块底价成交，9幅地块地价达限价之后，进入摇号环节。仁恒、宝龙、中梁、中信泰富、文商旅、金融街、中海、龙湖、新发成功揽地，大华、亮富、质承首次拿地，大华首入即两面开花，一举在新吴、惠山区拿下两幅重磅地块。

以下为土拍拿地详情：

相比于近两年来无锡土拍盛况，此次热度明显有所下降，其中最主要的原因就是此次无锡从拿地端，就进行了政策上的严控。

首先，不同于此前地块楼面地价触顶之后触发竞自持、竞租赁建面，本次出让的23幅地块，清一色设置的触顶限价之后摇号的机制。

这意味着，要获取热门地块，除了依靠资金实力之外，还要考验运气，房企无法再通过“不断加码”而获得明确结果，这就从根本上杜绝了高溢价率、高自持面积的可能性。

其次，相比此前无锡针对地块建设提出的“自持商业”、“配建体育场”、“配建人才房”要求，本次土拍针对多幅地块提出了更为丰富、更为明确的配建要求。

比如经开区愉樾天成西侧地块，除了规定商业部分100%自持之外，还明确要求配建投资总额不低于1亿、面积不小于1万㎡的展示馆。

愉樾天成西侧地块位置示意图

还比如新吴区梅村高中空港分校北地块，不仅要求竞得房企建设不少于4.5万㎡（不含地下空间）的高级酒店以及1.5万㎡（不含地下空间）的配套商业（不含专业市场、批发市场等），还要求房企自持且整体运营，甚至对酒店品牌做出了W、费尔蒙、朗庭、艾美、香格里拉等品牌的具体要求。

新吴区锡义路与新阳路交叉口西南侧地块，则被要求成品住房销售，并拟定毛坯销售均价为21546元/㎡，这也是继太湖如院之后，无锡第二家规定现房销售的地块。

除此之外，还有梁溪区徐巷地块要求定销房占比61.82%，拟定回购价格为毛坯均价11950元/㎡；梁溪区光电园会西南侧K1地块配建不少于8000㎡建筑面积租赁住房；锡山区古镇北地块设置不少于1.2万㎡（不含地下空间）的集中商业（不含办公、专业市场、批发市场等）；滨湖区宸风云庐北地块配建1万㎡人才房；新吴区F4-6地块要求配建3万方豪华酒店等。

光电园会西南侧K1地块

更为复杂的配建要求，意味着房企在打造项目时的难度和成本进一步提升，这也将较大程度地克制房企拿地欲望，从而起到制约土地热度的作用。

除了拿地规则限制之外，无锡持续不断的政策调控，也对土拍热度控制起到了较大效果，这点，直接反映在了房企拿地逻辑的调整上。

可以明显看出，本次土拍房企报名高度集中化。较为热门的地块，报名房企多达数十家，普通地块报名数量则基本控制在5家以内，甚至，阳山安阳山路西侧地块创下了消失许久的“0”报名记录。

底层逻辑上，是利润的压缩，使得房企开始着意挑选体量小并且有溢价空间的地块，这些地块一来资金压力小，二来通过后期建造可以发掘其价值，项目利润得到了限度的保证。

此次最为热门的虹桥新村东侧A地块，就位于南长街附近，东邻古运河，隶属于清名桥历史街区商圈核心位置。在此拿地打造项目，不仅地块面积仅27726.3㎡，毫无压力，更可通过运河文化来提升项目溢价率，打造一个类似德商江南玺和蓝城南门小团月庐的运河豪宅项目。

虹桥新村东侧A地块位置示意图

同样热度颇高的滨湖区翡丽和风北地块，则紧邻经开区，距离市府仅3公里多，周边和玺、宸风云庐、翡丽和风等优质项目云集，更有规划中的优质学校作为加持，未来项目调性必不会低。最重要的是，其地块总面积仅22759㎡左右，属于核心位置的微型社区，因而备受房企追捧。

惠山区上伟路与钱洛路交叉口东北侧地块，除了同样不大的地块面积之外，附近还有近来颇受关注的洋溪保利文化城项目，预计打造一个集合未来花园、天街栈道、玻璃连廊、邻里中心、文创园、工业主题生活馆、户外运动场、滨河休闲景观带的大型生活街区。

如此丰富的大型生活配套落地，必将拉动板块价值的上升，这也直接造就了地块明显的溢价空间。

同属于惠山区的张村5号地块，则更无需多言。仅周边丰富的教育资源这一项，项目就足以获取充足的溢价空间，更不用提板块本就较为优质的生活配套了。

主流房企聚焦于特定地块，参与摇号决胜，普通地块则由众房企自由选择、竞价摘得，这是目前无锡相关部门对于土地出让的最理想策略，并且从长期来看，该政策持续可能性相当大。

但需注意的是，热度的冷却是政策严控的结果，但以此而定论无锡楼市“凉了”就未免太过武断。我们从地价来看，也能发现多数地块的成交楼面地价，依旧有着稳步抬升趋势。

这点，在乡镇板块的土地出让中，体现得十分明显。

惠山钱桥板块两幅地块，此次竞拍均达到限价10000元/㎡，这也是钱桥地价首次破万，相信在不久之后，这两个项目的先后面世，将会拉动钱桥房价进入全新时代。

锡山区鹅湖的古镇北地块，此次成交地价7000元/㎡，看起来虽不高，但相比于去年佳兆业以6413元/㎡在鹅湖拿下的香逸澜园地块，依旧有着上升。

惠山区阳山镇，也是如此。

此前数年，阳山镇土地出让几近于无，今年以来，阳山镇挂出三幅地块，除去流拍的一幅地块之外，今年还拍出一幅陆区一号地块，楼面地价为8000元/㎡。而此次成交的安阳山路西侧地块，则达到限价8500元/㎡，二者存在着500元/㎡的上浮。

安阳山路西侧地块位置示意图

除乡镇板块之外，不少热门板块成交楼面地价也取得了新高。

最明显的代表就是以17000元/㎡触顶待摇号的惠山新城张村5号地块。要知道，距离不远、同属于张村地块组团的张村4号地块，地价才14864元/㎡，这也意味着不久之后，惠山新城房价将再上一个梯度。

张村5号地块位置示意图

同样土地出让不多的锡山区东亭，此次出让的皇宴一期地块也达到15000元/㎡限价，相比于去年成交的金捷北地块，拥有着1000多元/㎡的稳步上涨。

就连许久不见新地的新吴区江溪街道，此次推出的商贸区A4-1地块，最终也以14072元/㎡成交，引起市场广泛讨论。

如果说，土拍热度的严控，让无锡土地市场得以良性发展的话，那么充裕的地价上升空间，则保证了无锡楼市依旧充满活力，具备长期稳健发展的基础动力。

可以想见，在无锡相关部门的严控之下，无锡楼市还将迎来更光明、更璀璨的未来。

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