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梁溪主城,能否返老还童?

楼市醉 2021-04-06 17:47:35

长久以来,讨论无锡总绕不过梁溪区,长久以来,梁溪区是无锡代表性的板块,没有之一,土生土长的无锡人,大部分,都居住或者曾经居住在梁溪区范围之内,梁溪,是无锡历史底蕴最为深厚的区域,连现在风头正劲的锡山区、惠山区,它们的名字,也同样脱胎于梁溪的锡山和惠山。以至于直到现在,还有许多人困惑于“锡山区没有锡山,惠山区没有惠山”的问题,对此,只能说这个世界上名不副实的事情太多了,老婆饼里面,也没有老婆,名字中包含的,更多是一段关于自己是谁,从哪来的追根溯源。对于无锡这座城市也同样如此,尤其是科技发展日新月异的今天,新城随时可以拔地而起,也随时可以泯灭于无形,唯有历史,在时代的浪潮中,能够成为那个最底层的锚。

梁溪主城这是梁溪区的底气,同时,从另外一个角度,却也拖累了整个梁溪区的发展,即使在三区合并后,梁溪区同样面临着土地存量不足,商业格局、产业模式、道路交通严重固化的问题。曾有传言要将太湖广场定位为无锡政务中心的说法,但在太湖广场已经建成投入使用之后,无锡依然选择了放弃,其最主要的原因,莫过于不管是新吴、太新、惠山还是锡山,做增量效率都高于老城,并且成本低于老城。同样,受制于老旧的规划,梁溪难以和经开、新吴一样,完成大规模的产业导入,以至于整个区域,主要以第三产业为主,受外部整体经济影响极大,稍有风吹草动,就可能导致商业萧条、写字楼空置。再加上梁溪核心写字楼往往租金高昂,而周边新城优惠的园区招商政策,又让不少企业办事处、分公司向新城搬迁,此消彼长,梁溪区板块发展支撑逐步薄弱。和新城的光鲜靓丽不同,梁溪区是一个极其矛盾的板块,一方面,它是无锡最美天际线的代表,同时也是无锡商业最为繁华的中心,走在市中心,周边恒隆广场、苏宁、大东方百货、T12、云蝠、百盛、红豆万花城、八佰伴等多个重磅商业体环伺四周,高楼鳞次栉比,霓虹闪烁,随随便便拿手机一拍,就是大片的既视感;

无锡恒隆而另一方面,绕过这些人间繁华,往往只需步行的距离,就是鱼龙混杂的棚户区,仄隘的弄堂加上蛛网一般的电线,配合头顶随处可见的颜色造型各异的衣服,共同构成了与繁华的巨大反差。

梁溪随处可见的旧小区这也从一定程度上,影响到了梁溪区在地产方面的开发价值,老破小难以拆除,使市中心核心位置,长期缺乏土地供应难以刺激市场,而为数不多的几个项目,绿地西水东、世茂璀璨泱上还有即将推新的保利达江湾城,都属于限价项目,让市中心的价格和价值发生了相当严重的脱离。非梁溪核心区域,则又要受制于城市界面,毕竟,没有人希望,自己花上3万/㎡买的房,一开窗,放眼望去全是暮气沉沉是老破小。老梁溪,亟待改变。今年是梁溪成立五周年,同时也是无锡第十四个五年计划启幕之年,每个区域都铆足了劲想要憋个大招。而梁溪区的大招,就是“梁溪科技新城”,梁溪科技城位于无锡市梁溪区、锡山区和惠山区交汇之处,紧靠梁溪老城核心北侧,其目的,就是通过规划,重启梁溪北面区域,解决区域功能混杂,风貌形象差的问题,同时导入新兴产业,实现区域产业升级。

梁溪科技新城规划无锡向南发展近20年,到如今,终于有了调转方向,向北发展的趋势。随着S1号线工程的推进,在此刻推出“梁溪科技新城”规划,其作用,必定是为后期“锡澄一体化”做铺垫。并且,此次梁溪新城还从锡山区和惠山区分别划出了6.5K㎡和13.5 K㎡作为协同发展区域,意在加强区域之间的交流融合,这对无锡后期的整体发展,无疑是一件好事。在规划中,明确要求遵循“改善生态环境质量、建设社区睦邻中心、融入区域发展、优化道路交通组织”四个原则,全面提升无锡城北地区门户形象,这意味着,沉寂多年的梁溪北,将迎来配套、交通的快速发展。同步的,医疗、教育、绿地等公共服务配套也将得到大幅度提升。而在设计方面,“梁溪科技新城”则直接对标雄安新区,让不少人,对于老梁溪未来的发展,充满了期待。但在期待之余,也有些人提出了质疑,无非还是因为老梁溪拆迁难度巨大,土地资源枯竭,只能 “螺丝壳里做道场”,难以像新城一样,大刀阔斧地建设。更重要的原因是,早在2013年,梁溪北部,就曾经在产业导入上做过一次尝试,而这次尝试,让许多人对于梁溪的招商引资始终充满了悲观的情绪。彼时还是北塘区的梁溪北与重庆协信集团合作开发协信未来城,作为无锡市“十二五”重点建设项目,该项目曾计划投资200余亿元,以光电新材料产业为特色,重点发展LED、激光以及光通信三大产业,同样雄心勃勃,致力于打造长三角地区最耀眼的光电产业新硅谷。但最终结果,显而易见,协信未来城住宅售罄多年,但长三角光电产业新硅谷却不见踪影。想开辟道路,再造新城容易,难的是持续的产业及人口导入。但此一时彼一时。如今的梁溪区,虽城市界面短期内难以改变,但掌握全无锡最优质教育资源的老梁溪,只需稍加腾挪,就能轻松盘活一个板块。以梁溪盛岸板块为例,在前两年,还是一个名不见经传的区域,2018年小天鹅地块楼面价仅为楼面价7015元/㎡。而到今年3月24日,无锡连元街惠山分校宣布正式落地板块内部后,梁溪盛岸板块的土地楼面价,就出现了一个质的飞跃,3月,太湖淀粉厂地块成交楼面价12548元/㎡,到6月,造船厂C地块成交楼面价16626元/㎡,到7月,黄巷热电厂地块成交楼面价则达到了17426元/㎡。

连元街惠山分校效果图随着大量品牌房企的进驻,梁溪盛岸板块的城市界面,得到了很大改观,而从目前梁溪盛岸板块的新房销售来看,市场十分火爆,望子成龙的父母,从各处赶来,整个板块人口导入效应非常明显。同理,的教育资源也是吸引产业入驻的重要砝码,大多数产业重地同样也是教育重地,毕竟,每一家企业的管理人员,都希望他们的员工,尤其是核心员工,可以在公司周边安顿下来。并且,在2021年无锡十大为民办实事项目中,梁溪区明确表示今年还力争交付使用4所学校,开工建设6所,完成维修改造35所。其中,包括建成侨谊实验中学下甸桥分校、完成金星中学(扩建)和芦庄实验幼儿园金星分园(改建)工程,启动扬名实验学校、东林中学新校区建设和积余实验学校运河分校改扩建工程。教育上的加码,给老梁溪后期的发展,提供了最重要的支撑点。而未来地铁4号线的通车,让梁溪区更是拥有4条地铁的同时运营,地铁的率先成网,也给了老梁溪更为便捷的公共交通,极大提升了整个板块的宜居程度。正如PLUS的一位网友所说:梁溪自古繁华,东西与南北两大大动脉交汇之处,其区位就预示着这个板块的不俗。在经开区逐步发展成熟之后,无锡将从原来的“由北向南”逐步逆转,20年前,无锡从梁溪出发,开启太湖时代,20年后,无锡向北的站,落在梁溪北同样也再合适不过。对于梁溪区的发展,我们不妨持乐观态度,毕竟,老梁溪最迷人的地方,除了繁华的商业、深厚的文化底蕴外,更在于老梁溪的持续发力,历久弥新。从上世纪50年代,城中直河填没,运河改道到2010年地铁修建10月围城,中山路商业大换血,再到2013年恒隆苏宁相继开业,主城商业持续加码,2015年三区合并,我们今天看见的梁溪新城,与以前已经截然不同。而未来的20年,老梁溪还将抓住时代的脉搏,不断革新,返老还童指日可待。

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