无锡4万+,支撑点在哪里?

2017年愚人节当天，无锡楼市出乎意料的蹦出一句灵魂拷问“未来5年，无锡房价4万＋，你信吗？”有人信以为真，有人嗤之以鼻，亦有无房户黯然神伤，有房者沾沾自喜的经典桥段上演，短短一句话，便足以在地产圈激起一圈又一圈的涟漪，节日效果拉到满分。何以如此威力？因为触碰了房价这一敏感话题。彼时的无锡楼市，房价涨幅位居全球前列，奔跑速度过于猛烈，烈火烹油的楼市引发地产人展望的自信，但烟火终未燃起，随之而来的“520新政”及9月调控政策补充，瞬间让沸腾的情绪冷静了下来。

如今，时光拨至2021年，与五年之约仅剩一年有余，是一语成谶还是无稽之谈，当下已初现端倪。

现在无锡备案价超4万的楼盘，以个为单位正逐步增长，这些高价盘均呈聚集式分布，这也就意味着，板块差价正在进一步拉大，部分区域将率先撑起大局。

2017.4.1龙湖九墅天玺发布会现场

抛开产品本身谈单价，无疑是耍流氓，独栋、联排类以及小户型在交易时，向来只看总价合适与否，否则单价7万＋的蓝城江南里、7.2万的解放南路老破小，早已频频登上热搜榜。所以单价值得聚焦研究的产品类型囊括高层、洋房还有叠墅，能代表更多的市场声音。

率先打破无锡房价格局的，是蠡湖新城的金茂府。凭借超强IP，十二大黑科技，金茂府早在2017年就有叠墅房源备案价冲破4.5万／平，叠墅均价也高达3.9万／平，成为当之无愧的豪宅。

蠡湖金茂府2017年叠墅备案价

紧接着经开区开始发力，2019年4月，绿城凤起和鸣叠墅拿下预售证。毛坯均价34820元／平，装修价格4980元／平。从表中可以看出，凤起和鸣单价4万出头的房源并非个例，甚至达到50499元／平。

经开绿城凤起和鸣2019年4月叠墅备案价

金茂府和绿城凤起和鸣作为冲锋陷阵的梯队，抢先将房价拔高至4万，但也仅限于部分叠墅房源。要知道，这两大楼盘均有市场接受度较高的高层产品，以此作为前提以保证销售额的达标，而其叠墅，更像是开发商面向行业，用实力证明野心的产物，不计成本的投入换来高溢价。

2020年，成为无锡4万＋楼盘生长的元年。

3月20日，经开区融创壹号院新拿预售证，其中叠墅备案价42700元／平，一时间引发热议，非经开核心板块的房价开始冲破天花板，但随着经开高价地的涌现，争议便不攻自破，4万＋的步伐开始加速。

经开融创壹号院2020年3月叠墅备案价

5月28日，经开区华侨城建发和玺，一房一价表首次公示。11栋毛坯叠墅，备案均价37455元／平，单价44607.11元／平。高层产品尚不达4万。实际楼面地价超1.8万／㎡的和玺在面世前，便是万众瞩目，大家期待着它将怎样创造房价记录，领跑经开，刷新认知，但最终仍是延用高层走量，叠墅走价的保守套路。

经开华侨城建发和玺2020年5月叠墅备案价

7月1日，经开区中锐星公元三期新品中锐星樾，公开204套洋房房源备案价。整体备案均价38330元／平（毛坯均价34230元／平，装修均价4100元／平），59套房源价格超过4万，备案价达44141元／平。8月25日，中锐星樾再次推新，48套毛坯叠墅备案价亮相，毛坯均价43300元／㎡，42套房源单价超4万元／㎡，备案达49940元／㎡，距离5万大关只差临门一脚。与其他楼盘不同的是，中锐星樾凭借教育资源的吸引力和地段的天然优势，首次将无锡洋房产品的房价提至4字头，打破叠墅在无锡高价市场独领风骚的局面。

经开中锐星樾2020年8月叠墅备案价

11月4日，经开区宸风云庐价格揭秘。宸风云庐楼面地价18000元／平、自持9650平，与5月份和玺的产品定位一致，同样是引领经开迈入新格局的天选之子，而最终敲定的价格，也相差不大。

204套毛坯叠墅，备案均价38243元／平，备案单价48325元／平；740套小高层房源，毛坯备案均价30639元／平，装标3420元／平。

除了以上6个已经公开价格，带上4万＋光环的楼盘之外，还有一小波蓄势待发的尖子生。

梁溪主城蓝城·南门·小团月庐，楼面价18000元／平，并含有450方自持面积，纯叠墅项目再加上蓝城的品牌号召力，这105套房源，注定只能少数人拥有。

河埒口三盛督府天承，楼面价19542元／平，敢出手拿下震动全城的地块，想必三盛也定会放出大招，打造出价值匹配价格的产品；此外经开区铂宸府也是强劲的种子选手。但直至当下，无锡也尚未出现新房高层产品售价至4万的场面，多以叠墅为主且楼盘数量屈指可数，所以这是产品本身带来的溢价，为真正有改善需求的少数高精尖人群们，提供置换的选择，并非市场红到发紫，任何产品都有人买账。

不过纵观这些高价盘的落脚点，蠡湖新城、经开区、梁溪主城、河埒口，皆是中流砥柱般的存在。与惠山新城、锡东新城、锡西新城相比，不论是自然资源亦或者交通枢纽，它们都更胜一筹，高端大型居住区的板块气质，已经在长时间的打磨中展露无遗。但不难发现从楼盘供应来看，经开区明显占据优势，当然这与土地库存量也紧密相关。蠡湖新城是无锡湖景公园的板块，天赐山水之于房企而言，是大卖点，更是开发商进驻无锡彰显实力一炮打响的，蠡湖金茂府便是经典案例。

可的湖景资源，又使得蠡湖新城住宅开发受制于生态红线，难以出现大批量楼盘集中入市的恢宏场面，使得板块存在感较低。不过值得期待的是，近日蠡湖新城被政府点名两次，要“启动规划建设蠡湖未来城，打造无锡现代化国际化生态化城市窗口、未来都市样板。”或许将一举扭转其尴尬的局面。

梁溪主城与河埒口的处境几乎一致，从大拆大建到旧城改造，在这两个板块难以寻觅大面积的空地，却积攒着惊人的购买力，毕竟老无锡人不愿割舍熟悉的人与物，都在脚下。

所以这两处但凡有地块拍卖，都避免不了一场激烈的厮杀争抢，催生出三盛郁巷、蓝城太湖广场这般高价地。

而经开区，则是高价盘贴身肉搏的主战场，区域红利，不论房企还是普通百姓都能如数家珍，大家挤破头想要涌入这象征着圈层、地位的烫金之地。

开发商们给建筑定豪宅基调，化精致“装容”，造华美配套，产品力在经开区得以释放，与此同时带来价格的波动，从壹号院、和玺到中锐星樾、宸风云庐，基石已经铺起，似乎下一步便是将经开区送上开启无锡4万＋时代的高位。

可最近公布的精装新政，一把将经开区拽了回来，减缓其全面迈入4万＋的步伐。

1月19日，无锡市住建局在其官网发布了《关于完善我市市区新建成品住房装修工作的通知》。

根据通知，无锡市区未在2021年1月19日前取得工程施工图设计文件审查合格书的新建成品住房，需要将基本装修价格标准控制在1500-2000元／平方米之间的合理范围内，并配置独立采暖、中央空调和新风系统，且得把样板间设置在实体楼中。

也就是说，装标报价高达6600元／平的蠡湖金茂府、4980元／平的绿城凤起和鸣，在未来的无锡楼市中是不允许存在的，成品住房的装修成本，统统要被压缩至2000元／平以内。此新政一出，直接将楼盘中的装修价格泡沫挤出，变相控制单价，促使市场健康平稳发展。最后再来看开篇的问题，“2022年，无锡房价4万＋，你信吗？”从字面意思回答，当然相信，无锡出现4万＋的楼盘，早已不是新鲜事；但若想4万＋遍地开花，那则是征途漫漫。