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无锡这届业主太强势,一有风吹草动就涨价!

方泽楼市 2021-01-09 19:21:03

最近,一位资深房产从业者向我感慨:无锡这届业主太强势,一有风吹草动就涨价。

事实情况确实如此,坦白说,无锡这届业主“操盘”意识和能力真的不容小觑。

小区更换新物业,涨价;

附近高价纯新盘上市,涨价;

周边名校学区成功挂牌,涨价;

甚至于旁边有小区涨价成功,自家小区也要想尽办法,跟着涨价……

就在刚刚,我在网站上发现,2021年新年刚过,无锡又有一批业主酝酿涨价,一个晚上价格就上调几十万。

但理想太丰满,现实很骨感,这些挂高价的房源,最终是否能高价卖出,很多中介直言:都是业主挂着玩的,基本上难以成交,大部分房源最终成交价还是处在正常水平。

一、吓人!无锡一批业主胡乱涨价卖房!

现在的二手房业主都有个通病:不是在涨价,就是在蓄谋涨价的路上,时不时就涨一波价,试试水。

1、我在链家网站上看到,位于梁溪区主城的连元街小学学区房后西溪,一套建筑面积约41.6㎡的房源,报价215万,单价高达51683元/㎡。

这个单价比小区挂牌均价高了近1万/㎡,比小区成交单价高了1.5万/㎡,业主心态实在膨胀。

更关键的是,这套房子2020年11月挂牌以来,价格反复变动。首先刚挂牌,就涨价7万,无奈无人问津,就降价7万。等到年底,业主有准备涨价试试行情,目前报价比刚挂牌高了7万元。

不得不说,这个价格变动的过程,深刻记录了业主的心态变化,市场上一旦出现一些风声,就开始涨价卖房。

2、数据显示,阳光城市花园C区一套104㎡锡师附小学区房,房价三连跳。

报价从368万到388万,再到400万,最后涨到了428万,单价站稳4万+/㎡。短短时间涨了60万,这个涨价幅度,够惊人。

3、新吴区长江路万科东郡,一位业主紧急调价24万元,一套131㎡3房2厅2卫,从之前报价的226万涨到了250万元,单价19084元/㎡。

4、自去年6月三盛滨湖区郁巷地块拍出后,地块旁小区山语银城直接登上话题榜。不少业主挂出2.6万/㎡、2.7万/㎡的单价,以这种趋势下去,未来价格可能还会继续涨。

5、梁溪区中桥板块时代上城B区,一套122㎡大三房,总价从320万涨到了355万元,涨了35万元,单价高达28918元/㎡。

关键是,时代上城B区小区均价仅21432元/㎡,业主报价确实很高,一点也不急卖。

一位业主向我透露,“现在楼市不景气,想要卖房只能降价抛售,但是我不急,先挂个高价试试行情,等到小阳春来了,再卖出去,赚一笔!”

二、中介爆料:挂高价是正常现象,但成交价普遍低于预期,业主被打脸!

对于业主涨价卖房的情况,我也咨询了相关中介,中介表示,目前涨价卖房的更多的还是热门板块二手房,他们涨价的主要原因有:

一是刚开始的报价就低,或最近因为学区、配套等落定,迎来补涨;

二是新年翻篇,部分房主试探性挂高价,测试市场反应;

三是涨价的房源位置都不错,有不着急卖的房主心理预期会自然提高,总想卖更高的价格。

但是,中介也直截了当点出,不少业主涨价失败,被打脸。毕竟,报价上涨的房源成交时间会明显拉长,最终成交价都会有所下调。

比如,位于锡山区东亭板块的首创隽府,在蹭了一波无锡高考成绩的热度后,其二手房价并没有什么涨幅,相反大量业主正在抛房。从链家网的数据来看,首创隽府的小户型成交价,近期不涨反跌。

比如,新吴区国际一花园,业主曾联合涨价,只可惜涨价失败。最新一套建筑面积约111㎡的房源,成交单价12955元/㎡,比2020年11月份成交的相同户型房源,单价跌了2000元/㎡。

还有一位在经开区常驻的资深中介,向我讲了个真实案例,前段时间玉兰花园有业主膨胀,挂牌单价超5万/㎡,一时风头无两。

虽说玉兰花园是无锡的牌面楼盘之一,一般的成交均价也是在3.5万-4万/㎡,但挂牌超5万/㎡实在太惊人了。

最终,大多房源难以成交,业主们只能下调价格,很多房源价格回归到了3.5万/㎡的价位。

三、新房冲击!挂牌量持续增加!二手房市场实际,十分严峻!

仔细分析当下的无锡楼市,会发现:当下新房供应量充足且性价比高、二手房挂牌量大、买房人观望情绪严重等,可能是致使一批小区报价上涨后,又急速下跌。

1、新政出台后,楼盘被严格限价,部分新房价格优势明显、性价比高对二手房市场冲击最大的,莫过于新房。新政出台后,新盘被严格限价,老盘涨价梦碎,限价福利持续释放,一批高性价比楼盘横空出世。比如新吴区限价盘国信世家臻园新房均价1.5万/㎡,而小区二手房已经卖到了1.8-1.9万/㎡,对比之下,新房价格优势非常明显,博得一大批买房人的青睐,开盘“秒光”,而这样的事例不止一个。因此,不着急入住的买房人,会更倾向购买新房。而未来,无锡楼市还有一批重磅纯新盘亟待入市,涉及各个区域,届时,买房人的选择将更多,二手房市场也将再一次受到冲击。

2、二手房挂牌数量多,库存量大,处于买方市场除了新房供应充足,目前无锡二手房市场库存量也很大。前2个月,诸葛找房上的二手房挂牌数量不过在6.9万套左右,现在挂牌数量直逼7.1万套,短短2-3个月,激增3000套房。而这个数字并不包括其他一些网站平台和线下门店,后期可能会随着一批二手房限售期满的到来,将继续增加。不少中介表示:随着限售期满的二手房将要上市,二手房可能会更不好卖。再加上一批新房的陆续交付,未来也将在一定程度上冲击二手房市场。在二手房数量充足的情况下,如果还有房东一意孤行,非要高价卖房,确实不太容易找到愿意接受的买家。

3、买房人观望情绪严重,买房标准发生一定的变化对于当下的二手房市场,我也咨询了中介,中介透露,目前二手房市场不是那么理想,买房人的观望情绪比较严重。有中介直言,这段时间二手房市场行情确实不太行,要来看房的人和成交量,相比之前都有所下降;且现在也是学区房的淡季,学区房的成交量也有所下降,除非是非常着急入住或是提前为小孩准备学区房才会在现在入手二手房。就无锡一批学区房二手房成交价下跌,相关人员则表示,一些小区房龄太长,甚至没有物业,小区居住适度不高,现在也不是很受待见;另外,同样是学区房,小户型多的小区更受欢迎,大户型的成交价格远低于小户型,价差幅度在3000-5000元/㎡。目前,无锡新房市场,性价比高的楼盘确实难买,反观二手房市场看上去是在涨价,实则降价抛房的不在少数,你对此有什么看法?你更倾向买新房还是二手房

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