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乡镇崛起,地价首破万者为何是梅村?

楼市如之 2021-01-07 17:20:57

2020年对于无锡版块3市场来说是划时代的一年。在这一年中,虽然受到疫情的冲击,但开年房企拿地的热情却前所未有。在这种情况下,无锡诞生了不少新高价地,也逐渐巩固了目前板块的地价房价梯度。

在这一年中,许多板块价值轮动,无锡新房市场全面进入改善时代。不少板块在这一年也完成了漂亮的翻身,乡镇板块也在这一年迎来价格梯度跃升。

比如梁溪区山北板块借助连元街惠山分校的利好,地价站上了17426元/㎡的高度,又比如乡镇梅村成功突破万元大关,先是万科以11020元/㎡强势入驻,后又被远洋刷新到12095元/㎡,再比如地铁3号线贯通的钱桥板块,招商连布两子,刷新至9472元/㎡……

如果说许多板块的崛起存在一个爆点,那么梅村板块就像一个另类。它既没有第一梯队的教育资源新进入驻,也没有已建成通车的地铁,更没有犹如荟聚那般的人气商业综合体,板块内的梅里古镇才刚刚开街。

但是,梅村依然成为了无锡第一个站上万元之上的乡镇板块。

NO.1| 既有烟火气,又有人气。

早期人们对于梅村的印象可能就是吴文化发源地, 公元前12世纪至春秋末期为古吴国的都邑,“自泰伯至王僚,二十三君皆都此”。也就是古吴国的城市中心。

梅村的泰伯庙以及伯渎河便是吴文化的历史凭证。泰伯庙始建于西汉,现存的泰伯庙为明清时期的建筑,现已成为梅里古镇的核心点。

伯渎河原名为泰伯渎,相传说为泰伯开发江南时所修,流经南长、梅村、坊前、荡口,直至漕湖,全长43公里,是无锡历史上人工开凿的第一条河流。作为比京杭大运河更早的古代运河,伯渎河的历史是漫长而古老的。

吴文化的滋养让许多梅村“土著”居民对梅村有着深厚情感,不愿意离开梅村。

进入新时期后的梅村凭借着梅村工业集中区成为了人口流动重镇。大大小小的厂房解决了许多人的就业问题,不仅仅是本地土著在各大工厂上班,也吸引了许多外来流入人口落脚梅村工作生活。

住房与工作地点的通勤时间是广大购房群体的考虑要点之一,对于梅村广大在工厂中工作的群体来说,同类型工厂大部分都集中在梅村以及梅村周边板块,即使后期跳槽也会围绕着梅村,因此梅村的居民流动稳定性强,购房置业自然也便选了生活氛围浓厚的梅村板块。

并且作为一个让人能够购房生活留下来的板块,教育资源能否形成完成闭环也很重要。区域内的江苏省梅村高级中学与天一中学、省锡中都为江苏省四星级高中,虽然在近几年梅村高中升学率不如这两所高中,但也算不错,2019年本一进线率81.5%,本二进线率100%。

在片区内的幼儿园、小学、初中也一应俱全,新洲小学、梅村实验小学、吴风实验学校、锡梅小学、无锡市新吴实验中学、梅里中学等等足以满足板块的教育需求。

虽然梅村板块的地铁暂未开通,但是板块内的道路交通可方便快捷到达无锡各个角落。完成改建的泰伯大道连接锡东大道,成为一条跨区“主轴”,再辅以新华路、金城路高架、高浪路高架形成了自己的交通路网。

另一方面,规划中的地铁4号线二期中心线就在新华路上,未来地铁5号线也将穿过梅村板块,对于梅村的交通来说算是锦上添花。

商业购物方面,梅里古镇刚刚开街,为梅村提供了新的购物娱乐配套。原本板块的购物娱乐需求在一定程度上被五洲国际广场、锡义路商业街填充,相距不远的百联奥特莱斯、荟聚都能成为梅村商业的后备力量,梅村的人们完全没必要专程往主城区商圈跑,也自然不受到无锡原本的那一套定价逻辑,即距离主城距离远近来估算地价高低。

总而言之,梅村人的外出需求都比较少,在工作稳定在内部及周边的情况下,人口的流出也就少了。

NO.2| 经历几轮换代的房地产市场

在人气旺盛的情况下,人们对居住的需求也日渐提升,因此梅村早早的便开启了商品房时代。2005年无锡本地房企嘉禾房地产带来嘉禾一方项目,进入梅村商品房1.0时代。

2007年华夏地产在梅村推出无锡首个新加坡风情社区——华夏太阳城,之后无锡本地房企伟强房地产也推出城色佳园项目。当时已经开始追求高绿化率、风情式建筑的趋势。2009年梅村又诞生了梅里新街口这样的精装酒店式公寓的产品,片区内的居住产品类型丰富起来。

在2010年左右,由无锡市政建设的大型安置社区梅荆花苑建成,再加上之后嘉友置业建设的商品房梅里香舍、龙盛房地产建设的商品房香梅人家、梅里房地产开发的香格梅里公馆等等一系列住宅产品,梅村房地产市场在2007~2012年达到了第一个黄金期。

而此时的安镇,也就是目前大热的锡东新城,在2009年刚刚确定以京沪高铁建站锡山为契机,启动建设。碧桂园才刚刚来到锡东新城考察市场环境,锡东新城还未像现在这样各大品牌房企纷纷入驻,梅村已有不少商品房。

梅村虽然没有如此宏大的规划题材,也借着板块内高浪路高架的通车又迎来了新一波的发展。2012年五洲国际广场建成,梅村内部也进行了资源转移,人口也从“老街”转去了“新街”,外扩发展。

在2011~2015这段时期内,花半里、海天紫郡、达安上品花园三个项目相继建成。这三个项目已经开始推带电梯的低密度多层产品,在规划社区时也开始采用人车分流设计,社区内部设计景观组团,社区生活安全、舒适、讲究景观覆盖率显示梅村进入了2.0的居住时代。

但是,这一时期无锡整体的库存量较大,房地产进入了一个低谷时期,梅村也不例外,花半里和海天紫郡后期停滞。2015年为了消耗库存,全年的居住供地少之又少,终于在2016年无锡房地产市场开始恢复元气。

万科来到梅村收购了花半里,带来万科维园;碧桂园收购海天紫郡,带来碧桂园梅公馆。梅村板块开始恢复元气,并且吸引到大牌开发商的注意。2017年保利拿地,2018路劲进入,2019年金融街入驻。2020年更是迎来万科和远洋的“补仓”,其中万科梅里上城已公示售楼处,新颖独特。

这些品牌房企引领梅村板块进入高端改善为主的房地产发展新时期。

NO.3| 不断提升,但未来路在何方?

作为首个破万元的乡镇板块,一方面是梅村自身的人气能够支撑,板块内部置换需求凸显,另一方面是每一次挂牌的土地质量比较高。

许多乡镇板块挂出的地块都位于乡镇想要打造的新兴片区,片区内房地产项目居多,而生活配套还处于待补充状态。梅村挂出的地块大多数都属于梅村人居氛围浓厚的板块,早已交付的住宅大部分带有街区型商业,解决出门购物的需求,也让地块看起来具有烟火气。

并且已建成居住区内公共交通路线也有所铺设,不会有“前不着村,后不着店”的景象,也给了房企拿地的信心。在地铁4号线二期规划中,梅村板块将设有“梅村站”和“西里桥站”两个站点,未来的板块价值将会得到更近一步提升。

梅里古镇的盛大开业为梅村的商业格局提档升级,梅里古镇是以国家文宝单位——泰伯庙为核心打造的江南古街。梅里古镇二期汇集了200余个品牌,包括全季酒店、大世界影城、海底捞、星巴克、麦当劳等主力品牌,使得梅村一下子拥有了自己的大型商业爆点。

梅村提档升级的同时,新吴区还有两个板块也在崛起,那就是泰山路āSOUFUN_NEWSKEYWORD_1和太科园板块。

新吴区政府搬迁至太科园,这意味着太科园未来的发展具有一定的保障。除此之外,被划入太湖新城也是太科园的规划利好。并且太科园自身还拥有着优质的自然资源,也开设了万达广场、无锡市新吴实验小学(锡师附小联盟)等商业、教育配套。

不过太科园板块距离梅村较远,且新房可选项目有限,因此整体“威胁”力度一般,或许会吸引一些高端置业客户,但是总体虹吸力较为一般。

反观泰山路版块就不一样了,泰山路版块距离梅村就近不少,新吴区第二座万达广场也在规划建设中。并且近期房地产市场十分热闹,版块内汇聚了融创、建发、中奥、雅居乐这样的品牌房企。周边还附有伯渎河景观带的这样的规划题材,还具有大片的空余用地。

相比较而言,泰山路版块就像是一座新城,分流明显。

新吴区太科园板块、泰山路版块、梅村板块均通过自身实力的提档升级牢牢站在了2w+的梯度,目前太科园板块由于推地较少,最高楼面价为11018元/㎡;热度较高的泰山路版块最高楼面价为13243元/㎡;梅村为远洋创下的12095元/㎡,三大板块地价水平相差不大,未来的竞争或许将回归至项目自身的产品力竞争上。

未来的梅村还能留住庞大的流动性人口吗?

于住房产品层面,需要板块内的各大开发商不断提升产品品质。在环境方面,需要政府完善板块公共配套设施,及时更新城市界面,还需要引进产业,提供就业机会,吸引人口流入才能让梅村不断焕发生机。

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