[摘要] 十年前，无锡的房价比现如今的刚需价还低，1万/平起步，已经算是楼中翘楚。那时的梁溪区的房价现在看来还算亲民，金科观天下的房价还在万元左右。
十年前，无锡的房价到底是怎么样呢？对比十年前的与现今的楼市，会发现房价增长的秘诀吗？ 您是否会疑惑，为何同样是十年年买了房子，现如今的隔壁老王已经身价倍涨，赚了两套房，而自己只是刚刚够糊口？从10年前与当今楼市对比中，哪些因素正在决定着楼盘未来的溢价空间？
十年前，无锡的房价比现如今的刚需价还低，1万/平起步，已经算是楼中翘楚。那时的梁溪区的房价现在看来还算亲民，金科观天下17732元/平方米[梁溪区]金科观天下269套在售的房价还在万元左右。
十年之后大多数楼盘房价，翻了一番。
部分梳理
无锡八佰伴是伴随一代人成长的商业中心，也是梁溪区核心地标之一。也是较早开发的地块，2019年，梁溪区土拍3宗地，7.2万平出让，平均楼面价1.34万/平。未来梁溪区的房价保守2w+起步。
无锡几大新城类板块中，太湖新城13373元/平方米[滨湖区]太湖新城20套在售无疑是较为耀眼的一个，玉兰花园的二手房单价稳定在无锡二手房top房价之列。
为何十年后的部分楼盘会大涨，这里面有什么诀窍吗？
1.大型开发商
小区的实力背后少不了开发商的努力，这不单单是一套房子。房子的质量在未来会渐渐成为左右房价的一项指标，小区维修维护成本也会渐渐被重视起来。一个房子质量差的小区，被隐藏起来的额外费用会一点一点暴露出来。
图片：裁判文书网
2.物业
如果说一个小区的硬实力前期靠开发商，后期就要靠物业。好的物业能让，小区的房价再上一个台阶。小区管理水平，也是业主意志的集中体现，还记得某业主曾经对外说，“没有学区，硬上，咱们让孩子也要把这里考成学区”。
一些老中介曾经说“某XX小区，一般不会把客户往里带，因为物业太差了”。物业的选不好，二手房转手怎么能卖出好价格，怎么会发生溢价。
3.人气与精准客群
在2009年中，业委会和物业的争吵案例，不在少数。而在前些年的老小区，不少也有业主自治。比如土地，房价才能上涨。造成土地溢价的方式，主要围绕人气和精准客群附加价值。商业中心，也是其中一个方面。一般特有的高端小区，被周边住宅板块包围，这类小区房子溢价很高，业主一般是躺赚。
商铺不代表会产出人气，现在市面上很多商铺不好做，很多人把这个矛盾问题指向实体与房地产。在地块开发初期，商铺作为生活配套安排在小区周边，而随着互联网生活类APP的兴起（部分商家服务费1.2w/年），店家渐渐转移到低成本的写字楼，或者居民楼里。靠在马路边曝光，人流走向获客，成本越加的高。在早期的社区中，小区附近的商家一般附加值不是很高，又因为部分小区空置率居高不下和附近住户日常人流走向单一，这也是导致社区底商类空置店铺增加一个原因。
商铺的空置，渐渐影响了所在小区的房价。靠着商业中心，聚人气的路子在实际的市场中，只有几个寡头商业大佬可以带的动附近的小区房价。生活、商业配套，功能性质的配套，未来都会有的，而在未来房价影响中，作用渐渐减少。
购房人群的精准性，入住率，将会对该小区的房价起到越来越重要的作用。像业主所说，不是学区，可以考成学区。无锡某开发商开发的一小区，空置率较高，法拍房几乎占了小区一小半，房价增长乏力。
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