[摘要] 就像北方季节的更迭,受调控和 因素影响,房地产市场融资的行情时而火热、时而降温。
就像北方季节的更迭，受调控和 因素影响，房地产市场融资的行情时而火热、时而降温。
从中国信托业协会发布的新数据来看，三季度末，房地产信托规模为1.35万亿元，比二季度的1.31万亿元增加400亿元，环比增长3.05%;较去年同期的1.29亿元增加600亿元，同比增长4.65%，房地产信托呈现回暖态势。
然而，时下多地实施限购政策、 趋紧，信托公司纷纷提高地产融资准入标准，四季度房地产信托业务规模收紧或成大概率事件。
三季度房地产信托增长四百亿
在“去库存、去 ”下，加上市场流动性充裕、 资产配置缺乏、银行加码按揭贷款等多重因素交织，房地产市场量价齐升，此前近半年间上演了一轮房价快速上涨的行情。
步入10月份以来，一个明确的政策信号是，抑制和防止包括房地产业在内的资产泡沫风险已经上升至 宏观调控的高度。
一家北方中型信托公司总裁对《 财经日报》记者表示，房地产是支柱产业之一，联动很多产业，一旦硬着陆或者跌落谷底，将对经济产生不利影响，因此国家希望房地产市场能够稳定健康发展，但要极力遏制房价快速上涨。
央行三季度报告显示，商品房销售增速略有放缓,但依然较快。截至9月末,商品房销售面积为10.52亿平方米,同比增长26.9%,增速较上半年低1个百分点。商品房销售额为 8.02万亿元,同比增长41.3%,增速较上半年低0.8个百分点。
从三季度信托数据看，房地产信托资金规模增长。三季度末，房地产信托规模为1.35万亿元，比二季度的1.31万亿元增加400亿元，环比增长3.05%;较去年同期的1.29亿元增加600亿元，同比增长4.65%。不过，三季度房地产信托占比，较去年同期的8.96%减少了0.51个百分点。
对此，陆家嘴信托战略发展部高级经理王俊对《 财经日报》表示，三季度房地产信托呈现增长趋势比较明显， 规模增长，但资金占比同比下降，这表明信托业对房地产业务依旧持谨慎态度。
王俊还指出，房地产信托数据有滞后性，18个城市于10月1日重启限购政策，本轮限购政策对信托业的影响存在滞后效应。
政策调控 地产融资收紧
事实上，在房地产上行周期，房地产融资一直是金融机构的重点业务领域，采取各种方式规避 。比如，银行不能以自营资金发放贷款便通过表外理财走信托通道规避；信托资金不能用于房地产商购置土地的贷款，多以“明股实债”方式为地产融资。而这些手段并未被强 ，房地产领域隐含了 套利带来的风险。
对此，王俊表示，房地产业务在信托公司不被鼓励与政策调控有很大关联。宏观政策和行业态势是影响信托公司房地产政策变化的重要因素，除了政策因素，当前房地产行业销售金额大幅回升，房地产企业资金比较充裕，短期风险不大。
“本轮房地产调控带有 干预的性质，银监会对房地产领域融资开展检查， 判断依据主要取决于业务是否存在泡沫风险。即使市场行情好，机构也不会无视 态度拓展业务。”王俊说。
自2015年下半年至2016年上半年，房地产价格经历了快速上涨。在业内人士看来，信托公司并未一哄而上盲目介入，风险相对可控，当前宏观调控政策收紧，房地产信托业务也会相应收紧。
但也有人认为，由于一二线城市房价的攀升，地产价格存在泡沫风险。一位北京地区信托公司业务经理告诉《 财经日报》记者：“当前房地产领域存在风险，房地产价格总体有泡沫，有些城市库存过剩，如果项目销售不佳，对应的地产公司回款将受影响，这将给信托公司借款回款带来直接影响。”
房地产信托“急刹车”拓展新的地产领域
尽管三季度信托配置房地产的资金增加，但是在政策调控、 趋严的环境以及可能的泡沫风险下，信托公司对地产领域的热情难以持续。
“现在经济不景气， 加强房地产调控力度，但鉴于目前没有更好的 方向，各家信托公司、银行依旧没有彻底放弃房地产市场，但准入标准纷纷升高，一般为百强公司或标的在一线城市。”一位大型信托公司房地产业务人士对《 财经日报》记者表示。
记者从某大型信托公司内部了解到，公司对房地产业务执行新标准，除了北上广深、南京、杭州、武汉、郑州以外的房地产项目不再介入。
“地产项目总体标准比之前收紧了。”上述北京地区信托业务经理也表示，之前房地产项目可遍布省会城市，如今只能锁定于发达地区省会城市的百强地产企业，中西部、东北、西南地区一律不再介入。
除了限制准入城市，房地产信托业务规模将大幅收紧。据了解，该公司房地产业务大信托模式从现在起暂停，今年起至明年，以北京、上海一线写字楼项目收购和城市更新改造为主，项目持有一段时间再出售，加大力度;在深圳、广州、南京、杭州四个城市，立足于大项目，大额资金投入，加强行业领头企业合作;同时，全力推进海外地产 业务。
至于房地产企业 融资业务，据 财经记者了解，有信托公司明确要求：“先暂停房企拿地阶段的杠杠融资业务，已过会的项目继续推进，未过会、正在推进的项目暂停。有特殊情况的单独再议，新的业务先停下来。”
在收紧传统地产融资的同时，信托公司也在寻找新的机会。复旦大学信托研究 教授殷醒民建议，信托公司在风险可控的前提下,可积极 房地产“去库存、补短板”政策，支持保障性住房建设和棚户区改造;探索开展并购信托，促进房地产企业兼并重组;探索开展房地产信托 基金业务(REITs)，助推商业地产去库存;探索通过资产证券化等合规方式，帮助银行盘活存量房地产信贷资产。
对于调控下的房地产市场判断走势，上述信托公司总裁明确表示“持审慎乐观的态度”，并将在其中寻找新的机会。物流地产和养老地产是两个新的方向，可致力于在这两个商业地产方向上深耕细作。
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