[摘要] 市场正在用它特有的方式,演绎着涨价去库存的现实。
市场正在用它特有的方式，演绎着涨价去库存的现实。
近日，市房屋交易管理中心公布无锡房地产市场4月数据，坐实了“金三银四”在亢奋中收尾的事实。数据显示，过去两个月共成交商品住宅284万平方米，共24191套，相当于2015全年成交量的45%。刺激措施虽然在一定程度上提振了市场信心，但同时也遭遇诸多现实的“尴尬”——与成交暴涨同步，房价在两个月间涨幅超过10%。
乐观者认为这一波增长是一次“补涨”过程，毕竟无锡房价在过去五年间没有明显增长，之前积累的需求将在这一波热潮中释放；悲观者却看到了在房价高歌背后恐慌入市的购房者，认为这是一个透支市场需求的过程。
成交井喷：“金三银四”房价涨幅超过10%
近日，市房屋交易管理中心公布无锡房地产市场4月数据，商品房成交量仍处历史高位，继3月无锡商品住宅成交面积达173.09万平方米后，刚刚结束的4月，无锡楼市成交面积再次突破百万平方米大关，达到109.02万平方米，至此无锡楼市已经连续两月成交量突破百万平方米大关。
成交井喷，价格随之上扬，无锡4月份商品住宅的均价达到了8483元/平方米，为2012年以来的高值。增速之快也让部分从业人士感到惊讶。近三个月来，无锡商品住宅的均价上涨了828元/平方米，与今年节后首月2月份7655元/平方米的均价相比，涨幅达10.82%。
事实上，从3月开始，“房价上涨”就已经成为了一种普遍共识。受信贷等利好政策和外地购房者大批入锡影响，无锡商品房成交屡创新高，房价也随之上涨。有楼盘甚至在短短几天时间里，房价连续出现“五连跳”，上涨幅度高达14%多。进入4月，由于部分前期热销楼盘暂处于房源紧张状态，商品房成交总量相比3月高位有一定回落，但同比仍有明显增长。
市房屋交易管理中心有关人士称，4月份改善型需求入市较多，10000元/平米以上的商品住宅占比20.46%，比3月增加6个百分点，其中玉兰西花园、凤凰城等楼盘成交较多，由此拉高了整体备案均价。
火爆背后：购房者恐慌性入市现象加剧
的确，在过去五年间，无锡楼市均价一直在7500-8000元/平方米之间来回波动未有突破——一旦有项目调高价格，成交立马就滑铁卢。
然而在市场预期整体向好的情况下，这次的情况有了峰回路转的变化。专家分析了这次涨价的推力：太湖新城几个楼盘带头涨价后，全市63%的项目价格都有上涨，尤其以144平米以下的中小户型为首，而且成交量依然保持在历史高位。有大量成交的保证给价格的进一步上行提供了坚实的通道，而且对于因为限购等不利因素错伤的项目可以借势重新估值出售，保证利润的同时也保证质量。
然而，值得关注的是，面对火热的市场，原本计划3年之后购房的工薪阶层，如今正准备举全家之力购房。“楼市已进入2008年以来宽松的状态，购房者的心理预期正在发生变化。”业内人士分析，在房价不断上涨的环境下，购房者恐慌性入市的现象正在加剧。
有业内人士表示担忧。在中央明确房地产“去库存”为今年五大任务之一的背景下，中央连续出台了多数城市松绑限购、降首付比例、调整交易环节契税营业税等刺激措施，楼市热并不让人意外。在经济面临较大下行压力的局面下，政府希望居民加杠杆来刺激经济增长，而各地房地产宽松政策随后接连出台。这些措施虽然在一定程度上提振了市场信心，但同时也遭遇诸多现实的“尴尬”。
连续两月成交量超过百万平方米的房地产市场仿佛打了兴奋剂，上述业内人士表示，契税、营业税减免等新政不可避免地在心理层面影响供需结构较为紧张的中小户型面积住宅，另一方面，中介、开发商、舆论的配合再次成为了房价上涨的推手。
现象反思：去库存不能仅靠“涨价”实现
在“金三银四”亢奋的数据支撑下，我市商品房库存去化周期从12个月缩至10个月。然而不得不反思的是，“涨价效应”能否让去库存健康地走下去？
同策咨询研究总监张宏伟认为，从市场面的表现来看，虽然楼市成交量和价格在今年前几个月表现出繁荣景象，但是，这繁荣的背后是过去几轮“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期。
事实上，房价快速上涨之后，其对需求的挤出作用大于涨价刺激的需求效应，会显着降低化解库存措施的效果。部分房地产开发企业通过营造房价上涨预期化解房地产库存，实质仍是刺激需求，但房价上涨及其预期仅能带来短期效应，长远来看，房价对需求的挤出效应大于涨价刺激的需求效应。
但就现状来说，一切尚处于可控范围之内。
从购买力角度来说，目前我市房价依然合理。分析数据可以发现，我市的房价收入比依然在合理区间。上月，智联招聘新发布了2016年春季中国雇主需求与白领人才供给报告显示，无锡平均薪酬为每月5976元，按照这一数据，房价收入比（住房价格与城市居民家庭年收入之比）约为5.9倍，低于平均水平。
但“井喷”式的市场行情所带来的房价跃进到底可持续多久依然很难判断，人口流动减缓，产业升级都是影响房地产发展的根本性问题。但积极的一方面是，房地产对于以上各项也有反推动作用，短期来看，房地产繁荣会提升城市的竞争力，加速城市配套建设进程，吸引更多的人才，形成良性循环，好的开始当然期待好的继续。
“房价快速上涨，不能简单地解读为房地产市场回暖，更不代表去库存目标的完成。”业内人士分析认为，去库存是个系统工程，不能仅靠短期的货币、金融信贷以及税收减免等政策刺激，也并不是为了抬高房价造成市场分化，而是要在扎扎实实推进城镇化、完善公共资源分配等方面打一套漂亮的“组合拳”。
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