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无锡连续两日单日成交量破600 多盘房价上涨

阿福台   2016-03-10 09:32

[摘要] 3月8日无锡商品房备案成交688套.

 3月4日无锡商品房备案成交515套;3月5日无锡商品房备案成交592套;3月7日无锡商品房备案成交647套;3月5日无锡商品房备案成交688套。近一周,房地产市场成交量经历了滚雪球式的增长,从年前日均不到200套的成交量越至近700套,阵阵热浪扑面而来。

市场成交火爆,多个楼盘频繁调价,特价房的身影一去不复返。如今的地产圈,讨论的话题不是房价会不会涨,而是能涨多少,会涨到什么时候。在资本狂热的背后出现了供需关系的悖论:一面是库存高企的数据,一面是一房难求的现场。市场情况到底如何?记者近日走访多个楼盘进行了解。

单日成交量迭创新高

楼市“高烧”不退

截至3月9日,单日成交量已连续两日突破600套,并且还可能继续增长。这样的数字,即便是放在一线城市也是可圈可点。随着成交量进入“飞行模式”,部分楼盘出现了供不应求的场面——前一批推出的房源就快售罄,下一批计划加推的楼栋还没领取预售许可证

在这样的境况下,局部区域价格快速上扬,甚至出现了一天一价的局面。此次新开的雅居乐中央府5号楼,主力户型为129㎡、142㎡,销售均价单价上涨1000元/㎡。融科玖玖派高层房源约9000元/㎡,而上上周的备案成交均价为8300元/㎡,差不多半年前,这家楼盘还在打7800/㎡左右的低价。

新房不够,二手房来凑。新房的涨价也带火了二手房市场,房价跳涨基本成为了普遍现象。新区的万科金域缇香,一套89平方米的精装修两房报价88万,这套房子在年前已经挂牌了一个多月,无人问津。但随着一路之隔的保利中央公园的期房成交均价上涨了500元/平方米,万科金域缇香的这套房子突然变得价廉物美,出现了5人抢购一套房的场景,房东当场跳价3万成交。

然而,房价上涨中是否有“虚火”?这里面固然有购房需求相对旺盛等符合市场规律的缘故,但价格短时间内暴涨,其中的非理性因素也需要引起关注。虚高的房价源自某些开发商的营销作秀,源自不良中介的哄抬炒作,也源自购房者的盲从心理。“房价一直涨涨涨,再不买以后更买不起了”,面对涨声四起局面,购房者听到多的就是这样的话语。而背后反映出的,就是大家“怕赶不上趟”的焦躁。

中介人士坦言,在二手房市场,刚性居住需求占据一部分,另外有一定比例的人群已将买房作为了基础的家庭投资。

任凭房价“虚火”越烧越旺,大家陷入集体无意识的跟风。面对楼市的“高烧”不退,业内人士表示,近期房价上涨的原因主要有三点:一是宽松的购房政策推动房价上涨;二是局部优质供应开始出现库存规模不足,刺激一二手房价格呈现快速飙升态势;三是受心理预期影响,不少民众担心房价再次上涨,都会“买涨不买跌”。

库存高企房价却涨

供求关系悖论?

进一步了解发现,房价上涨楼盘多的滨湖区恰是目前库存量多的区域。据统计,截至2016年3月6日,无锡全市商品房住宅库存量中,滨湖区以15477套,246.67万平的商品房库存量位列全市商品房住宅库存榜首,占全市商品房住宅库存面积的30%。

此外,目前我市商品住宅库存体量超过800万平方米,去化周期在17个月左右,虽然与去年年底相比时间缩短了一个月,但库存的体量依然在警戒区。

一边是令人咋舌的库存数字,另一边却是上涨的房价,经济学中基本的供求关系在这一波市场行情中看似成为了悖论。

“涨价分很多情况,有些楼盘需求支持良好,去化已有六七成,剩下的房源就有本钱来涨价以获得较高的利润空间,适当放慢去化节奏。此外,还有一些体量偏大的楼盘,前期开发速度较慢,如今面对突然升温的市场,会出现‘供不应求’的假象。”业内人士分析,但不排除一些涨价只是营销行为,实际上是急于去库存,终还要看市场买不买账。

观山路上一中高端楼盘,如今就面临着主力户型基本售罄,后期加推房源来不及推新的窘境。“按照去年的卖房速度,原计划另一个地块要等到7月份再加推,谁知道行情突然快速热起来,现有的主力户型在一周之内全部售罄。”该项目负责人表示,因后续步伐无法跟上,现在并不着急卖房,因此抬高价格以更高获利。

然而不得不引起警惕的是,在市场去化周期降低,市场基本面已经开始步入上行通道的情况下,“少量多批”、“捂盘惜售”等的推盘方式出现得更为频繁。房企对房价呈看涨预期,“少量多批”推盘可以营造供不应求的局面,对助推房价上升有一定作用;此外,分批推房有助于不同层次产品的均衡销售,不至于出现好的房源被一抢而空,差的房源卖不掉的局面。

但另一方面不得不正视的是,与库存结构的矛盾一致,市场的需求分化也在加大。数据显示,目前无锡90㎡以下和90-144平方米的库存量都不足1年,基本已回归正常的库存区间,而144㎡以上库存量依然高达27.8月。市场成交热度与此一致,144平方米以下的中小户型房源涨价明显,但大户型去库存之路依旧任重道远。

业内建议:房价涨幅有限

投资客谨慎入场

在涨声四起的同时,已有不少业内人士开始对楼市未来的风险产生担忧。

在房价上涨预期下,多个楼盘将“投资”四个字赫然写在了宣传文案中,在上一轮调控中被挤出去的投资客开始重返市场。不仅仅是外地人进入无锡市场购入商品房,无锡本地高收入人士也开始蠢蠢欲动。投机行为的出没,让解绑的楼市进入了一场危险的游戏。

“从无锡区域价值和目前的城市配套来讲,楼盘的确有上涨的空间,但涨幅有限,大量投资者的进入可能会催生泡沫,导致未来房价剧烈震荡。”无锡市房地产行业协会秘书长沈洵认为,太湖新城如今均价是10000元/平方米左右,未来均价涨幅空间多在5000元左右,还可以预见的是,开发商频繁推盘后或将引发的房价高位波动,但价格终会回归价值。此外,无锡各板块存在差异,对于投资客来讲,选择不当很可能再次被套牢。

研究无锡房地产市场的经济学博士杭卫分析称,对于投资客来说,按照正常途径,这批房源需要进入二手市场才能兑现获利,如在二年内还得交税,获利空间有限,屯起二年后出手,政策市场变幻莫测,风险又显得太大,并且资金被卷进楼市的时间成本也在流失。

多位业内人士较为一致的看法是,在前几年高位买房被套牢的投资者,可以趁着楼市这把火,把房子挂牌出售,从而解套。

具体到时间上,同策咨询研究部总监张宏伟认为,本轮市场需求在今年上半年集中释放完毕之时,本轮楼市疯狂阶段就会逐步退去,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。从时间的角度来看,2016年三季度开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,去年下半年以来至今的“恐慌性”购房与“日光盘”现象也会就此而止。

杭卫也强调,从长远看如果开发商盲目涨价,或者这批房源进入市场后无限加价,无锡市场必然无序,反而无利。清醒的开发商和银行应该看到这点,不能不有所控制。否则房价短时间暴涨,就会违背政府去库存的初衷,到时或将有行政干预。

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