[摘要] 年底通常是房屋交付的高峰期,但延期交付的情况也并非罕见
年底通常是房屋交付的高峰期，但延期交付的情况也并非罕见。有读者向无锡日报咨询，对于延期交付的房子，虽然开发商承诺支付违约金，但是赔付标准非常低，远达不到因支付购房款造成的利息的损失，面对这样的情况，购房者该如何应对？
记者就此咨询了法舟律师事务所张虎律师，他通过此前的案例向购房者解答这一疑惑。家住锡山区的小何曾与某房地产开发商签订《商品房买卖合同》，合同约定房地产公司在合同规定时间前向小何交付房屋。《商品房买卖合同》第十二条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.8%向买受人支付违约金。
因房地产公司未能按照合同约定的时间向小何交付房屋，于是小何根据合同约定向房地产公司提出解除《商品房买卖合同》、退还全部购房款并支付违约金的书面通知。房地产公司收到该书面通知后表示愿意解除合同并按照合同约定已付房款0.8%的金额支付违约金。小何认为该违约金比例太低，经多次与房地产公司交涉未果后起诉至人民法院，请求法院调整违约金的支付比例。
法院经审理后认为，双方签订的合同中已明确约定违约金的给付标准，但因合同未能继续履行是因房地产公司单方面原因造成，在小何已经交纳全部购房款的情况下，未能如期取得房屋，给其造成了一定经济损失，因双方约定的违约金标准明显低于中国人民银行同期同类贷款利息，故支持提高违约金给付标准的请求。
法舟律师事务所张虎律师针对《商品房买卖合同》对约定的违约金金额明显过低或显着低于购房者实际损失的情况下，提出如下法律分析：
在商品房买卖合同中，由于购房者与开发商所签订的商品房买卖合同系开发商事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，不具备改变合同条款的实质权利，而开发商往往利用自身优势地位尽可能减少自己的违约责任。《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”
2、约定违约金过低情形下要求调整有何法律依据？
购房者与开发商签订的商品房买卖合同已约定违约金计算标准情况下，如因开发商原因导致迟延交房时，购房者能否要求按实际情况适当提高违约金计算标准。《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。如果由开发商按照合同约定承担较小数额的违约责任，导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。在此情况下，不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违约条款，而应综合考虑《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定及《中华人民共和国民法通则》中有关公平原则的相关规定处理。购房者可以据此请求人民法院予以变更或撤销，并根据合同法规定，要求增加开发商的违约金或者减少购房者的违约金。
鉴于《商品房买卖合同》“格式条款”的特殊性，张虎律师提醒广大市民在购房时应注意以下事项：一是仔细并逐条阅读合同文本，有疑问的条款可当场要求开发商予以释明；二是对于“格式条款”，购房人有权选择接受或不接受，也可与开发商协商修改；三是手写、手填等“非格式条款”具有优先适用性，若有特殊约定事项应以书面形式明确载入合同文本。
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