[摘要] 人口红利带来的楼市利好不言而喻。自2013年年底“双独二胎”到2014年“单独二胎”的正式开放，街头巷尾对这一话题的讨论也愈演愈烈。近日，有关全面放开二胎、应对人口老龄化的消息，在让欧美奶粉股全线上涨的同时，更是让地产商们倍感振奋。
人口红利带来的楼市利好不言而喻。自2013年年底“双独二胎”到2014年“单独二胎”的正式开放，街头巷尾对这一话题的讨论也愈演愈烈。近日，有关全面放开二胎、应对人口老龄化的消息，在让欧美奶粉股全线上涨的同时，更是让地产商们倍感振奋。
爱建证券分析师左红英分析，人口的数量、结构以及其区域分布和流动都对房地产市场有着重要影响。随着我国老龄化社会和少子化的日趋严重，房地产需求因此萎缩。从楼市需求角度看，在我国，25-44岁的人口是购房主力军。从可查人口数据看，这部分年龄段的人口在总人口中的占比从2003年的34.36%下降至2014年的32.47%。全面放开二胎政策，会增加这部分人口的改善型购买需求。同时，15-19岁的人口在10年之后将成为新增的购房主力人口。这部分人群在总人口中的占比从2003年的8.37%下降至2014年的5.76%。其数量从1.08亿下降至7879万，且呈明显下降趋势。一旦全面放开二胎政策，从长远的角度制造出对房地产的需求，带来积极影响。
这一即将在第十三个五年规划中实施的利好，具体能够对楼市产生多大影响，取决于真实的生育意愿和实际增加的新生儿数量。分析师认为，一些大中城市的养育成本较高，会降低育龄女性的生育意愿。无锡情况又如何？
根据无锡市有关部门统计，无锡是较早实行计划生育的地区。去年4月份，“单独二胎”政策在江苏落地。当时，据无锡市人口和计划生育委员会测算，新政落地后，2014年无锡市或出生户籍单独二孩0.78万人，到2020年累计多出生3.57万人，平均每年多出生约0.51万人。
全社会都在热议二胎，这一现象让滨湖区某项目营销总监不由感叹。他说，中国人素来有为儿女置办婚房的传统，多生一个孩子无疑也就催生了新的住房需求。如果二胎生个儿子，将来还得为其准备一套婚房，“建设银行”的行长当的欢。这名营销总监认为，按照有关部门的预测，单独二胎所带来的“到2020年增加的3.57万新生儿”，3.57万几乎是无锡一年的商品住宅销量（单位/套）。虽然不可能每个生二胎的家庭都会去换房、重新购置一套大户型房子，但至少从字面上3.57万这个量是比较惊人的。何况这一数字是二胎未全面放开之前的。
地产圈流行着一段话：“二胎全面放开之后，四房是刚需，五房是改善”。在无锡某设计院高级工程师李工看来，这句近期很流行的话不是随便说说的。他认为，二胎全面放开之后，长远看会影响到产品设计。比如原先有的开发企业偏爱做144平米以上的大户型，这类面积段的产品往往属于“白富美”，远离普通人群的关注视角。同样是一梯两户的板式结构，开发企业完全可以通过优化户型的面积段控制迎合即将迎来的二胎下的全新市场，而不是一味的往大里做。当然，大四房依旧会受到高端人士的青睐。另一个比较可能的方向是，144平米以下的小四房产品会逐渐增多，以满足家有两个孩子刚需的局面。中高端社区在户型配比上会考虑适当增加四房的比例，同时也会将双儿童房的设计引入，或者适度增加保姆房的设置。
据了解，无锡的小四房，建筑面积段主要集中在120-143平方米之内。相对于或多或少附带一个可变空间的“小三房”，小四房不仅多出一个房间，其实用率往往更高。作为其它用途，比如游乐室、小书房、会客室，都是不错的选择。
四房究竟能有多大的市场？数据显示，2013年一年，120平米-144平米之间面积段的房源成交大约占比22%，一年的销售量大约在8000套左右。2014年，这一面积段的占比上升至23.87%，一年的销售量上升至10642套。到了今年，诸多改善型需求的利好政策使得大户型需求显著上升。高端市场总体比前两年还要好，个盘上，从蠡湖香樟园、雅居乐等纯大户型社区近期的热销可见一斑。其中不乏有客户明确透露出是因为家庭人口结构的变化引起的换房升级，或是为不久的将来未雨绸缪。
地产界普遍认为，二胎放开后，除了影响到市场对户型的偏好、制造整体楼市的新生需求之外，还有一点可以肯定的，为了让孩子赢在起跑线上，的价值将会飙升。只买一套，可以让两个孩子先后就学。近期，雅居乐、保利达江湾城、苏宁悦城、绿城玉兰花园等名校的销售有点火。更有一些开始大肆借二胎政策宣传赚吆喝。从市场层面看，拥有一套房子，不仅仅等于两张名校的课桌的理念也正在被越来越多的家长所接受。不难预测，，，很有可能成为超越传统商铺的“投资品”。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
