[摘要] 供应结构的变化与改善型购房需求的增加，无锡市场上部分热销户型开始出现紧缺状态；另一方面，144平方米以上的大户型去化却依然缓慢。
供应结构的变化与改善型购房需求的增加，无锡市场上部分热销户型开始出现紧缺状态；另一方面，144平方米以上的大户型去化却依然缓慢。据市产监处近日发布的2015年第三季度锡房指数报告显示，无锡住宅户型结构性矛盾显现，后期很可能导致部分面积段供求偏紧。不过全面放开“二孩”政策的出台，对楼市大户型的利好影响初步显现，一些以前很难卖的大户型问询者开始逐渐增多。
80-144平方米住宅成交占八成
在今年“330”政策出台之后，大量改善型需求入市，这使得对于80—144平方米房源的需求量猛增，尤其是90—120平方米的中型户型，更是受到不少购房者青睐。
“从商品住宅成交套数来看，前三季度80—144平方米的户型成交套数占到了住宅总量的81%，其中，90—120平方米面积段占32.15%。”市产监处有关人士说。
在滨湖区一楼盘，销售人员告诉记者，该楼盘目前供应额中段面积户型房源非常抢手，基本上是放出来一套就卖掉一套。“这个面积段的受众大多数是首改客户，一般来说都是置换。”销售人员称，利好政策不断，购房者的消费心理也在发生改变，不少购房者会更倾向于直接购买改善型，而放弃纯刚需。“另有120—144平方米户型的房源，虽然略逊色于中小户型房源的去化速度，但相较于大户型，已属良好。”
就在央行连续降息中，股票、理财产品的进一步收窄，看似稳妥的财富正在慢慢贬值，改善型房源很多因为地段好，又是作为不动产，先天具有稳定的保值甚至是增值的属性，因此受到市民青睐。
多重因素致中户型房源稀缺
一面是对于中户型的强劲需求，一面却是多重因素导致市场上中户型的稀缺。数据显示，今年1—9月，商品住宅新增供销比仅为0.72:1，商品房新增供应总量再次达近五年来低位。80—144平方米的户型成交套数虽然占到了前三季度住宅总量的八成，但此面积段存量住宅去化周期目前约为13个月，明显低于住宅总去化周期，房源“吃紧”。
为何会出现这样的情况？有业内人士分析称，这里面有历史原因，也有开发商对于利益的考量。2006年，建设部等九部委联合出台了著名的“90/70”政策，要求新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这使得90平方米及以下户型的供应量逐步提升。而从利益方面来看，现在开发商的运作模式是快进快出，中等户型虽然现在能走量，但还是存在一定的风险，而刚需户型则更加保险。所以以相对“不愁销路”的小户型作为卖点，带动120平方米以上的大户型成交量，一直都是楼市中屡试不爽的营销策略。
另一方面，在缺少中段面积房源的情况下，大户型与小户型更容易拉开价格差距。从成本上来计算，小户型所占的配套装修成本高，这决定了小户型的卖价“高不到哪里去”，对于开发商来说，想获利必然要靠大户型。因此，开发商通过减少90—120平方米的中户型，能有效拉大小户型和大户型的价格差，提升利润空间。
144平方米以上大户型成“老大难”
与中小户型热销形成对比的是，144平方米以上的大户型去化依然较慢。
“144平方米以上的大户型产品库存占比仍比较大。”位于市中心某楼盘的销售人员称，大户型产品竞争激烈的是在144—200平方米的面积段，这个区间楼盘较多、产品重叠，对普通购房者而言，没必要或没能力购买这样的产品；而对改善型需求人群而言，二次置业购买这样的房源又面临较高的总价和首付，压力也是比较大的。对于真正的豪宅买家，则又会觉得这类房源档次不够。
“整个2015年的政策导向对房企去化库存有力，但无锡市场有它的自身特点，大户型库存集中，144平方米以上的户型占到一半，这是比较棘手的。”业内人士称，开发商重金打造的大户型，如今却成为了市场上的积压产品，并拖累了整体市场的去化速度。
哪怕放松限购限贷，也未必能迅速解决这日积月累的“痼疾”。面对高库存，不少大户型只能通过调价来走货，“以价换量”出现在不少大户型楼盘。在刚性改善需求的外围区域，大部分144平方米以上的房源唯有稳价走量甚至降价，或许才会有出路。
“二孩”放开大户型关注度提高
不过近期“二孩”政策的发布，使得三房四房等大户型关注度开始增高。
“二孩政策一出，我就立刻拉着老公去看房了，我怕大户型会涨。”市民高女士说，她们原来住在南长区一套93平方米的两房里，是个双学区小区，她一心想存够钱在本小区置换一套四房，生个二孩。但“二孩”政策全面放开，让她警觉起来，为了避免大户型涨价，她决心把手头的钱凑凑，先置换个三房再说。
据了解，目前，两房一般是市场公认的刚需户型。但以后，如果一个家庭生育两个孩子，就算候两个孩子可以同住一室，加上父母或保姆，至少要有三房才能住得比较舒适，四房自然更好。所以，二孩政策全面放开对于楼市来说，可谓大“室”所趋。
“影响肯定是有的，但是会需要一个比较漫长的过程。”滨湖区一楼盘营销总监徐先生认为，二孩政策放开后，三居产品或将成为刚需产品。未来，四室成为二孩家庭的，五室则成为改善型需求产品。另外，想生育二孩的家庭，基本是经济基础较好，且父母工作繁忙，老人有心无力，他们更愿意聘请专业保姆，因而保姆房也将重点列入设计范围。
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