[摘要] 今年以来，无锡市区土地市场持续平淡，商品房市场供应充足，受政策持续放松影响，市场成交明显放大，住房价格小幅上涨。
1-9月，无锡市区土地市场持续平淡，商品房市场供应充足，受政策持续放松影响，市场成交明显放大，住房价格小幅上涨。
房地产市场运行情况
1.房地产开发投资明显下降，新开工面积减少
今年1-9月，无锡市区房地产开发投资530.68亿元，同比下降16.23%；其中住宅354.86亿元，同比下降8.38%。无锡市区房地产施工面积为3981.71万平方米，同比下降5.17%，其中住宅2687.22万平方米，同比增长0.23%；新开工面积为376.67万平方米，同比下降49.34%，其中住宅283.16万平方米，同比下降34.03%；竣工面积为329.48万平方米，同比下降7.04%，其中住宅237.43万平方米，同比下降2.02%。
2.土地市场持续平淡
今年以来，无锡市区共出让13幅国有建设用地使用权，成交总面积114.87万平方米，同比减少48.33%，多以底价成交，成交金额32.37亿元，同比减少58.87%。从土地用途看，经估算，住宅用地面积约41.53万平方米，非住宅用地面积约73.34万平方米。
3.商品房新增供应节奏放缓，总量处近五年低位
无锡市区商品房批准预售面积352.19万平方米，其中商品住宅批准预售面积304.97万平方米，同比分别下降43.39%、35.51%。从季度来看，第三季度商品房新增供应节奏进一步放缓，批准预售总面积82.46万平方米，环比下降44.01%，同比下降69.15%；商品住宅批准预售面积70.39万平方米，环比下降47.44%，同比下降65.91%。
4.政策持续放松，市场成交量达近五年高位
2015年以来，政策持续放松促进楼市回暖，央行年内连续多次降准降息，公积金政策多次松绑，购房需求积极入市，市场成交高位运行，同比增长明显。1-9月无锡市区商品房销售总面积488.14万平方米，同比增长25.80%，销售金额408.27亿元，同比增长27.03%；其中商品住宅销售面积426.36万平方米，同比增长26.54%，金额335.55亿元，同比增长27.05%。其中第三季度商品房销售面积164.78万平方米，同比增长12.56%，环比下降17.14%，金额165.49亿元，同比增长39.23%，环比增长1.17%；其中商品住宅销售面积143.45万平方米，同比增长6.81%，环比下降19.11%，金额112.62亿元，同比增长8.74%，环比下降20.91%。
受营业税“5改2”、二套房认定放宽等政策刺激，二手房市场成交活跃，月度成交量保持在历史同期高位。1-9月无锡市区二手房成交总面积226.53万平方米，创历史同期新高，同比增长40.54%，总金额为134.43亿元，同比增长43.13%；其中二手住宅成交207.83万平方米，同比增长58.27%，总金额为127.08亿元，同比增长63.01%。从季度看，第三季度二手房成交总面积86.07万平方米，其中二手住宅成交面积78.11万平方米，同比分别增长48.17%、76.56%，环比分别下降1.65%、7.13 %。
5.住房价格小幅上涨
1-9月，市场成交保持良好态势，我市住房价格小幅上涨。经测算，第三季度无锡市区商品住宅加权均价为8500元/平方米，环比增长0.87%，涨幅比上一季度略有加大。另外，二手住宅加权均价为7370元/平方米，环比增长1.10%。
6.商业、公积金贷款发放额同比大幅增长
2015年9月末无锡市房地产开发贷款余额总计615.95亿元，环比二季度末下降1.87%，其中房产贷款余额317.49亿元，环比二季度末下降9.21%。1-9月全市个人住房商业贷款发放232.54亿元，同比增长70.6%；同期市区公积金贷款发放60.87亿元，同比增长84.61%。1-9月，无锡市区房地产营业税43.19亿，同比增长53.1 %；契税13.01亿，同比下降24.8%。
二、当前需要关注的方面
1.非住宅市场矛盾突出
2011年住房限购限贷后，我市非住宅开发量增多，多种投资主体纷纷涌入。而受市场总体需求制约，非住宅去化缓慢，存量持续高位运行，目前各种问题显现：商业数量过多、分布集中，同质化竞争突出，普遍运营不佳；办公销售困难、改公寓出售低价竞争；大型专业市场空置率高、售后返租模式引起的群体性事件较多。建议有关部门合理规划，统一布局，避免区域性重复建设，引导市场良性发展。
2.继续关注住宅结构性问题
今年以来，加快去库存是市场调控主基调，我市房地产新开工面积大幅减少，商品房新增供应节奏持续放缓，1-9月商品住宅新增供销比仅为0.72：1，前期高库存得到有效去化，存量去化周期逐步下降。其中，从商品住宅面积段来看，80-144平方米的户型成交套数占到了前三季度住宅总量的81%，而此面积段存量住宅去化周期目前约为13个月，明显低于住宅总去化周期，另外144平方米以上的大户型则依然去化缓慢，库存压力较大。从部分开发企业处了解，项目中一些热销户型也普遍较为紧缺。
因此，需要继续关注我市住宅结构性问题，一方面想方设法加快大户型的存量去化，另一方面在新增供应量持续低位运行的趋势下，后期可能导致部分面积段供求偏紧，企业应把握当前良好的市场形势，及时调整供应结构，促进销售。
3.关注二手房市场新变化
今年以来，我市二手房成交量显着放大，一些网络媒体开始寻求业务拓展和突破，开启线上线下的新售房模式，对传统门店式中介产生了较大冲击。在市场新变化下，传统中介采取了联盟等应对措施，但为促进成交，个别中介在房源挂牌和交易过程中产生了一些不规范的行为，引发了投诉和纠纷，也给行业带来了恶劣影响。因此，建议进一步加强市场管理，规范市场行为，建立中介行业诚信档案，同时中介机构要加强对从业人员的培训和管理，坚持良好的职业操守。
三、下阶段市场走势预测
（一）新增供应量保持低位。下阶段土地市场仍将平淡，这其中既有政府有意控制土地出让的因素，也有房企拿地策略保守的原因。在结构性高库存制约下，新开工面积等指标明显下降，房企扩大开工的意愿不强，预测短期内商品房新增供应量仍将保持低位。鉴于四季度企业年末冲刺的要求，新增供应量相比第三季度将有所增长。
（二）市场成交保持良好态势。今年以来，影响房地产的相关政策密集出台，鼓励改善性需求入市是本轮政策宽松的主要特点。短期内，政策效应还将继续显现，进一步推动市场回暖，同时提升市场信心。随着开发企业年末冲业绩要求，将加大优惠力度促进销售，预测下阶段市场成交还将延续前期良好的态势。
（三）住房价格平稳。今年以来，在一系列政策支持下，购房成本明显减轻，消费者入市意愿强烈，随着市场成交持续活跃，住房价格也小幅上涨。下阶段，受企业资金压力减小、部分区域供求关系有所转变等因素影响，住房价格总体稳中有升，同时由于短期内市场仍以去库存为主，房价不会出现大幅波动。
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