[摘要] “金九银十”是房地产业界对楼市传统销售旺季的简称。自今年三月以来，无锡楼市经过一波连创新高之后，下半年商品房成交量并没有可圈可点之处，曾被寄予厚望的“金九”也顿失成色。
今年以来，楼市淡季不淡、旺季不旺的销售特征越发明显。
不少开发商在上半年“收过好几茬粮食”之后，对“金九银十”这一传统旺季，显得并不上心。既没有看到过去大规模的降价促销，也鲜少见到大力度的蓄客活动。
“价格已经触底，我们能做得就是按照既定的节奏去化库存量，接下来几个月也难有大幅度优惠出现。”记者采访了万科、朗诗、苏宁的多位营销经理，口径出奇的一致。
但如此现象并不代表楼市将出现崩溃的危机，而正是未来地产营销的新趋势。
成交情况不及上半年，“金九银十”不断褪色
“金九银十”是房地产业界对楼市传统销售旺季的简称。自今年三月以来，无锡楼市经过一波连创新高之后，下半年商品房成交量并没有可圈可点之处，曾被寄予厚望的“金九”也顿失成色。
进入9月，虽然有金融政策调整的配合，但成交同比增幅仍显缓慢。全市商品房备案成交58.56万平方米，同比增长4.81%，环比增长9.19%；其中住宅成交面积48.81万平方米，同比下降2.30%，环比增长2.54%。此外，房价环比出现微跌，热销楼盘多为低价刚需盘。
10月到来，成交量并未出现期待中的“爆发”，过去三周的周成交量分别为10.43万平方米、11.32万平方米、15.37万平方米，周成交量仅维持在上半年的平均水平，“金九”不再，“银十”恐打水漂。
“近期成交量减少与需求减弱有直接关系。”业内人士表示。据其介绍，3·30新政以来一系列利好政策对楼市的刺激效应逐步减弱，虽然近期有降息和公积金进一步调低首付比例等利好政策，但对于更偏中高端和中高价位的置业升级的改善型购房家庭来说，作用微乎其微。
该人士指出，市民购房已趋于理性，一些利好以及优惠等因素，对他们刺激不大，除非是刚需要求，目前他们普遍还以观望为主。
救市政策刺激需求透支，楼盘促销不买账
事实上，从6月开始，市民购房热情有所下降，产生观望情绪，到了“金九银十”，成交量依然没有出现爆发迹象。为吸引市民关注，包括十一黄金周在内的节假日里，无锡多个楼盘纷纷推出优惠和活动，但是成交一再低迷。
业内人士曾表示，今年“3·30新政”以来，大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判。
记者了解到，近期楼盘有推出认筹认购存抵优惠的，如某楼盘推出“5000元抵3万元”优惠，还有楼盘推出“1万元抵3万元”优惠；有的推出赠送物业管理费的，有的“老带新”送物业管理费活动；更有楼盘推出一口价单位，直接让利；而更多楼盘纷纷举办各种“亲子”、“游园”等传统的活动，以期吸引关注。但记者看到，这些楼盘传统的促销并没有刺激到成交量，买家们并不买账。
另一方面，面对楼市集中扎推的促销措施，不少市民甚至表示反感。据近期在锡东新城寻觅房源的李先生介绍，一些楼盘为了“旺场”，专门通过一些所谓电商中介，拉人头到一些楼盘里，使人产生楼盘“热销”效应，结果一大班阿姨阿婆挤在楼盘销售部。感觉他们不是来买房的，是来“陪衬”的。
但更多的大牌房企并没有纯粹指望在“金九银十”一搏，而是及早布局了全年的营销战略。“与其在‘金九银十’出重拳冲刺业绩，不如抓住每一个窗口期进行去化，打造产品的长期影响力。”朗诗地产有关负责人认为。据近期房地产行业数据研究机构公布的“2015年前三季度中国房地产企业销售100”排行榜显示，5月开始，房企销售情况已明显好转，并对半年销售业绩发起了冲刺。到三季度末，20家典型房企的平均销售目标完成率为64.54%，恒大、华润等品牌房企销售目标完成率已超80%。
以价换量难以持续，培养品牌力量成抗跌共识
“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”。这句楼市“名言”开启了楼市长达两年的以价换量模式。
然而，在房价多次调整之后，部分楼盘房价触底，楼市面临洗牌，个盘出现亏本运营。这场以不断让利作为筹码的持久战，打到了如今的白热化阶段，开发商的下一个阶段的筹码在哪里？
记者在采访中发现，近期，开发商营销战略的另一大动向是对品牌营销的投入更加“卖力”。与过去一味的“返点”、“折扣”、“赠送”不同，目前多家房企举办了公益性或者回馈业主的活动。这样的活动在楼市低迷期不仅没有减少，反而有增加之势。
滨湖大盘万达城在近期的多次宣传中，均未提及其价格优势，而是将自身的配套及商业优势作为重要诉求点打造品牌。市中心一大盘近期公开新房源大平层样板间，组织活动重点介绍其房型设计和有关设施的品质，并组织开展了全市建设工程质量通病防治观摩会。
在目前的情势下，众多开发商已经意识到，品牌已经成为销量的一大保证。建好房子就能卖出去的时代已经一去不复返了。而一味地靠“返点”、“促销”进行营销，也无疑是饮鸩止渴。
购房者的心态也证实了这一点。据上周末在万科酩悦购房的一位购房者表示，他之所以选择万科的精装房，重要的原因就是看重了这个项目的“大盘”气质以及开发商的品牌。拥有品牌的项目，质量和品质才更靠得住。同时，目前楼市前景不一定乐观，品牌项目的保值增值能力也更强。
时间证明，如万科、绿城等注重品牌塑造的房企，即便是在楼市低迷期间，依然保有可观的销量和抗跌的能力。重拾品牌，打造口碑，开发商为了追求销量已经打出了营销战略的“组合拳”，以求突围楼市。
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