[摘要] 因购买被法院查封的房屋，无法办理过户手续，张某夫妇一纸诉状将售房者及房屋中介公司告到法院，要求解除房屋买卖协议，并赔偿相关损失。近期滨湖法院公开审理了这起房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷一案。对张某夫妇要求解除房屋买卖合同、返还购房款及支付违约金的请求，法院予以支持。
因购买被法院查封的房屋，无法办理过户手续，张某夫妇一纸诉状将售房者及房屋中介公司告到法院，要求解除房屋买卖协议，并赔偿相关损失。近期滨湖法院公开审理了这起房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷一案。对张某夫妇要求解除房屋买卖合同、返还购房款及支付违约金的请求，法院予以支持。
为改善居所相中被查封房产
张某夫妇已经年近60岁了，多年省吃俭用手头存了一些钱，为了改善现有的居住条件，也方便接送孙子上下学，决定换套离儿子家近点的房子。两人路过一家中介公司时，仔细留意窗栏里张贴的房源信息，看到其中一套商品房性价比较高，且写着“急售”字样。两人进门详细了解后才知道，该套房屋因抵押贷款已被法院查封，现在房东手头资金紧张，急于将这套房子出售后偿还债务。面对这样相对便宜的价位，夫妇两人很是“心动”，但是又担心购买这样的房屋会有风险，一时有些犹豫。
中介为了促成这单生意，向夫妻两人解释说售房者已经和银行沟通过，只要还清贷款就可以解除查封办理房屋过户手续的。同时提议购买方可将钱先交到中介公司，在拿到产权证前售房者拿不到一分钱，而且张某夫妇拿到产权证前就可以提前搬进房子里居住。老夫妻两人同意了中介的提议。在签订房屋买卖协议后，老夫妇很快就入住“新家”了。然而高兴的日子还没过几天，老夫妻发现房屋又被另一家法院查封了。新买的房屋还没有正式过户就被查封了两次，这让老夫妻产生了怀疑，也对自己所付的购房款感到担忧，于是将售房者周某和中介公司诉至法院，要求解除房屋买卖协议，退回购房款，并赔偿相关损失。
周转资金未隐瞒房屋被查封
售房者周某原籍福建周宁县，在无锡从事钢铁生意多年，期间结识了不少在锡城的老乡。一个老乡生意上急需一笔资金，出于朋友义气，周某用涉案的房产为其提供贷款担保。谁知这个朋友生意失败了，银行的贷款一直还不上，导致用来担保的房屋被银行申请法院查封。可就在这个时候，周某自己的生意也需要资金周转，于是他想到了卖房。在向银行了解后得知，只要还清贷款就可以解除查封办理房屋过户手续，周某当即决定将房屋低价出售。
在庭上，周某坚称自己并未向张某隐瞒房屋被查封的事实，签订房屋买卖合同时这个情况也都如实告诉对方，而且中介公司也陪同张某到产监处查过材料，张某清楚了解房屋的实际状况。现在是张某违约在先，应该是他支付违约金及之前“租住”自己房屋的租金。
房源情况已如实告知购房者
中介公司则表示，三方签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表达，并不存在欺诈和胁迫。当初中介公司在签订房屋买卖协议时通过查档发现该房屋已被法院查封，立即联系售房者周某了解情况，周某表示只要还清贷款即可解除查封办理过户。为了规避风险，中介还出了主意，买卖双方同意约定将购房款交至其公司，先拿出90万元归还周某在银行的贷款，等领取产权证后由其公司将剩余的房款支付给周某，这样就能避免售房者拿到钱就不管房屋过户的情况发生了。后来是张某夫妇没有按照合同约定的期限拿出购房款归还银行贷款，才导致房屋无法过户的。
中介认为张某如果严格按照合同约定执行，该套房屋已经过户到张某名下，后来也就不会出现法院的第二次查封了。公司在整个交易中已经尽到义务了，没有理由返还中介费。
售房者违约，中介无需担责
法院经审理后认为，双方签订房屋买卖合同的时候，涉案房屋已经抵押且被法院查封了，后来在合同履行的过程中，涉案房屋又被另一法院二次查封，这样就导致房屋买卖无法完成，无法实现合同目的。因售房者涉及的债务纠纷导致合同无法履行，构成根本性违约，属于过错的一方，因此张某夫妇要求解除房屋买卖合同、返还购房款及支付违约金的请求，法院予以支持。
此外，张某夫妇与中介公司构成居间合同关系，双方签订房屋买卖合同时，在合同中明确了涉案房屋抵押贷款的事实，中介公司已尽审慎审查义务，购房者要求解除与中介公司的合同并返还中介费的诉请，法院是不予支持的。
法官提醒：房屋一旦经司法机关查封，任何人未经采取查封措施的法院同意，不得解除查封或对该房屋进行处分。在查封措施解除前，房屋登记部门无法为查封房屋的购买人办理产权过户。市民在签订购房合同之前，除了查看房产证等房源信息，还应到产监处等相关部门核实房屋权属情况，确保所购房屋依法可以转让。建议市民不要购买出于查封状态的二手房屋，否则可能面临拿不到房子的风险。此外，中介负有对房源合理审查的义务，如因中介提供虚假房源信息造成买房人损失，中介要承担责任。
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