[摘要] 市区商品住宅套均成交面积二季度再次站到了120平米以上的历史高点。
市区商品住宅套均成交面积二季度再次站到了120平米以上的历史高点。
从去年下半年至今，各项政策红利逐步释放，开启改善型需求强大置业引擎。成交结构的改变，客观上造成了大户型相对紧俏的局面。不难推断，下半年乃至今后相当长一段时间内，改善型需求将是无锡楼市新的增长点。
从市房屋产权监理处发布的二季度《锡房指数报告》看，即上半年，市区商品住宅套均面积依旧是121平米。上一次住宅成交套均面积超过120平米是在2011年的二季度。
限购政策在2011年一季度出台，受前期成交惯性的影响，到了同年三季度，改善型需求原先的那股炙热才受到抑制，并回落至套均面积117平米。在长达整整3年时间里，无锡市区的商品住宅套均面积都在113-117之间徘徊，直到2014年四季度开启无锡楼市的成交热潮，改善型需求终于开始有效释放。
今年一季度，随着一波促进改善型购房政策的落地，大户型房源炙手可热，一季度套均成交面积达121平方米，创近三年来以来的峰值。到了今年二季度，楼市继续保持回暖态势。
从数据分析的角度，有一组上半年的楼市数据可以让分析师“大跌眼镜”。从上半年成交的住宅各面积段供销情况来看，120-144平米、144-180平米、180以上，这三个面积段的商品住宅均呈现供不应求的局面。数据显示，上半年，120-144平米之间的面积段新增供应3429套，但销售量却高达5651套。144-180平米之间面积段新增695套，但却卖出1419套。180平米以上面积段新增1069套，但却卖出1873套。
“120平米以上的面积段理论上不会出现供不应求的态势，想买在这个面积段的市民不必太担心。”南长区一家地产开发公司负责人表示，新增供销比考察的是某一时段内某一面积段的去化行情，不代表去化速度快的某一面积段就要面临断货的节奏。
他表示，过去几年中，楼市政策主要倾向于支持刚性需求，使得大户型房源成交放缓，因此不少开发商不得不变更设计方案，这导致市场上90平米以下小户型供应量大。但现在大户型由滞销变得走俏，也就客观上造成了房源结构供应不均衡。
不过总体而言，无锡市场原先的存量还是很充足的。市房屋产权监理处的数据显示，我市库存结构性矛盾依旧突出。其中，住宅中180平米以上大户型存量面积达365万平方米，占住宅存量的35%，单价10000元以上的达468万平方米，占比45%。
房产新政撬动改善型市场 上半年120平米的住宅卖出近9000套
就在前不久，某数据发布了百城套均面积排行榜。数据显示，无锡2015年无锡套均面积达120平方米，百城排名13，该数值高于平均住宅套均面积11平方米。这基本与市房屋产权监理处的数据吻合。权威数据还显示，上半年无锡市共成交住宅23414套，其中120平米（含）以上的住宅面积段占比为38.2%，达8944套。
今年大户型翻身，与政策利好改善型市场不无关系。去年四季度，在经历了“认贷不认房”、二套房首付低四成、营业税“5改2”以及公积金房贷首付低二成等一系列稳定楼市政策出台后，楼市的利好还只是个开始。央行降准、330新政、5改2、央行3次连续降息……2015年，撤限后的楼市进入政策调整期，房地产市场利好政策接踵而至。
其中要属330新政为威猛。无锡主流银行已经在4月底按照330新政的指导意见，落实了二套房贷款政策。针对首套房贷款，9.5折是全市各大银行的基准优惠，无锡农村商业银行还实行低8.7折的优惠。
不仅如此，今年以来，央行三次降息，市住房公积金管理中心同步下调公积金贷款利率。调整后，5年期以上公积金贷款利率由3.75%降至3.5%，创无锡市公积金贷款利率史上新低。同时，4月份以来，中心对现行公积金使用政策进行了进一步的调整完善。一是放宽公积金贷款首付比例，对于使用公积金购买首套普通自住房的，取消面积限制，低首付一律为20%。二是取消二次公积金贷款利率上浮10%的规定，二次公积金贷款利率按首次公积金贷款利率执行，进一步加大对改善型住房消费的支持。三，在商业贷款转换公积金贷款业务的基础上，协调商业银行逐步开展商业贷款转换组合贷款业务，进一步降低缴存职工的还贷压力。
购房者置业成本降低，市场重拾信心，数据显示，1-6月全市个人住房商业贷款发放142.8亿元，同比增长57.79%； 同期市区公积金贷款发放38.43亿元，同比增长78.05%。其中，上半年公积金二次贷款发放2379笔，占总放贷人数的13.88%；120平方米以上住房的贷款5482笔，占比32%。
数据显示，春节后，包括太湖国际社区、观湖铂庭等多个项目在内，锡城中高端楼盘项目正在逐步回暖，高品质大户型楼盘越来越深受购房者的青睐。进入5、6月以来，改善型房源销售走高，别墅、大平层房源的销售也一直站在高位。尤其是6月份，从成交数据可以看出，大户型、别墅、洋房热销，占商品住宅总销量7成以上，换句话说，只有三成不到是小户型房源。
“无锡人均住房面积整体人均水平较高，接下来五年前，十年前买房的客户群体，就面临改善的需求。”无锡房地产业协会副会长沈洵表示，改善型住房将是无锡楼市新的增长点。
地产大佬们在一致看好无锡市场的改善户型市场的同时，部分楼盘已经按捺不住那颗被火热的市场撩拨得心动不已的心。他们或是让大户型产品或产品提前亮相，或进行产品预热，或是消息释放。
5月份雅居乐中央府“藏珑”王墅发布，朗诗太湖绿郡195平米楼王实景体验间盛装启幕，绿郡之上，楼王驾临，首次亮相。同期，中建溪岸观邸别墅组团“城中墅”开启认筹阶段。红豆人民路九号楼王新品165㎡拉菲主题样板间终于揭开神秘面纱。中海珑玺别墅区样板示范区亮相。7月份楼市传统淡季，更有吴月雅境公开了实景示范区，首次对外宣传自己的别墅产品。一时间，大户型竞相入市厮杀的火药味开始变得浓郁。
专家指出，在改善型购房者所在市场分量日益提升时，其对楼盘品质和产品细节以及产品附加值的需求也会增大，对物业管理、生活配套的要求也会明显增强。因此，开发商在争取改善型需求客户时，更应该深耕产品，寻找更有力的产品亮点以得到购房者认可。 (练维维)
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