[摘要] 尽管库存出现了5年来的首次回落，无锡市区商品住宅库存依然高达991.13万平方米，库存积压的形势依然严峻
曾几何时，无锡的富庶创造大量改善性购房需求，吸引众多房企蜂拥而至，“造楼”“造城”不亦乐乎。然而，2014年前后情况急转直下，万丈高楼平地起，买家却难觅踪影。无锡楼市成了一只“吃撑了的胃”。
不言而喻，如今无锡楼市依旧被存量压得透不过气来。
不过，今年上半年，在一波又一波利好政策的鼓舞下，无锡楼市正出现丝丝回暖迹象。
权威数据显示，今年1-5月，无锡商品住宅去化量首次超过新增量，库存下行成为不争的事实。若下半年仍维持这样的供销走势，全年的库存量能否有望再下一个台阶？在库存减少、购房需求进一步刺激下，房价逐步企稳回升，楼市这只吃撑的胃是否正在恢复动力？
房周刊记者近日采集大量数据，并走访相关专业人士，为读者做出解答。
库存量太大，至少需两年多才能消化完
尽管库存出现了5年来的首次回落，无锡市区商品住宅库存依然高达991.13万平方米，库存积压的形势依然严峻——
住宅中，180平米以上大户型存量面积达365万平方米，占住宅存量的35%，单价10000元以上的达468万平方米，占比45%，量比与去年底相比都基本持平，但去化周期仍较长。
随着今年新政出台持续利好的影响，可以看出改善需求入市明显。据锡房指数报告显示，1-6月无锡市区商品房销售总面积323.36万平方米，同比增长33.82%，商品房成交28157套，同比增长24.14%。
虽然数字看涨，不过以目前商品房的销售速度，无锡现有的库存量至少需要30余月才能完全消化，这也仅是在无新增供应量的理想状态下。
而从板块来看，滨湖住宅库存依然“疯狂”。数据显示，滨湖区以19188套，291.6万平方米的商品房库存量位列全市商品房住宅库存榜首，占比总库存的20%；惠山、锡山紧随其后；主城区崇安、南长、北塘虽然住宅库存量较小，但单个项目的库存压力较大。
“积食难消”依然是楼市大痛点。
重压之下，以价跑量仍是不变的“主题曲”
滨湖区某楼盘开发商告诉记者，无锡房地产市场大的问题是结构性矛盾突出，即“中高端盘库存量大”，而这部分住宅去化周期相对较长。
以滨湖区为例，数据显示，库存前50名中，85%套均面积在120平方米以上。业内人士分析指出，滨湖区一直是品牌房企和改善房源的“集聚地”，因此该区域主要的库存压力在于自限购后大户型房源积压，为了缓解库存压力，在楼市相对萎靡的2014年，该区域降价楼盘数量一度高达20个。
事实上，尽管无锡通常被房企列入投资二线城市，但从人均GDP、年均住房消化量和人口规模等数据来看，无锡要真正达到二线城市的标准还“够呛”。而很多外地房企不太熟悉当地市场，按照二线城市的标准做产品，比如在区域位置偏一些的地方造高档住宅，就产生一定的供需不匹配问题，从而进一步加剧楼市“过剩”的症状。
除了结构性矛盾突出外，“过剩”还有其他原因：一是前几年土地供应量过大，一些地区推地规模增加；二是大规模建设安置房，抑制了商品房价格上涨。而另一个支撑房地产市场需求的重要因素，是新增人口的导入，尤其是中高端人才导入不足，意味着要消化市场库存只能释放本地需求，而这将是一个漫长的过程。
尽管成交回升，库存量有所下降，但总体量仍然偏大，所以“以价换量”还是——房价短期内仍不会有太大上涨空间。
房产商抢地盛况不再，政府减少土地供应
上半年楼市暖意洋洋，并在4月份成交均价首次突破八字头，锡房指数报告显示，目前房价均价已达7746元/平方米，令人不免期待下半年楼市表现。
然而，尽管从楼市新政以来无锡房价上涨的传闻就不绝于耳，纵观这半年楼市风云变幻，总体而言涨价楼盘始终是雷声大雨点小。对于房企而言，在市场库存压力之下，开发企业拿地不得不趋于谨慎，短期内加快去化库存仍是开发企业的首要目标。
二季度锡房指数报告显示，今年1-6月市区共计出让地块9幅国有建设用地使用权，成交总面积103.6万平方米，同比减少24.5%，成交金额24.79亿元，同比减少52.57%。除了大连万达集团一举拿下滨湖区南泉板块5幅地块外，难觅其他品牌房企的身影。由此也可以看出，尽管无锡楼市回暖信号明显，但土地市场依然冷淡，在高库存的压力之下，房企拿地意愿并不强烈。
同时，由于土地供过于求，政府从“有供有限”方面考虑，也会有意识地减少土地供应，控制土地源头。紧缩供应，消化存量，握紧土地闸门，成为库存高企城市的重点调整工作。据悉，接下来我市将重点推介地块53幅，较以往有一定程度的减少，短期来看房企抢地潮难再现。
无锡市住房保障和房产管理局有关负责人表示，在市场库存压力下，后期土地供应节奏仍将放缓。而由于上半年房地产新开工面积大幅下降等因素，后期商品房新增供应量出现快速增长的可能性不大，将保持现有节奏。
“下阶段将适当控制土地供应量，引导企业均衡供应；同时调整完善供应结构，并进一步完善调控政策，加大对合理购房需求的支持力度。”
库存首次下降以及土地供应急剧减小，上半年无锡楼市供大于求的格局有所缓解，而二套房首付降至2成等利好改善型房源政策陆续出台，改善型购房者观望情绪将回落，必定加速大户型房源去化。随着市场的稳步回暖，无锡库存逐渐下降将是不争事实，但必须看到，由于库存本身基数较大，去化之路依然任重道远，以价换量仍是各楼盘销售的整体态势，房价大幅上涨可能性较小，“稳”字依旧当头。
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