[摘要] 昨天，市房管部门发布《2015年第二季度锡房指数报告》，预计下阶段随着改善型需求积极入市，锡城市场成交量将保持前期良好水平，区域房价或有进一步回升。
上半年，受政策持续利好影响，刚性需求积极入市，市场成交持续回暖，无锡市区商品房、二手房市场成交量均达到历史同期高位，住房价格企稳回升。昨天，市房管部门发布《2015年第二季度锡房指数报告》，预计下阶段随着改善型需求积极入市，锡城市场成交量将保持前期良好水平，区域房价或有进一步回升。
开发大幅减少
今年1—6月，无锡市区房地产开发投资392.50亿元，同比下降6.08%，同比降幅相比一季度收窄约6个百分点；其中住宅258.17亿元，同比微增0.92%。无锡市区房地产施工面积为3818.53万平方米，同比下降3.24%，其中住宅2547.14万平方米，同比增长1.58%；新开工面积为211.93万平方米，同比下降61.04%，其中住宅147.13万平方米，同比下降50.04%；竣工面积为266.78万平方米，同比下降6.30%，其中住宅196.27万平方米，同比增长1.19%。市区共出让9幅国有建设用地使用权，成交总面积103.6万平方米，同比减少24.5%，成交金额24.79亿元，同比减少52.57%。
点评：今年以来，我市土地供应节奏明显放缓，上半年房地产开发投资总额下降，直接影响到房地产建设竣工，其中施工面积和竣工面积均为总体下降、住宅略增，而新开工面积较同期的降幅达到60%，新开工面积降低在短期不会影响到市场供应，但持续降低将会导致市场后期新增供应的减少，影响新盘的供需关系。
【供应】节奏放缓
今年1—6月，无锡市区商品房批准预售面积269.73万平方米，其中商品住宅批准预售面积234.58万平方米，同比分别下降23.97%、11.94%。其中第二季度无锡市区商品房批准预售面积为147.28万平方米，环比增长20.28%，但同比下降38.55%，当季新增供销比仅为0.74；商品住宅批准预售面积133.92万平方米，环比增长33.04%，同比下降25.99%。
点评：今年以来，我市房地产市场成交回升，商品房库存量有所下降，去化周期缩短，但总体量仍然偏大，尤其是结构性矛盾依然突出。一方面，在库存总量中有近半数为非住宅，在市场饱和度高、运营状态不佳的环境下，去化难度较大。另一方面，住宅中180平方米以上大户型存量面积达365万平方米，占住宅存量的35%，单价10000元以上的达468万平方米，占比45%，量比与去年底相比都基本持平，这部分住宅去化周期仍较长。
成交历史高位
1—6月无锡市区商品房销售总面积323.36万平方米，同比增长33.82%，创下历史同期新高，销售金额262.78亿元，同比增长29.74%；其中商品住宅销售面积282.91万平方米，同比增长39.61%，金额222.93亿元，同比增长38.86%。
尤其是第二季度，在降低二套房首付比例、央行降准降息等新政利好之下，商品房销售面积198.86万平方米，同比增长51.79%，环比增长59.73%，金额163.58亿元，同比增长50.83%，环比增长64.9%；其中商品住宅销售面积177.34万平方米，同比增长54.25%，环比增长67.98%，金额142.39亿元，同比增长59.58%，环比增长76.79%。
点评：在经济增速放缓、城市产业结构调整等经济新常态下，房地产市场的平稳发展成为支撑地方经济的重要环节。随着今年新政出台持续利好的影响，改善需求入市明显。从月度走势看，3月底以来市场需求逐步释放，月度成交量屡创高位，6月商品房成交面积75万平方米，达历史同期高水平。
价格企稳回升
测算可得，二季度无锡市区商品住宅加权均价为8427元/平方米，环比增长0.5%,与一季度相比涨幅有所加大。另外，二手住宅加权均价为7290元/平方米，环比增长1.28%。
2015年6月末无锡市房地产开发贷款余额总计627.67亿元，环比一季度末下降7.81%，其中房产贷款余额349.69亿元，环比一季度末下降12.59%。1—6月全市个人住房商业贷款发放142.8亿元，同比增长57.79%；同期市区公积金贷款发放38.43亿元，同比增长78.05%。1—6月，无锡市区房地产营业税31.585亿，同比增长57.7%；契税8.8亿，同比下降29.1%。
点评：二季度，在“330新政”降低二套房首付、营业税5改2等利好下，改善型需求积极入市，我市房地产市场成交量持续增长，住房价格进一步企稳回升。虽然7月前两周成交量有所下滑，但这是季节性的问题，也和开发商在战略营销的调整上有一定关系，预计后期无锡楼市仍将继续回升。
走势房价回升
根据上半年我市开发投资、土地供应、市场成交等具体情况，对后期预测如下：
1、新增供应保持现有节奏，市场供应总量充足。
2、下阶段随着改善型需求积极入市，市场成交量将保持前期良好水平。
3、房价总体保持稳定。目前我市商品房存量依然处于高位，因此短期内加快去化库存仍是开发企业的首要目标，房价总体将保持稳定。同时随着近期房地产市场回暖，开发企业资金压力有所减小，部分楼盘逐步降低前期优惠力度或有小幅提价的意向，后期区域房价将有进一步回升。
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