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房地产税真的快来了

无锡日报   2015-07-15 09:28

[摘要] 房地产税改革路径日渐明晰。记者获悉,房地产税立法初稿已基本成形,正在内部征求意见并不断完善中。据悉,房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并,具体税率可能将由地方在 确定的税率区间内自行决定。

房地产税改革路径日渐明晰。记者获悉,房地产税立法初稿已基本成形,正在内部征求意见并不断完善中。据悉,房地产税主体税种或由房产税城镇土地使用税合并,具体税率可能将由地方在 确定的税率区间内自行决定。

增加房地产保有环节税负

中国政法大学财税法研究 主任施正文在接受记者采访时表示,“房地产税改革路径的大框架已基本成形。他说,主要是把现有的房产税城镇土地使用税合并成为新的房地产税,增加房地产保有环节的税负,以房地产的评估值为征税基础。土地 税、契税等税种暂不纳入房地产税,随着房地产税征收步入正轨,未来会再进行改革。

值得注意的是,业内人士认为,税改应注意合理制定对家庭基本需求的 政策,同时对房地产企业持有的土地和正在开发项目征收房地产税,抑制囤地、闲置土地等行为。

国务院发展研究 研究员倪红日表示,未来房产税城镇土地使用税合并后,房企也应作为有地无房新的房地产税纳税人。她认为,税收覆盖面和强度或比现在更为严厉,“新的房地产税计税依据发生很大变化。是根据房地产的评估值作为征税基础,而评估值是以市场价值为基础,进行专业计税评估。将按照土地面积和地理位置,实行差别税率”。

有房地产商认为,未来房地产税若以评估价为缴税基础,将增加房企的囤地囤房成本。将对目前大量囤地囤房等行为产生抑制作用。

现行房地产税费内容繁复

据了解,房地产建设环节涉及耕地占用税契税城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、 费附加、企业所得税和印花税;交易环节,卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和 费附加、土地 税、企业所得税或个人所得税。目前,个人买卖房屋暂时免征土地 税和印花税。

有业内人士指出,现行房地产税费内容繁复。对于调控而言,以交易环节调整税收为重,短期内能产生一定效果。但从建立长效机制来看,税收政策调整频繁,出台较为仓促,应急色彩浓厚,缺乏顶层设计。此外,还存在制度建设滞后、保有环节改革进展缓慢等问题。

上述业内人士表示,除保有环节税收外,现阶段交易环节税收重在调节卖方。在供求关系紧张的市场环境下,卖方承担的税负基本转嫁至买方,增加了中低收入人群和自住等合理需求的购房负担,偏离了调控方向。根据房地产税立法改革总体思路,拟在房地产相关税费负担总体不变的前提下,适当提高保有环节税负,降低建设、交易环节税费负担。

(新华社)

分析

不能规避已征的土地使用费

开征新的房地产税时,是否要扣除商品房下的土地使用费,仅对商品房价格计税?如果计税基础是完整的包括土地使用费在内的商品房价值计税,那么是否是重复征税呢?

土地出让金已经是各地方财政的主要收入来源之一,开征房地产税,毫无疑问是一项可靠的财政收入,它获取的多少可以不取决于当地房地产业的过热还是过冷,因为它是财产保有税。

长期以来,房地产业税收一直落在流转税上,一旦拥有了商品房,也就基本上完了一切税收,除非继续交易。

广而言之,中国现行的税收制度重点基本上也是落在流转税上。换个角度看,也就是中国人税赋负担大致上是均等的,但实际上这是不公平的,没有做到有钱的多缴税,没钱的少缴税甚至不缴税。尤其当前中国基尼指数那么高的情况下,更要尽快开征财产保有税。所以,从税收调节社会公平来看,开征房地产税也是合理的。

更严重的是,有一个问题要厘清。新的房地产税是根据房地产的评估值作为征税基础,而评估值是以市场价值为基础。如果单纯是商品房本身的价值看,也就是钢筋水泥等建筑材料加上工缴费,再加上建筑企业及销售企业的利润,其总价格无论如何达不到现在商品房的市场价格。实际上,现在的商品房价格中包含商品房下的土地价格。

我国规定,土地国有,商品房下的土地使用期限长70年,购房者在购房时已一次性地付足了70年的土地使用费。那么,开征新的房地产税时,是否要扣除商品房下的土地使用费,仅对商品房价格计税?如果计税基础是完整的包括土地使用费在内的商品房价值计税,那么是否是重复征税呢?(上海商报)

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