[摘要] 在2014年第四季度楼市逐渐回暖之后，大部分业内人士可能会预期到2015年楼市将会延续2014年第四季度的态势，继续回暖。然而，也许在2015年年初的时候，没有人想到过，2015年上半年的市场回暖得那么迅猛。
在2014年第四季度楼市逐渐回暖之后，大部分业内人士可能会预期到2015年楼市将会延续2014年第四季度的态势，继续回暖。然而，也许在2015年年初的时候，没有人想到过，2015年上半年的市场回暖得那么迅猛。
2015年上半年频频遭遇政策利好，使楼市快速升温，供需双双放量，多月住宅成交备案量创下历史新高。改善型需求明显释放，成为上半年比较给力的支撑，同时相关数据显示，自4月份开始我市房价呈企稳回升态势。
多重政策叠加见效显著
据我市商品房交易网上备案数据显示，2015年1~6月全市商品房成交323.36万平方米，比2014年上半年的241.64万平方米相比，同比上涨33.8%。此外，2015年上半年住宅成交不仅仅是大超去年，而且超过了2013年的各方面数据，成为近五年来的新高。
具体看今年上半年各月份的成交情况，上半年前三个月，即季度住宅成交的上升态势并不十分明显，一季度住宅成交呈现出1、2月低迷，3月好转回升之势，即春节之后市场开始回暖。而进入4月之后，无锡楼市量价齐升，开启今年以来波火热行情。而红五月更是表现突出，当月商品房成交70.86万平方米，达到历史同期高位水平。6月这一火热态势延续，成交量再创年内新高，成交面积75.09万平米，同比增长37.15%，环比增长5.97%。
上半年住宅成交出现大幅增长，并屡创新高的表现，主要是基于上半年转向宽松的政策环境，尤其是金融政策环境。2015年上半年，继去年11月降息之后，今年3月1日、5月11日、6月27日央行三次降息，以贷款100万元，分20年等额本息还款计算，按自去年11月22日降息后计算，贷款总成本共减少了15.9万元，月供累计减少663元。另一方面，3月30日起，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。此外，今年4月，公积金贷款通过下调首付款比例和二次贷款利率进一步为购房者减压。
政策的利好，成了上半年楼市大的推动力，而开发商亦借势加大新品供应量，进一步促进了上半年住宅成交的强势上升。“这一次置业者的反应速度比以往快了很多，几乎是政策一发布，需求便释放了出来，市场少了过去的观望与博弈。”业内人士如此评价。
改善型需求成黑马
宽松的政策利好，尤其是二套房首付降低的利好，在众多的住宅产品中，直接影响到了首次改善型需求的明显释放，在3.30政策发布之后，4-6月，改善型需求成了无锡楼市的黑马力量。
据悉，在新政发布之后，多个楼盘现场改善型需求成交出现明显增加，据数据分析，120-140平米的大户型成众多“改善型”住房人群的。无锡房地产业协会副会长沈洵表示，“改善型”房将成为未来楼市的重要支撑点，也将是无锡楼市新的增长点。
而经济型的小面积别墅在上半年楼市也因改善型需求而大放异彩，中建城中墅、长泰国际社区、景瑞望府等项目的小面积别墅产品均进入推盘快销的通道。刚需房不再成为遥遥领先的主流，奢侈型豪宅也成为少数人的“专利品”，而只有改善型住房才是当下和未来庞大人群的理想选择。不少开发商也应市推出大户型产品，一时间无锡市场大户型产品百花齐放。
对此，业内人士分析认为，从2011年实施二套房六成的首付比例后，无锡改善需求一直被压抑。受益于人口红利，过去市场成交一直以刚需为主。2005年楼市开启刚需当道的时代，10年过去那一波刚需客户正是现在换房的阶段，换房时代已然到来，无锡改善型需求量比较大。
上半年房价稳中略升
虽然上半年住宅市场成交火爆，但房价依然保持在相对稳定的状态。数据显示，上半年住宅成交均价呈稳中略升态势，整体走势先抑后扬，二季度价格抬升明显，6月份收官月，楼市均价环比涨幅5.09%，达8267元/平方米。记者进一步了解发现，价格上涨中高端改善型房源的热销，理性定价，跑量为主依然是现阶段的重点。
二季度楼市价格的抬升主要来自楼价的结构性波动。自4月开始，中高端房源成交的发力，保利香槟国际以102套的成交量占据排行榜榜首，套均成交面积高达176平方米，此外，苏宁悦城、保利中央公园等项目也跃居成交面积前十位。120平方米以上的所占比例和8000-10000元/平方米的价格段占比提高。多个中高端项目热销，进而拉升了4月至6月的房价。
虽然楼市曾出现阶段性的结构调整，但上半年整体均价仍保持平稳。有业内人士分析表示，无锡楼市已经步入一个理性的发展过程，虽然上半年需求释放明显，但应该看到无锡楼市的供应量和库存量也不少，这使开发商虽然有心提价，也曾有过多次试探，但终仍然是以理性定价为主。上半年楼市的价格调整大部分表现在收回部分折扣，真正价格上调的楼盘依然有限。
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