[摘要] 商品房和商品住宅的库存量变化历来是反映房地产市场冷暖的一个切面。“330”新政的落地，特别是二套房首付比例的调整对改善型房源的去化起到了明显的刺激作用。
商品房和商品住宅的库存量变化历来是反映房地产市场冷暖的一个切面。“330”新政的落地，特别是二套房首付比例的调整对改善型房源的去化起到了明显的刺激作用。据某研究院监测，今年5月份35个城市商品住宅库存规模已连续3个月出现下跌，释放了积极信号。某数据则显示，截至今年6月14日，无锡市区商品住宅库存达1029万㎡，出现了5年来的首次回落。
：三类城市库存皆环比下跌
截至2015年5月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量环比下降分别为1.5%、1.4%和0.9%，同比增幅分别为12.4%、4.7%和8%。
一线城市库存在保持连续8个月的环比正增长的基础上，2014年10月份首次出现环比下跌，但11-12月份库存重新微增。2015年1-3月份库存均出现下行态势，4月份微幅上升，5月份库存重现环比下跌态势，这和一线城市市场成交较活跃的态势有关。
二线城市5月份新增供应量虽高于4月份，但新增供应量不及成交量的提升幅度，导致库存在3-4月出现环比下跌后继续下行。而且从市场监测数据看，部分二线城市5月份改善型购房需求进一步释放，也增强了去库存的能力。
三线城市5月份新增成交量略大于新增供应量，这导致库存出现小幅下降。
无锡：供销比0.71商品住宅去化5年来首次高于新增
2015年上半年无锡市商品住宅的库存量虽然依旧居高不下，但持续上扬的势头却已止住。调阅2009年起无锡市每年的库存数据以及供销数据，可以发现：受限购因素影响，2011年成为无锡迈入高库存的转折点，此后库存量一路走高，直至去年到达顶峰。然而从2014年8月30日解除限购到2015上半年包含330新政在内的多项利好政策的发布，无锡楼市已逐步进入回暖期，2015或将成为库存下行的转折点。
某研究机构统计，2009年无锡市供销比（供应量/销售量）为0.6，2010年为1.2，而2011年则达到了2，即供应量为去化量的两倍。2011年以后，商品住宅新入市量始终居高不下，更呈现出逐年递增的趋势：2012年 无 锡 新 增 商 品 住 宅 供 应582.45万㎡，2013年624.63万㎡，2014年636.37万㎡，同时每年商品住宅的去化量均低于新增量。
2015年1-5月，无锡新增商品住宅供应158.48万㎡，商品住宅去化量却达到了223.52万㎡，供销比0.71。时隔5年，无锡商品住宅去化量首次超过新增量，库存下行成为不争的事实。尽管2015上半年的供销数据无法代表一整年，但下半年若仍维持这样供销走势，那么全年的库存量有望再下一个台阶。
一线城市库存压力警报解除
无锡大户型库存压力犹在
“根据国家统计局的数据，商品住宅待售面积出现了三年来的首次下跌现象，反映了市场去库存的效果也初步体现。而根据35个城市的库存数据，目前已出现连续3个月的环比下跌，反映了此类城市去库存节奏更快，因此我们认为当前主要大城市的库存压力警报可以解除。”数据分析师严跃进认为，但这并不意味去库存的压力得到完全的释放，目前包括甘肃、安徽等省都出台了楼市提振政策，反映了在去库存方面依然有压力。无锡也不例外。
有数据显示，截至6月14日，无锡市区商品住宅库存量高达1029万㎡，是2009年年底的3.1倍，2011年年底的1.3倍，基本与2014年7月底持平。去化需23个月。对此无锡房地产协会副会长沈洵表示，多重新政刺激下，部分开发商以价换量，老百姓也逐渐改变原先的观望态势开始出手，这是一个好的开端。但无锡市场有它的自身特点，库存压力依然严峻，“大户型库存集中，144平米以上的户型占到一半，这是比较棘手的。”
据某研究机构统计，从片区来看，滨湖区的库存量占据了全市总库存量的近三成，为全市库存集中的区域。惠山区、锡山区、新区分别列第二第三第四，占比分别为19.5%、18.8%、16.0%。同为市中心片区的南长、北塘、崇安，三个区的库存量占比分别为8.6%、4.4%、2.8%，崇安区商品住宅库存量小，这与区域近年来新增居住用地供应基本为零有关。受区域内房企推盘频次和幅度影响，崇安区尽管库存不多但去化时间却达到了22个月。而南长区作为无锡品牌开发商的集中地之一，片区虽小，集中了大量在建中的楼盘，其商品住宅库存量为市中心区域之首，去化时间需达21个月。
针对无锡商品房库存依旧高压的态势，沈洵建议，房企在去化库存方面，首先应坚持现金为王，制定合理的价格，优先去化库存。其次，房企需更注重产品品质，开发符合市场需求的产品，毕竟供需决定市场。此外，购房者越来越重视服务，房企在提升服务方面也要多花心思。
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