[摘要] 6月16日，滨江的华家池公寓样板房亮相，在此之前，华家池的另外两家楼盘已经开盘，其中5月底，开盘仅一周的绿地华家池1号对外宣称热销6.3亿元。
6月，滨江的华家池公寓样板房亮相，在此之前，华家池的另外两家楼盘已经开盘，其中5月底，开盘仅一周的绿地华家池1号对外宣称热销6.3亿元。
让人大跌眼镜的是，截至发稿日止，根据透明售房网显示，绿地华家池1号领出预售证的295套房源全部为限制房源，可售房源与总套数均显示为0。既然是限制房源，又是怎么热销的呢？
据了解，已经有购房者签订了线下的纸质商品房买卖合同并支付了全款。限制房源究竟能不能卖？所签的认购协议或购房合同是否有效？对绿地而言，这样做的背后又有什么样的原因和目的？钱江晚报记者进行了调查。
可售房源、总套数皆为0 对外宣称热销6.3亿元
5月24日，继世茂天宸开盘之后，华家池区域另一大佬绿地·华家池1号当日高调开盘。据其官方微信数据显示，首次开盘当天，华家池1号热销5.3亿元；整个5月份(实际约一周时间)，共完成6.3亿元的销售成绩。
6.3亿元是什么概念呢？简单作个比较。据钱江晚报购房宝数据显示，截至6月17日晚8时，世茂天宸共销售50套房源，总成交金额两亿元左右。虽说世茂天宸签约的主要是毛坯房源，相对于华家池1号精装修销售来说，总价相对较低，但同处一个板块，绿地的销售额整整高出世茂3倍多，差距未免有些悬殊。
前往绿地·华家池1号售楼处，沙盘旁的销控表上显示，主打89平方米小户型房源的8号楼已销售66套，大户型的9号楼销售51套。
透明售房网上可以看到，绿地·华家池1号预售证的核发日期是2015年5月7日，预售证号2015000052，申领出7、8、9三幢楼共295套房源，但是这295套房源全部显示为限制房产。
按网签流程，开盘过后半个月左右项目陆续将完成网签。然而距离首次开盘已有三周多，华家池1号可售套数与总套数仍显示为零。不仅不见签约数据，连可售、已售房源皆为零，那么这6.3亿元的销售额又是怎么来的呢？
调整备案价所以房源被限制？玩笑开得有点大
“5月华家池1号开盘当天我选好了房子，销售人员让我付了20万元定金，然后说一次性付款还有优惠，但房款必须一周内付清。”张女士(化名)告诉钱江晚报记者，因为是次买一手房，她的重点放在了选房上面，关于购房的流程手续其实都不太懂。
31日，张女士付清了全款，签订纸质合同时被告知，因为网签备案有个时间差，所以要过段时间才能再签一次合同，并同时完成网签，到时这份合同会被开发商收回。张女士想只要能签了就行，所以就没在意。
之后，张女士上网查询楼盘信息，发现她买的那套房子属于限制房产，而且拿到预售证的所有295套房源都为限制房产。限制房产怎么能卖呢？张女士赶紧问置业顾问，置业顾问的解释是：限制房产拿出来卖是开发商的普遍做法，公司会在近解除限制，并承诺张女士6月20日前一定能网签。
售楼处以购房者身份询问置业顾问，他表示，项目目前含精装修的在售均价在46000~47000元/平方米，由于此前申报的备案价过高，公司正在调整备案价格。
记者觉得站不住脚。比如张女士买的这套房源，根据透明售房网的申报价格，打8.5折后，比张女士目前购买的单价要低，所以不需要去重新申报价格。而且，即使申请调整价格，与限制房源两者之间也并无关联性。
更奇怪的是，这一说法在绿地浙江区域策划负责人那里被否定，这位负责人表示项目并没有调整过备案价。他说，295套房源全部被限制，是因为这些房源被抵押给了银行。
限房产在房地产行业并不少见，不少开发商由于资金周转问题，会选择将部分房源抵押给银行，待资金充裕后还清欠款，以防影响房子日后正常销售。“不过，像绿地这样，首次申领出预售证的房源全部都被限制的情况，还是次听说。”资深业内人士表示。
到底什么原因，让拿到预售证的295套房源成为限制房产？全部为限制房产的295套房源，可以直接出售吗？
绿地浙江区域营销总监郑缅东说，这295套房源确实被抵押给了银行，目前正和银行协商办理解除限制。一旦解除，项目马上就可以和购房者签合同。
“购房者表示，已经签了有开发商盖章的纸质商品房买卖合同，限制房产可以直接出售吗？”记者提出了疑问。对此，郑缅东反问：“已经在办理解除限制了，为什么不能卖？”
他表示据他所知，售楼处与购房者签订的是认购协议，并非购房合同。对于为什么有的购房者签了纸质的商品房买卖合同，并已经付清了房款，他表示不清楚。
记者再以购房者身份问置业顾问付款情况时，得到的回复是，签认购协议后7天内必须支付首付款。
购房专家团成员、浙江三道律师事务所的胡增冬律师说，不能说限制房产就不能出售，也不能说只签纸质商品房合同没有网签就是无效的。这份合同只要是双方真实、一致的意愿，双方签字盖章，合同就有效。但是合同有效的前提是，开发商是否把所有真实信息都充分告知了购房者。在这个案例里，如果在签纸质合同时，销售人员只告知购房者，因为网签有一定时间差，或者调整价格需要重新备案，所以暂时不能网签，而没有告知所售房源其实是限制房产，这就涉嫌隐瞒、欺诈行为，在限制房产解除前，购房者可以申请撤销合同。
律师告诉记者，透明售房网上的限制房产不能网签，其实就是不鼓励购房者进行线下签署购房合同，因为限制房产的产权不明晰，对购房者来说购买需要承担一定的风险。但是如果只签了定金合同，是签署正式购房合同前对双方的约定，则问题不大。
房子抵工程款、在建工程抵押 是绿地常用的操作模式
除绿地·华家池外，绿地在杭州的另一个商业楼盘——绿地中央广场目前仍有187套限制性房源，甚至比可售房源还要多46套。本报今年1月中旬曾对绿地在杭销售额有过质疑，当时绿地人士表示，1月底会有网签，但直到4月10日该项目才真正有网签数据。
此前界面曾报道过一篇《绿地超越万科，它是如何突然成为全球大开发商的》新闻，不少与绿地有过合作的施工方、供应商乃至广告商纷纷在微信朋友圈里吐槽——是不是用房子抵的欠款也算进业绩了。
别说，业内流传的消息确实如此。
“想接绿地，得先买了绿地的房子。”一位业内人士向记者透露，这是绿地常用的套路，开发商会先跟施工单位等乙方签订一份线下协议，工程款等欠款用房子抵，如果有人愿意买这批抵押的房子，那么卖一套解限一套，一来不影响项目销售，二来又可以保证业绩。
这是为何去年12月25日当天，绿地某工作人员兴奋地表示已完成了年度销售指标，据悉，那天项目进行了一场“内购会”，邀请绿地“欠款额较大”的供应商前来选房，当天就有90余套房源抵押给了供应商，那时华家池1号并没有达到预售标准。
此外，在建工程还可以抵押给银行，相当于“一女二嫁”，为绿地多融了一笔资金。这意味着除了土地款外，绿地可以灵活地运用资本杠杆，让自己在房产方面的财务成本直线降低。“这样的情况一旦发生在民营企业身上，购房者肯定会想开发商是不是要跑路了。”该业内人士指出。
一招不慎 当心陷入“信任危机”
滨江华家池公寓样板房开放，意味着华家池三楼盘终于全部亮相杭城。华家池的另外两个项目，世茂天宸和绿地华家池1号已于近日开盘，据说卖得还不错，三国鼎立局面已初现。
但是，华家池1号近又被爆出“限制房产”门。其实我心里一直在替绿地捏把汗，在其他两盘都虎视眈眈的时刻，这么容易露出你的破绽真的好么？
据我所知，很多客户都是认筹了世茂天宸、绿地华家池1号两家楼盘，同时还在等滨江的华家池。回头想想，华家池1号之所以急于在解限前就冒险开盘，其实也可能是为了赶在滨江样板房开放之前收割掉一批客源。
竞争对手虎视耽耽，卖房和宣传更应自我检点。绿地如果这一招走不好，很容易陷入“信任危机”。
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