[摘要] 2015年1-3月，无锡市区房地产市场受去年下半年宏观政策调整的影响，市场供应充足，成交量同比增长，住房价格总体平稳。
2015年1-3月，无锡市区房地产市场受去年下半年宏观政策调整的影响，市场供应充足，成交量同比增长，住房价格总体平稳。
一、无锡市区房地产市场运行情况
1-3月无锡市区房地产开发投资164.46亿元，同比下降12.04%；其中住宅109.72亿元，同比下降13.93%。无锡市区房地产施工面积为3686.95万平方米，同比增长1.40%，其中住宅2471.51万平方米，同比增长3.47%；房地产新开工面积为88.27万平方米，同比下降64.04%，其中住宅72.87万平方米，同比下降53.79%；房地产竣工面积为228.27万平方米，同比增长44.45%，其中住宅171.91万平方米，同比增长39.78%。
（二）土地供应节奏进一步放缓
随着政府对土地出让的控制，我市土地供应节奏进一步放缓，1-3月仅有5幅国有建设用地使用权挂牌，土地成交总面积100.10万平方米，同比增长14.33%，成交金额23.48亿元，同比减少33.52%，均为同一项目计划性拿地。根据出让信息估算，住宅用地约31.63万平方米，可建商品住宅面积约80.83万平方米。
（三）商品房市场供应充足
1-3月无锡市区商品房新增供应面积为122.45万平方米，同比增长6.38%，其中商品住宅新增供应面积为100.66万平方米，同比增长17.83%。从区域来看，滨湖区商品房新增供应面积多，为39.14万平方米，占比约31.96%。
（四）市场成交量有所增长
随着去年以来宏观政策的调整，房地产市场预期转变，消费信心有所恢复，1-3月无锡市区商品房成交面积124.50万平方米，同比增长12.54%，成交金额99.20亿元，同比增长5.43%；其中商品住宅成交面积为105.57万平方米，同比增长20.42%，成交金额80.54亿元，同比增长12.94%。
同期，无锡市区二手房成交面积为52.95万平方米，同比增长13.04%；二手住宅成交面积为45.61万平方米，同比增长15.67%。
（五）住房价格总体平稳
今年以来，我市房屋价格总体平稳，经测算，一季度无锡市区商品住宅加权均价8385元/平方米，环比上季增长0.07%。另，二手住宅加权均价7198元/平方米，环比下跌1.25%。
3月末无锡市房地产开发贷款余额总计680.86亿元，环比2014年末增长6.91%，其中房产贷款余额400.05亿元，环比2014年末下降4.48%。1-3月，全市个人住房商业贷款发放64.53亿元，同比增长26.98%；市区公积金贷款发放15.43亿元，同比增长63.97%。同期，无锡市区征收房地产营业税17.11亿，契税3.52亿。
二、下阶段市场走势预测
今年两会政府工作报告中，李克强总理明确提出，支持居民自住和改善性住房需求，同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。根据我市具体情况，预测下阶段房地产市场走势如下：
（一）土地供应节奏持续放缓，商品房供应量有所增长
3月份国土部和住建部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。近几年，我市在商品房库存量高企之下，政府严控土地供应，出让面积大幅缩水。据调研，我市前期已出让但未开发的土地存量不小，因此后期土地供应节奏将持续放缓。另外从商品房供应节奏来看，在政策利好下，企业会加快推盘抢占市场，二季度供应量环比会有所增长，但同比或略有下降。
（二）市场成交量回升
随着金融政策的调整，将有效提高居民购房能力，降低还贷压力，同时受营业税免征年限调整影响，市场交易活跃度相比之前将会有所提升。下阶段市场进入传统销售旺季，市场成交量环比回升，但出现爆发式增长的可能性不大。
（三）房价总体保持平稳
目前，随着各项政策的陆续出台，市场回暖和价格上涨的预期大增，后期在货币政策宽松、市场成交回升等因素影响下，房企资金紧张程度将得到缓解，楼市议价空间相比之前有所减小，优惠打折力度相对收缩。据调研了解，部分高品质项目已有适度提价的计划。但总体而言，我市住房供求关系偏松，楼市库存量仍处高位，预测下阶段大部分房企还将以加快去库存为主，住房价格总体将继续保持平稳，部分区域和项目或有小幅上涨。
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